中國地產(chǎn)進入“重慶時間”

　　前言：
　　作為一個家住廣州，但在廣州、深圳、天津、成都、重慶工作多年的地產(chǎn)人，筆者對中國地產(chǎn)的“重慶現(xiàn)象”、對重慶地產(chǎn)江湖“險與惡”、一直在用心、在試圖解讀清楚。這種對城市地產(chǎn)現(xiàn)象的解讀，在今后還會繼續(xù)進行，希望能把“人人心中皆有”而“筆下皆無”的現(xiàn)象，通過文字的“拼與拆”來進行歸納和提煉。
　　從2009伊始，中國地產(chǎn)已漸漸進入“重慶時間”。能否讀懂大趨勢，是地產(chǎn)開發(fā)商非常重要的一種“企業(yè)能力”。筆者就重慶地產(chǎn)現(xiàn)象，總結并提煉出六大觀點，此文將進行具體的闡述并解讀如下。
　　觀點一：中國房地產(chǎn)還有16年的好時光
　　“中國房地產(chǎn)還有16年的好時光”是按城市化率規(guī)律計算出來的：從納瑟姆曲線計算中國地產(chǎn)的好時光。歷史告訴我們，城市化過程中和房地產(chǎn)的發(fā)展過程是相吻合的，納瑟姆曲線有這樣的規(guī)律：城市化率從零到30%往往到經(jīng)過一千年的時間； 一旦進入到30%—70%往往只需要一百年時間；到了70%的就開始緩慢發(fā)展，到了80%的時候就固化了，就是20%的農(nóng)村人口不再愿意變成城市人口了。我們分析中國2008年底的時候，中國城市化率是45.7%，距離平緩成熟階段的70%還有接近25%，按照每年平均增加1.5%計算，中國地產(chǎn)至少還有16年的好時光。
　　二個表現(xiàn)特征：
　　1、2007年開始的房地產(chǎn)調(diào)整的特點是：
　　城市化率越高的城市和區(qū)域，調(diào)整的力度越大、深度越深，時間周期越長；而城市化率不高的城市，比如重慶，調(diào)整的深度和時間往往比較短，也很容易率先見底，率先啟動。
　　2、主導地產(chǎn)發(fā)展大趨勢的是其“周期性規(guī)律”，政策、外部經(jīng)濟只能影響“市場小波段”。
  　觀點二：1997年的上海，現(xiàn)在的重慶
　　為什么說“97年的上�！笔恰艾F(xiàn)在的重慶”，指的就是重慶目前正處在上�！熬牌咂痫w”時的狀態(tài)。
　　我用城市GDP增長的規(guī)律，來分析中國地產(chǎn)的“重慶時間”：
　　聯(lián)合國75國統(tǒng)計資料顯示，住宅發(fā)展與人均GDP值的增長密切相關：
  　人均GDP在800 － 1300美元，住房發(fā)展為“起步階段”；人均GDP在1300 － 8000美元，住房發(fā)展為“快速上升階段”（重慶2595美元）；人均GDP在8000 － 13000美元，住房發(fā)展為“平穩(wěn)上升階段”（2008年：廣州11696美元；上海10454美元）；人均GDP為13000美元以上，住房發(fā)展為“下降階段”。2008全國人均GDP3267美元；2008重慶人均GDP2595美元——處在上海的1996、1997年之間的水平；1996年上海人均GDP：2379美元 1997年上海人均GDP：2724美元。
　　中國地產(chǎn)的各城市起飛時間、“住宅的發(fā)展水平”是與人均GDP的增長密切相關：人均GDP在800—1300美元，住房發(fā)展發(fā)展為“起步階段”，人均GDP在1300—8000美金的時候，住宅發(fā)展是較快發(fā)展�，F(xiàn)在來看重慶處在到2008年底，重慶是處在2595美金，如果按照對號入座，重慶正處在剛剛脫離起步期，進入快速上升階段，是1300—8000美金，是快速上升階段。
　　另外一組數(shù)據(jù)，上海在1996年的時候，人均GDP為2379美金，1997年的時候上海人均GDP為2764美金，重慶目前的人均GDP，剛好處在上海的1996年和1997年之間，所以說：“97年的上海，現(xiàn)在的重慶”。
　　觀點三：重慶，啟動中國房地產(chǎn)第四個周期
