2009杭州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告

　　巨無霸似的綜合體、光鮮亮麗的寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)作為眾多地產(chǎn)業(yè)態(tài)當中一塊重要的組成部分，似乎離普通購房者所能觸及的投資范疇很遠。而一鋪養(yǎng)三代的觀念，卻一直根植在中國人的心中。
　　事實上，商業(yè)地產(chǎn)的概念十分廣泛，寫字樓、商鋪、酒店式公寓、綜合體、留用地……這些地產(chǎn)業(yè)態(tài)充斥在我們的周圍，構(gòu)成了我們生活和投資中不可或缺的一部分。
　　在本期的《風(fēng)尚地產(chǎn)》中，我們將細分商業(yè)地產(chǎn)中的每個領(lǐng)域，分析當前的市場現(xiàn)狀并做全面剖析，為讀者帶來一份詳實的2009商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告。
　　寫字樓、酒店式公寓
　　>>>市場現(xiàn)狀
　　2009年的商業(yè)地產(chǎn)項目中，寫字樓和酒店式公寓市場可謂一掃2008年的持續(xù)陰霾，自3月份開始就重振旗鼓，且上揚勢頭一波高過一波。
　　以寫字樓成交數(shù)據(jù)為例，成交量從約31589平方米到5月份的約52630平方米，再到7月份約84919.3平方米，這個數(shù)字甚至高過了2008年7月份的寫字樓64133平方米的成交量。
　　再來看一下近期的成交數(shù)據(jù)。三季度整個寫字樓市場銷售量呈現(xiàn)高位回落調(diào)整的態(tài)勢，其中7月份銷售總量達到84919.3平方米，創(chuàng)今年寫字樓月度銷售總量的新高，而八九月份是銷售量達到高位后連續(xù)回落的兩個月，銷售量分別為69531.95平方米及51598.4平方米。
　　從銷售價格方面來看，銷售價格與前一季度相比沒有太大的變化，銷售價格為13954元/平方米，與前一季度相比上漲了2.6%，基本保持穩(wěn)定。
　　整個市場寫字樓產(chǎn)品的銷售樓盤不足三成，除錢江新城的萬銀國際，迪凱商務(wù)中心等樓盤小有成交外，其他區(qū)域幾乎沒有寫字樓樓盤成交。因此公寓類產(chǎn)品依然占據(jù)了整個寫字樓市場的主要地位。
　　>>>典型案例
　　從三季度各個區(qū)域的成交情況來看，濱江區(qū)和上城區(qū)的樓盤表現(xiàn)得相對活躍，成交情況良好。主要是這兩個區(qū)域一個緊鄰錢江新城，一個作為高新企業(yè)總部區(qū)域都是商務(wù)辦公人群需求旺盛的區(qū)域，因此也造就了這兩個區(qū)域此類產(chǎn)品形式集中的重要原因。
　　根據(jù)統(tǒng)計，三季度整個市場有成交的樓盤為35個，其中上城區(qū)和濱江區(qū)分別占到了8個和6個，而且其中大多數(shù)有成交的樓盤銷售套數(shù)都在50套以上。
　　特別突出的樓盤有位于上城區(qū)的通潤銀座、錢江國際商務(wù)中心、鳳凰城等樓盤，該類樓盤的產(chǎn)品形式都是屬于公寓類產(chǎn)品，憑借區(qū)位優(yōu)勢及相對穩(wěn)定的投資回報率，贏得了市場的歡迎，但該區(qū)域的樓盤也是銷售均價較高的一個區(qū)域，如通潤銀座銷售均價達到35000元/平方米。
　　濱江區(qū)一直都是公寓類產(chǎn)品投資的首選區(qū)域，主要是該區(qū)域的人群需求以企業(yè)總部居多，基本都是單身商務(wù)人士、企業(yè)白領(lǐng)、外來創(chuàng)業(yè)人士等需求個體，與該類產(chǎn)品形式相吻合，屬于符合市場需求的產(chǎn)品形式，因此該區(qū)域的此類產(chǎn)品一直供銷兩旺。本季度推出的風(fēng)尚藍灣樓盤一經(jīng)推出銷售量就達到60%以上，成為銷售冠軍。
  　商業(yè)投資的專業(yè)性要求更高
　　濱江集團新城時代廣場企劃部經(jīng)理沈潔
