“店主心態(tài)”在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的意義

    商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不同于住宅地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅僅是建筑形態(tài)的不同，而是從起筆的思路到關(guān)鍵問(wèn)題的完全不同。
　　往往有很多開(kāi)發(fā)商，在拿到一塊商業(yè)項(xiàng)目的土地后，就趕緊找到規(guī)劃設(shè)計(jì)院，說(shuō)：“趕緊的，俺融資貸了款滴，利息蠻高滴，你們做個(gè)方案，越快越好”。設(shè)計(jì)院也不含糊，三天一套方案，五天一份規(guī)劃，二個(gè)月后，施工圖就大功告成，施工隊(duì)立馬施工，策劃公司主意多多，今天這個(gè)主力店，明天那個(gè)創(chuàng)意稿，廣告打得鋪天蓋地，結(jié)果最后，商鋪就是賣不出去，蒙著騙著賣出去了卻沒(méi)法兒營(yíng)業(yè)，于是商戶要退款，銀行要還錢，所有人齊心協(xié)力，你一鍬，我一鏟，把開(kāi)發(fā)商埋進(jìn)萬(wàn)劫不復(fù)的十九層地獄。
　　開(kāi)發(fā)商死的時(shí)候還在罵營(yíng)銷公司不得力，其實(shí)從規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，思路就錯(cuò)了。提筆一錯(cuò)，就已然死定了，后面的所有努力，只是讓死法不同而已。
　　住宅地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)目前流行的做法基本還是圍繞地塊特征做文章，有山水的做景觀、交通便利的做普通住宅，隨后進(jìn)行地塊分隔，用水系、綠化帶、道路進(jìn)行區(qū)塊分隔，然后凸顯景觀節(jié)點(diǎn)，再圍繞景觀節(jié)點(diǎn)布置房屋，再后來(lái)就是配套設(shè)施、大門、景觀小品等等細(xì)節(jié)，搞定收錢。
　　當(dāng)然，也有開(kāi)發(fā)商會(huì)先做市場(chǎng)調(diào)查和目標(biāo)客戶定位，然后按照書(shū)上講的逐步推導(dǎo)，但是少之又少，基本上是完成策劃定位進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)后就半途而廢，回到“地塊分隔——凸顯節(jié)點(diǎn)——建筑設(shè)計(jì)——配套設(shè)計(jì)”上來(lái)。
　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路要點(diǎn)是什么呢？就是四個(gè)字——店主心態(tài)。
　　商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商必須把自己看成是一個(gè)大店主，我準(zhǔn)備賣什么產(chǎn)品？我要做什么樣的裝修布置？我開(kāi)店的經(jīng)濟(jì)賬能否算得過(guò)來(lái)？把這三個(gè)問(wèn)題想清楚了，就成功了一半。
　　如何在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“店主心態(tài)”呢？
　　第一步、建筑設(shè)計(jì)
　　這是和住宅規(guī)劃最大的不同，住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)第一步是地塊分隔，而商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃從第一步就要考慮建筑單體平面，建筑設(shè)計(jì)主要涉及到項(xiàng)目市場(chǎng)定位和主力店兩個(gè)問(wèn)題。
　　開(kāi)發(fā)商在入手規(guī)劃設(shè)計(jì)前，必須對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)調(diào)查，深入了解目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)買能力等（住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查是購(gòu)房者的需求，而商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查是來(lái)此購(gòu)物的消費(fèi)者需求），確定適合做什么，也就是先找準(zhǔn)市場(chǎng)“經(jīng)營(yíng)”定位，定位確定下來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目的成敗已經(jīng)基本確定。
　　明確市場(chǎng)定位后要重視主力店的商業(yè)建筑要求，不同的商品有不同的展示要求，進(jìn)而有不同的建筑要求，比如家俱賣場(chǎng)人流少、展示區(qū)大、客戶習(xí)慣于多看多比較，因此可以提出層高不宜過(guò)高（完成消防和暖通后凈高不宜超過(guò)3米）、內(nèi)部動(dòng)線是環(huán)線、不留窗、防火分區(qū)以及承重等等許多相關(guān)要求，而如果換作沃爾瑪這樣的超市賣場(chǎng)或者武漢廣場(chǎng)之類的購(gòu)物廣場(chǎng)，其建筑要求又會(huì)截然不同。
　　主力店在項(xiàng)目整體中的區(qū)位必須確定好后量身定做，而不是筑好巢引鳳凰，要不然輕則成本驟增，重則變成空巢一族。
　　第二步、配套規(guī)劃
　　不同的商品賣場(chǎng)對(duì)建筑有不同的配套要求。