　　1992年隨著鄧小平南巡，以廣州、深圳為代表的珠三角地區(qū)，啟動了中國房地產(chǎn)發(fā)展的第一個發(fā)展周期；然后到了1997年，隨著香港回歸，浦東大開發(fā)以上海為代表的長三角地區(qū)啟動了中國的第二個房地產(chǎn)發(fā)展周期；五年之后北京，2002年隨著北京申辦奧運會成功，以北京、天津為代表的環(huán)渤海地區(qū)啟動了第三個地產(chǎn)發(fā)展周期。
　　現(xiàn)在廣州、上海、北京均處在高房價的階段，每個周期啟動的城市有一個啟動的前提，這個城市一定是一個價格洼地，房價偏低，而潛在的“住房購買力”非常強。
　　另外從區(qū)域經(jīng)濟角度來說，如果中國地產(chǎn)的四個周期都在沿海，中國的經(jīng)濟是有缺陷的，是殘疾的經(jīng)濟。從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的均衡性，中國房地產(chǎn)第四個啟動周期啟動，一定是以重慶為代表的西部地區(qū)。
　　依此證明，第四個房地產(chǎn)的啟動城市，肯定是以重慶為代表的西部地區(qū)。
　　觀點四：“三老智慧”成就了重慶地產(chǎn)
　　重慶地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)“三個大智慧”特征。為什么這么說？我們來看“三老”并進行分析：“第一老”是老頭子—政府：用政策“護航”，力求房價始終與市民購買力相吻合，讓重慶房產(chǎn)沒有泡沫，這是“政府的大智慧”。“第二老”是老板--開發(fā)商：利用“能力制勝”，一分一厘里出效益，低成本開發(fā)出高品質(zhì)樓盤，還要配套園林景觀有品味，并提供物業(yè)收費“質(zhì)價不相符”的服務，這是重慶“開發(fā)商的大智慧”，也是“渝派地產(chǎn)”的真功夫。所以業(yè)內(nèi)在流傳：在重慶地產(chǎn)江湖磨礪成功了，到其它城市做開發(fā)一定很輕松�！暗谌�老”是老百姓—消費者：很專業(yè)很“挑剔”。重慶樓盤長期低價格高品質(zhì)，培育了重慶購房者的挑剔和專業(yè)，他們緊盯項目規(guī)劃水平合理、產(chǎn)品品質(zhì)好壞、園林景觀的營造、物管服務的品質(zhì)，還有是否具備升值潛力等，放在全國都算是挑剔型的業(yè)主，而且很專業(yè)。
　　當然，這也是重慶“購房者的大智慧”�！叭�老智慧”努力的結果：“競爭比較充分”的健康市場。第一、控制供需平衡點。政府尋求房地產(chǎn)“供需平衡點”能力非常強。體現(xiàn)在重慶的房地產(chǎn)市場“競爭比較充分”，市場土地和住宅供應量與重慶的“住房購買力”都很大。第二、樓市沒有炒作和泡沫。重慶的樓市是以剛性需求為支撐的、最健康的樓市，基本沒有炒作和泡沫。
　　觀點五：重慶房子，在中國最具投資價值
　　一座城市房子在“價格洼地”之后，肯定是未來的“價值高地”。從前“三個房地產(chǎn)發(fā)展的啟動周期”，我們看到了在啟動之前的城市都是當時的“價格洼地”。從三個方面來解釋：
　　一是重慶的房子是“以人為本”的，這個“人”是消費者，這里面的重慶開發(fā)商“委屈求人”，是因為重慶購房者的要求太高，所以重慶的開發(fā)商不得不委屈求“人”；二是房價“平易近人”，體現(xiàn)在重慶的房價偏低，與重慶的城市地位遠遠不相適應；三是重慶的樓盤品質(zhì)“咄咄逼人”，有“咄咄逼人”的品質(zhì)。
　　以上三個方面體現(xiàn)了重慶的“房子好”而且價格低，也因為此，重慶的房子最具有投資價值，現(xiàn)在在中國的同類城市中，“重慶房子”是最具有投資價值。
　　是否最具投資價值，還要看是否未來有這座城市或區(qū)域的利好。因為每一個“地產(chǎn)啟動周期”都伴隨著大量的利好；1992年以廣州、深圳為代表的珠三角地區(qū)地產(chǎn)啟動是因為鄧小平南巡；1997年以上海為代表的長三角地區(qū)地產(chǎn)啟動是因為香港回歸后的浦東大開發(fā)；2002年以北京為代表的環(huán)渤海地區(qū)地產(chǎn)

點擊次數(shù):715