商業(yè)地產(chǎn)未來的敵人

　　空置率自然是商業(yè)地產(chǎn)的最大敵人，沒有足夠的招商，就不會產(chǎn)生足夠的租金收益，買家就會止步于商業(yè)地產(chǎn)的售樓處，那么，商業(yè)地產(chǎn)的黃金未來就只會停留在商業(yè)計劃書的紙頁之間，REITs就更是空中樓閣了。
　　那么，是誰導(dǎo)致了空置率的增加？隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)被不斷檢討，人們可以在博客文章和專欄評論里列舉出越來越多的“罪魁禍首”：管理不善，缺乏經(jīng)驗，住宅式開發(fā)思維，散售，市場定位雷同，市場供應(yīng)供過于求，經(jīng)濟環(huán)境波動，股市下跌財富效應(yīng)消散，乃至甲型H1N1病毒擴散、交通擁堵、極端天氣頻繁出現(xiàn)、太太嚴格控制財務(wù)預(yù)算等等。
　　開個玩笑，別當真。但是，當一個事情變得糟糕時，找個理由去解釋它是再自然不過了，這已經(jīng)成就了無數(shù)的“商業(yè)地產(chǎn)口頭解決方案”提供者。然而，對于一家已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)市場浸淫多年的公司而言，除了應(yīng)付上述常規(guī)敵人外，它還必須為未來敵人的出現(xiàn)儲備彈藥。
　　未來的敵人也許是淘寶網(wǎng)，以及一系列像淘寶網(wǎng)那樣靜悄悄、卻大口大口蠶食商業(yè)地產(chǎn)份額的追隨者。至少，你不能對它視而不見。
　　近日，筆者和一位主攻商業(yè)地產(chǎn)的公司高管聊天，后者談及公司現(xiàn)在的業(yè)務(wù)拓展時說，公司前段時間派出一組人馬專門去杭州淘寶網(wǎng)調(diào)研，主要觀察網(wǎng)絡(luò)銷售目前的規(guī)模，主流用戶群的消費習慣，以及網(wǎng)絡(luò)商店的成本優(yōu)勢等。
　　調(diào)查結(jié)果令人吃驚。比如淘寶網(wǎng)，根據(jù)淘寶網(wǎng)今年1月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年淘寶年交易額為999.6億元，成為中國最大的綜合賣場。這相當于2008年每一個中國人在淘寶上平均消費了80元，相當于青海省2008年全省消費品零售總額的4倍，海南省2008年全省消費品零售總額的2倍，新疆維吾爾自治區(qū)2008年全區(qū)消費品零售總額，重慶市2008年全市消費品零售總額的1/2。而據(jù)預(yù)測，淘寶網(wǎng)今年的目標年銷售額為2000億元。在此之前，中國最大的零售冠軍是國美，它花了20年時間將銷售額從零提升至1000億元，而淘寶網(wǎng)只用了5年。
　　同時，淘寶網(wǎng)的銷售額一大副產(chǎn)品是創(chuàng)造了一個巨大的物流市場。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年，淘寶網(wǎng)為中國快遞物流企業(yè)帶來了30.66億元的收入，快遞量超過3.5億件，并以每年將近200％的速度增長。一份權(quán)威的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，至2009年6月30日，淘寶網(wǎng)的日交易量已達到了400萬個包裹，其中75％的交易是通過實物的快遞來傳送的。2008年電子商務(wù)活動的包裹量達到5億件，約占中國郵政公司在內(nèi)的所有快遞行業(yè)1/3的業(yè)務(wù)量。
　　這是什么概念？有“新中國第一店”美譽的王府井百貨大廈去年創(chuàng)紀錄的銷售額是120億元，如此類推，淘寶網(wǎng)的年銷售額已經(jīng)相抵十個王府井百貨。令商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更緊張的現(xiàn)象則是，正是在網(wǎng)絡(luò)銷售倍速增長、使用習慣漸成潮流的推動下，一些大品牌也開始主動聯(lián)姻淘寶網(wǎng)。新華書店、聯(lián)想、寶潔、優(yōu)衣庫、戴爾等主流品牌紛紛在淘寶網(wǎng)開設(shè)旗艦店。筆者毫不遲疑地相信，主流品牌網(wǎng)銷化將粉碎商業(yè)地產(chǎn)招商的最后一道防線和心理屏障。裝修豪華、價格昂貴卻反應(yīng)遲鈍的專賣店將在與網(wǎng)絡(luò)的競爭中敗下陣來，因為，網(wǎng)購更便宜、更時髦、更有上帝的感覺，點點鼠標就可以，也許還更加環(huán)保，有利于減少碳排放。