　　目前杭州發(fā)展最成熟的商務(wù)區(qū)是黃龍世貿(mào)區(qū)，經(jīng)過近10年的發(fā)展黃龍世貿(mào)區(qū)域已經(jīng)聚集了諸如世貿(mào)麗晶城、公元大廈、嘉華國際等知名寫字樓，形成了相對集中的商業(yè)氛圍。而當下寫字樓供應(yīng)量較為充足的則出現(xiàn)在錢江新城。預(yù)計明年杭州寫字樓的供應(yīng)量將會有一個明顯的上升。
　　事實上商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和住宅地產(chǎn)相比存在著很大的不同，需要經(jīng)歷一個相對較長的周期，要想打造頂級寫字樓就必須在后期的運營上下工夫。
　　潛在升值空間和穩(wěn)定收益大
　　華元集團營銷總監(jiān)張安娜
　　商業(yè)投資的專業(yè)性要求比住宅投資高得多，它所需要的資金規(guī)模也比住宅投資要龐大不少。
　　商業(yè)投資的回報是長期性的，它的資金回收比住宅投資要慢，但它的收益比住宅投資要穩(wěn)定。這就意味著商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險比住宅投資要低，特別是在當前高房價的陰影下。
　　和住宅投資看重地段、價位、品質(zhì)不同，商業(yè)投資看重的是物業(yè)所在區(qū)域的定位是否擁有濃厚的商業(yè)氛圍、配套設(shè)施是否能滿足企業(yè)的需求以及是否有能吸引客戶關(guān)注的特色。尤其是最后一點，是在競爭中取勝的關(guān)鍵所在。
　　明年供應(yīng)量將會明顯上升
　　建工房產(chǎn)企劃主管周瑜
　　由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)牽涉到包括開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營管理公司、投資者、商家在內(nèi)復(fù)雜的利益關(guān)系，這就要求投資者擁有較高的專業(yè)水準，以判斷該商業(yè)項目是否具有投資價值和較高的升值空間。
　　村級留用地項目
　　村級留用地是指政府在征用集體所有土地時，按照征地面積的一定比例核定用地指標，讓被征地集體經(jīng)濟組織用于組織發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，壯大集體經(jīng)濟，安置失地農(nóng)民。為推進留用地建設(shè)，讓留用地實實在在成為被征地農(nóng)民又一項長期、穩(wěn)定的收入來源。做為房產(chǎn)開發(fā)屬于類公建性質(zhì)，其不能走正常住宅的銷售途徑，不能享受城市住宅的各類保障，如落戶、享受學(xué)區(qū)氛圍、民用水電生活費用等。
　　據(jù)了解，杭州10%村級留用地項目分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區(qū)域。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前規(guī)劃杭州留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計算，總建筑面積可達到1665萬平方米。
　　與一般的城市外擴吞并鄉(xiāng)村，集體土地轉(zhuǎn)化成國有土地不同。作為一種創(chuàng)新的城市化路徑，杭州留用地項目立意化解城市化進程中的硬傷，彌合城鄉(xiāng)二元對立中的深層問題，使得集體土地在向國有土地轉(zhuǎn)化的過程中，獲得了內(nèi)生的、長期的經(jīng)濟活力。
　　>>>市場現(xiàn)狀
　　從早期的黃龍世紀廣場、嘉華國際、聚龍大廈到如今的留用地項目遍地開發(fā)，留用地的發(fā)展經(jīng)歷了近10年的過程，在此期間由于產(chǎn)權(quán)局限和相關(guān)政策的不完善，使得留用地項目備受爭議。今年6月10日，杭州市政府出臺了《關(guān)于進一步完善村級集體經(jīng)濟組織留用地出讓管理的補充意見》，不僅在諸多實施方面有了更多細則，另外規(guī)定合作開發(fā)的49%部分，可以取得單套產(chǎn)權(quán)。