　　住宅地產(chǎn)的配套是指學(xué)校、幼兒園、社區(qū)空間等等，而商業(yè)地產(chǎn)的配套集中在理貨區(qū)、中央空調(diào)、電梯、消防、暖通、給排水、停車等等。而且不同的商業(yè)也對(duì)配套的要求也完全不同；餐飲要有獨(dú)立的排煙系統(tǒng)、給排水等；超市要充足的停車位、理貨區(qū)、消防等；電影院需要大空間、廁所、消防、隔音等配套。在建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，盡量讓配套規(guī)劃完善到位。
　　第三步、流線設(shè)計(jì)
　　住宅地產(chǎn)的人流動(dòng)線要方便、要私密、要?jiǎng)屿o分隔、要“散”，要把業(yè)主通過(guò)園區(qū)道路——園區(qū)步行支路——景觀小路引導(dǎo)到各家各戶；商業(yè)地產(chǎn)的人流動(dòng)線要控制道路寬度長(zhǎng)度、要匯集人氣、要方向清晰、要形成環(huán)線，要“聚”，要把各個(gè)方向來(lái)的顧客匯集到一個(gè)中心區(qū)域或一條主要通道上，形成旺盛的人氣；主要體現(xiàn)在“聚散”的問(wèn)題上，商業(yè)要的是人氣，人越多越好，氣越旺越好；
　　路太窄，人怕擠進(jìn)不來(lái)，路太寬，顯得空空蕩蕩，因此不同的業(yè)態(tài)有不同的路寬；路段太長(zhǎng)，顧客喊累下次不愿進(jìn)來(lái)，路段太短，老在拐彎兒容易迷失方向，不同的業(yè)態(tài)有不同的路段長(zhǎng)度；路段完全閉合，不需要比較商品的顧客老走回頭路，路段開(kāi)放，喜歡比較商品的顧客又不得不走重復(fù)路線，不同的業(yè)態(tài)有不同的動(dòng)線……
　　同時(shí)，基于賣場(chǎng)中“金角銀邊”的規(guī)律，動(dòng)線要多產(chǎn)生角和邊，同時(shí)把可能的“死角”象串珠一樣串到動(dòng)線上來(lái)，保證賣場(chǎng)中沒(méi)有死角。
　　繼續(xù)擴(kuò)展思路，流線一定要是直直的90度或180度動(dòng)線么？如果某種商業(yè)賣場(chǎng)中都是大面積封閉式經(jīng)營(yíng)，必然出現(xiàn)大量的墻壁，這個(gè)時(shí)候如果設(shè)計(jì)很多120度轉(zhuǎn)角，就會(huì)出現(xiàn)很多斜著的墻壁，其上的廣告沖擊力比90度和180度動(dòng)線要效果好很多。 
第四步、賣場(chǎng)規(guī)劃
　　現(xiàn)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的通行做法是銷售出去后返租回來(lái)交由運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一運(yùn)作，這樣既解決了開(kāi)發(fā)商回款的問(wèn)題，又保證了運(yùn)營(yíng)中統(tǒng)一規(guī)劃布置，增加了成功概率。
　　一個(gè)項(xiàng)目的商鋪分割應(yīng)考慮如何將大量商鋪靈活組織，化整為零利于出售，同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和經(jīng)營(yíng)。因此商鋪的分割必須根據(jù)業(yè)態(tài)定位來(lái)處理，比如社區(qū)商業(yè)的鋪位不應(yīng)太大，以中小面積為主，而購(gòu)物中心的商鋪劃分則應(yīng)以大面積為主。
　　此外，賣場(chǎng)的人流動(dòng)線、通道、出口、電梯等也要全面考慮，要讓偏角的商鋪也能充分享受人流。
　　第五步、展示規(guī)劃
　　商業(yè)建筑的外立面、廣告位、招牌、標(biāo)志、裝飾風(fēng)格等等都是展示，其風(fēng)格必須符合業(yè)態(tài)的整體風(fēng)格。體現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的整體形象及對(duì)消費(fèi)者的吸引力。
　　這個(gè)方面最好請(qǐng)專業(yè)的公司設(shè)計(jì)，但是在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要把風(fēng)格明確提出來(lái)，既保持和業(yè)態(tài)一致，也要和建筑風(fēng)格一致。
　　第六步、裝修規(guī)劃
　　一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主進(jìn)駐后都是自行裝修，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須對(duì)業(yè)主的裝修提出指導(dǎo)性意見(jiàn)和硬性要求。
　　對(duì)于公共區(qū)域的裝修，主要包括天花板、地板、燈光、隔墻等；鋪位裝修有對(duì)開(kāi)門與平開(kāi)門、卷閘門與玻璃門的統(tǒng)一要求，裝修檔次、材料色彩運(yùn)用等都要符合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的特性。如超市、社區(qū)商業(yè)面對(duì)的是大眾化的住宅居民，是一種形式；而西餐酒吧一條街絕對(duì)是另外一種形式。
　　總的來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或者是在住宅小區(qū)中含有大量商業(yè)區(qū)域的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商一定要保持“店主心態(tài)”，把自己變成一個(gè)大店主，我就是在這個(gè)地方租了一個(gè)商鋪，我還要靠賣出店里的產(chǎn)品才能賺錢，這個(gè)時(shí)候，我怎么來(lái)裝修、經(jīng)營(yíng)這個(gè)店？
　　只有這樣，才能從小店主成為大地主。

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