　　顯然，這卻是一個正兒八經(jīng)的屬于商業(yè)地產(chǎn)商的噩夢。不管是散售的商業(yè)地產(chǎn)，還是持有型商用物業(yè)的開發(fā)商，假如竣工開業(yè)的商場總是在下班時間門可羅雀，再忠誠的投資者都會拋棄他們。他們需要看到即時的租金收入，物業(yè)升值是一個后天的故事，并不是每一個投資客都有足夠的金錢。人們每個月被銀行從按揭?guī)�戶上凈劃走幾萬元甚至幾十萬元資金的感覺并不美好，更何況，不缺乏金錢的投資客還得有額外的耐心。
　　然而，我懷疑有多少開發(fā)商真正意識到了這個未來的敵人帶來的長期挑戰(zhàn)。大量的購物廣場還在興建，而且一個比一個豪華。萬達已在全國興建了21個購物中心，寶龍以商業(yè)地產(chǎn)運營商的概念成功上市，卓越置業(yè)正是在大量持有型物業(yè)的底氣下，拒絕接受資本市場給自己的估值，潘石屹的SOHO中國未來將有數(shù)百億元的商業(yè)資產(chǎn)待價而沽，如果他們都忘記或者忽略了網(wǎng)絡(luò)商店在招商上面帶給商業(yè)地產(chǎn)腹部的重重一擊，那么，疼痛是難免的，也許還會有人因此休克。
　　給筆者提供觀念貢獻的上述高管說，雖然，這樣的疼痛感會在以后到來，而且會逐步先體現(xiàn)在一二線城市或互聯(lián)網(wǎng)相對發(fā)達的城市，三線城市還感受不到，同時網(wǎng)絡(luò)也永遠不可能替代實體商店，如同無法替人呼吸一樣。但是，卻絕對可以重創(chuàng)后者。
　　因為，這是互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)地產(chǎn)變革，用戶體驗、速度、成本、長尾效應(yīng)都會對開發(fā)商一擲千金的投資行為產(chǎn)生很難預(yù)測的影響。至于影響幾何，空的不說，單舉一例，北京三里屯的太古廣場已經(jīng)明顯感受到了這樣的疼痛。
　　為什么是這個位置地段都上佳、裝飾風格很現(xiàn)代、APPLE和ADIDAS中國旗艦店均設(shè)于此的太古廣場呢？它的疼痛感來源是：雖然人氣頗旺，但是銷量一般，一言以概之：適合拍照留念，卻不適合掏錢消費。而太古廣場消費最好的是餐飲，所以，太古廣場的同行才會抱怨說，他們應(yīng)該在設(shè)計之初把餐飲業(yè)態(tài)的面積考慮的更大一些。
　　餐飲為何這么有對抗互聯(lián)網(wǎng)的能力？因為吃飯、喝咖啡是互聯(lián)網(wǎng)無法替代你完成的，中國郵政不支持快遞一杯熱騰騰的拿鐵，你必須得親自動手。事實上，這正是商業(yè)地產(chǎn)在面對網(wǎng)絡(luò)銷售沖擊時應(yīng)該采取的防御姿態(tài)，如果能夠解決互聯(lián)網(wǎng)所無法完成的任務(wù)，你就對淘寶網(wǎng)有了免疫力。
　　現(xiàn)在，你對商業(yè)地產(chǎn)這個未來的敵人有了初步印象吧，它最厲害的武器是奪走你之前最不會擔心流失的客源，還順勢培養(yǎng)了一批80后、90后的忠誠消費者。假如有一天，一個90后頭腦里認為大品牌天生就應(yīng)該在網(wǎng)店里銷售時，想一想那一天，商業(yè)地產(chǎn)的夢境該有多恐怖。當然，它也有自己明顯的硬傷，那就是不提供熱咖啡和約會場所，所以，假如你想從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，給你個建議——也許你應(yīng)該從加大商業(yè)面積中的餐飲比例開始，你應(yīng)該更注意大量排風口的位置了。

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