　　從只能取得整棟產(chǎn)權(quán)到整層產(chǎn)權(quán)再到單套產(chǎn)權(quán)，留用地項目前景日趨明朗。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前杭州市正在開發(fā)，并且已經(jīng)在銷售和即將在今明兩年上市的留用地項目多達二十幾個，總建筑面積約為130萬，而在剛剛結(jié)束的第十六屆房博會上就多個留用地項目高調(diào)亮相，中豪房產(chǎn)旗下中豪·五福天地、中豪·望江國際、中豪湘座三個項目，YOU盤時代等。

　　雖然此前因為產(chǎn)權(quán)問題，留用地項目不得不淪為邊緣化產(chǎn)品，但因其較低的價格，還是受到了周邊居民、公司自用客戶和市場投資客的追捧。下沙多個項目，甚至從未在媒體上露過臉，一開盤就被一搶而光。
　　>>>典型案例
　　中豪湘座、西城時代、東方大廈等樓盤在低調(diào)銷售中，也已經(jīng)取得了不錯的銷售成績。據(jù)開發(fā)商透露，目前中豪湘座已經(jīng)基本售完，只剩下一層。同樣位于城東的東方大廈今年5月開盤，也只有少量房源，價格也從開盤的13000元/平方米，漲到了15000元/平方米。
　　而城西的君逸匯單身公寓部分已經(jīng)銷售完畢，西城時代開了三分之二，也只剩下幾十套房源，價格也比此前上漲了2000元/平方米左右。今年下半年至明年上半年，還有多個樓盤上市，11月3日位于城北的天邑國際開盤，建筑面積達50萬方的中豪五福天地和中豪望江國際也有望在今年年底或明年年初進入市場。
　　“本次房交會的客戶需求調(diào)查結(jié)果，有些出乎我們的意外，原本向我們這種整層銷售的產(chǎn)品，客群是相對窄的，但是房交會上在我們這里登記的意向客戶有接近300組�！敝泻婪慨a(chǎn)營銷副總高銀華向記者表示。
　　隨著杭州市場上住宅房源越來越小，后續(xù)多個留用地項目的推出，必然會成為市場上一支不可忽視的力量。
　　留用地項目起點高且頗具性價比
　　中豪集團營銷副總高銀華
　　我們集團的三個項目中豪湘座、五福天地和望江國際都是留用地的土地性質(zhì)。除了中豪湘座是尾盤銷售之外，另兩個項目都在本屆房交會上首次亮相，做形象展示，并且都是綜合體形式。
　　五福天地商業(yè)中心地處杭州錢江新城，距錢江新城核心區(qū)約1公里，總建筑面積近30萬平方米。涵蓋大型購物中心、休閑商業(yè)街區(qū)、高檔寫字樓、星級商務(wù)酒店與精品酒店式公寓等多重高端物業(yè)，建成后將成為融合體驗、商業(yè)、辦公、酒店、居住于一體的東部極具活力的創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)、多元文化街區(qū)。
　　望江國際商務(wù)共同體位居錢江新城CBD中心，總建筑面積近20萬平方米。由三幢國際5A寫字樓、一幢國際四星級酒店和精品廣場等組合而成。
　　留用地的土地性質(zhì)決定了產(chǎn)品性質(zhì)只能是商業(yè)、寫字樓或者綜合體項目，在這個大背景下，產(chǎn)品往往起點高并且頗具性價比，最終就是是要作為一個有利載體來提升本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟氛圍。
　　而留用地的產(chǎn)權(quán)分割也是市場關(guān)注度很高的一個問題，我們這兩個項目目前規(guī)劃以整層或者整幢為單位進行銷售，從這一點來說也提升了購買者的綜合實力和整體素質(zhì)。
　　城市綜合體
　　城市綜合體的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、 Park (公園)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心、會展中心)、 Apartment(公寓)組成。在國外及上海等國內(nèi)一線城市，城市綜合體以其充足的人氣、超大的空間、完善的交通體系及現(xiàn)代化通信和安保設(shè)施，成為地產(chǎn)投資的重要舞臺。根據(jù)規(guī)劃，杭州將打造的100個城市綜合體共14萬畝，可開發(fā)利用面積6200萬平方米，其中，10%為地鐵上蓋物業(yè)。
　　>>>市場現(xiàn)狀
　　由于杭州市場上一直存在著住宅價格和寫字樓價格倒掛的現(xiàn)象。而隨著住宅價格的不斷飆升，以寫字樓產(chǎn)品和商業(yè)為主的留用地項目成為價格“洼地”。很多自用型客戶自然而然的分流到留用地項目上來，而一些地段優(yōu)越的留用地項目也越來越受到投資客的青睞，尤其是更加看重綜合體項目。
　　遠洋運河項目、來福士廣場、萬象城、嘉里中心、星光大道、中都·西溪CIC、坤和·三墩新天地等，都是目前最引人關(guān)注的城市綜合體項目。
　　>>>典型案例
　　就在上個月底，杭州市投資政府項目審批代辦服務(wù)中心與杭州遠洋運河商務(wù)區(qū)開發(fā)有限公司簽訂了投資超過100億元的大運河商務(wù)區(qū)7個建設(shè)子項目的代辦協(xié)議。這也意味著，由遠洋地產(chǎn)來開發(fā)杭州大運河商務(wù)去的核心區(qū)。
　　杭州大運河商務(wù)區(qū)位于杭州城北核心地帶的核心區(qū)域，上塘路西側(cè)，南臨大關(guān)路、西臨麗水路、北臨紫荊路，是一個總建面積逾80萬平方米并集合了高檔酒店、高檔寫字樓群、大型商業(yè)中心、高檔公寓等業(yè)態(tài)為一體的大型高端城市綜合體，預(yù)計明年上半年正式開始銷售。
　　位于濱江的星光大道，在近日也正式開街。星光大道商業(yè)步行街，定位為“一站式國際化體驗型”主題商街，位于濱江CBD核心區(qū)塊，南接江南大道，北抵錢塘江，全長1.3公里，總建筑面積約30萬方，分兩期開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過五年的精心籌備與建設(shè)，星光大道一期已正式完工。
　　據(jù)了解，星光大道的投資開發(fā)方華聯(lián)發(fā)展集團采用的是持有經(jīng)營，即堅持一個平方都不賣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營。
　　打造綜合體是考驗開發(fā)商的實力
　　遠洋地產(chǎn)杭州分公司營銷總監(jiān)何劍
　　大運河商務(wù)區(qū)規(guī)劃占地300逾畝，目前是規(guī)模最大，也是第一個整合了酒店、商業(yè)、寫字樓、住宅這四大業(yè)態(tài)的綜合體，項目正在計劃動工階段。
　　杭州主城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的綜合體項目包括武林商圈、黃龍商圈以及正在迅速崛起的錢江新城商圈，從本次的煙花大會在運河段選址燃放就不難看出，下一階段運河區(qū)域的經(jīng)濟、人文發(fā)展速度將會顯而易見。
　　和做住宅項目或是純粹的商業(yè)項目不同，打造綜合體首先是考驗開發(fā)商的實力。比如大運河商務(wù)區(qū)這個項目，前后投入資金過百億，如果不是有實力的開發(fā)商就很難操作這樣大型的綜合體。
　　其次，要和城市規(guī)劃發(fā)展的軌跡相一致，在產(chǎn)品定位上有前瞻性。最后，合作伙伴和產(chǎn)品的市場定位也很重要。合作伙伴越強，市場定位越高，產(chǎn)品成熟后的獲利性也就更高，更具有保障性。
　　我們這個項目總周期大約在4—5年時間，旨在把單一的商業(yè)文化擴散，做到涵蓋了景觀、生活、居住、文學(xué)等各方面的多元化層面。
　　商鋪
　　>>>市場現(xiàn)狀
　　經(jīng)過上一季度的商鋪成交量逐月上升的旺銷后，三季度商鋪成交總量出現(xiàn)大幅萎縮。九月份成交量繼續(xù)下跌，總成交量在21927.13平方米，但跌幅明顯比8月份有所放緩，成交量開始出現(xiàn)維穩(wěn)的跡象。
　　由于下城區(qū)華豐板塊的規(guī)劃預(yù)期開始慢慢浮出水面，特別是已經(jīng)通車的德勝快速路和已經(jīng)完成大部分建設(shè)任務(wù)的秋石快速路和留石快速路，交通規(guī)劃及配套規(guī)劃的日益成熟使該區(qū)域的商鋪價值逐日凸顯。
　　申花板塊應(yīng)該是屬于一直就被公認的熱點區(qū)塊，因此該區(qū)域內(nèi)商鋪的走紅也是在意料之中，而三季度該區(qū)域成交的商鋪依然是以萬家花城、西城年華、芳滿庭等早期開發(fā)樓盤的社區(qū)配套商業(yè)為主，由于該區(qū)域一直是炒作的熱點區(qū)域，因此商鋪的均價相對比較高，基本在25000-30000元/平方米，應(yīng)該是有實力的投資客看好的區(qū)域。
　　社區(qū)商業(yè)
　　在商鋪中，社區(qū)商業(yè)是一個重要的組成部分，社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性等特點。
　　>>>市場現(xiàn)狀
　　贏商投資市場總監(jiān)谷成丹表示，目前的社區(qū)商業(yè)操作，一般可以分為三類：一類是持有經(jīng)營；二類是先招商再銷售；三類是直接銷售。
　　事實上，目前用于直接銷售的社區(qū)商業(yè)并不多，更多的是開發(fā)商先行招商經(jīng)營。在杭州，以持有經(jīng)營為代表有紅石·中央花園，先招商再銷售的代表項目是天陽·美林灣，發(fā)展綠城·翡翠城的商鋪較多，其中一期商鋪已經(jīng)銷售，而位于項目中心西北角的翡翠天地商鋪，則是開發(fā)商先持有經(jīng)營。
　　谷成丹認為，社區(qū)商業(yè)配套已經(jīng)越來越受到重視，也成為購房者購買房屋的一個重要因素。一個完善便利的的社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)可以促進樓盤的銷售，也能夠降低由于交通不便等帶來的不利影響，可以提高樓盤的價值。
　　除此之外，隨著生活水平逐漸提高，人們對生活品質(zhì)的要求也越來越高，對社區(qū)商業(yè)配套的需求也在逐步提高。如何做好社區(qū)商業(yè)配套已經(jīng)成為開發(fā)商在樓盤開發(fā)之初必須提前考慮的重要問題，它也是住宅樓盤產(chǎn)品定位中的重要部分，社區(qū)商業(yè)配套是住宅品質(zhì)的重要體現(xiàn)。
　　>>>典型案例
　　位于西溪板塊的發(fā)展綠城·翡翠城，就是大手筆來經(jīng)營社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商之一。翡翠天地屬于整體項目的四期，位于項目中心的西北角，整個社區(qū)中心總建筑面積約5萬平方米。規(guī)劃有主題餐飲區(qū)、生活購物區(qū)、運動場館區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、健康服務(wù)區(qū)、濱水休閑區(qū)、文化藝術(shù)區(qū)、酒店八大功能服務(wù)區(qū)。
　　目前，翡翠天地已引進聯(lián)華超市、知味觀、菲力偉、allfine生活服務(wù)中心、青花瓷、憨易軒、良友花店、克麗緹娜、堅果藝術(shù)、翡翠1999酒吧等眾多品牌商家，
　　翡翠城副總經(jīng)理陳蘇敏表示，完善社區(qū)商業(yè)配套，是要讓整個小區(qū)有生活氣息。同時，這也能對住宅銷售起到推動作用。“這是一個雙贏的局面，一方面是讓小區(qū)業(yè)主能住得下來、住得好，另一方面也是提升居住綜合品質(zhì)，豐滿園區(qū)服務(wù)體系的舉措�！�
　　坤和旗下的西溪里項目，目前也正在開展“商業(yè)聯(lián)盟”的活動。據(jù)坤和杭州公司營銷總監(jiān)梁細清介紹，這些社區(qū)商鋪已經(jīng)全部銷售完畢，開發(fā)商目前是協(xié)助這些商鋪業(yè)主展開招商工作。
　　“我們小區(qū)有部分房源在年底就交付了，作為自住及改善型為主的校區(qū)，入住率會比較快，所以社區(qū)商業(yè)的配套完善，也是為了整個小區(qū)的生活氛圍考慮�！绷杭毲灞硎�，這些商業(yè)業(yè)態(tài)集中考慮便利店、美容美發(fā)店、藥店、水果店等和生活息息相關(guān)的配套。

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