十五年催生住房四大巨變

    伴隨著住房制度的改革和住房建設(shè)的推進(jìn)，中原百姓住房條件不斷改善。上世紀(jì)90年代初期，我省人均住房建筑面積不足8平方米，目前，這一數(shù)字已經(jīng)增長至近30平方米。
    從原來的建設(shè)部改組為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并把“住房”放在前面，我們也不難發(fā)現(xiàn)中央對住房這一民生問題的高度重視。中原房地產(chǎn)的發(fā)展，正是伴隨著國家的政策和“安居”愿望，成為目前民眾最為關(guān)心的行業(yè)之一。
●行業(yè)發(fā)展催生住房四大巨變
    上世紀(jì)90年代中期至2009年，是中原房地產(chǎn)業(yè)逐步興旺的十五年。這一時期，中原房地產(chǎn)從無到有、從公房到私房、從分房到購房、從購房到換房、從生存到享受……房地產(chǎn)業(yè)逐步納入商品經(jīng)濟(jì)的軌道。有專家總結(jié)，十五年的房地產(chǎn)發(fā)展，為居民生活帶來了四大變化。
    首先是居住面積的改變。十五年前，鄭州市人均居住面積不足8平方米，絕大多數(shù)家庭租住公房或私房。十五年來，鄭州市住宅建設(shè)迅速發(fā)展，人均居住面積已達(dá)到26平方米。在全市人口大量增長情況下，仍上升近20平方米，3倍于15年前。
    居住功能的改變。伴隨著鄭州市民居住面積的增加，居住功能有了很大的變化。從以前的一房一廳、二房一廳發(fā)展到三房二廳、四房二廳。如今新建商品房的餐廳與客廳有了明確的功能分區(qū)，主臥套間大行其道，陽臺也有了景觀陽臺和工作陽臺之分，更強(qiáng)調(diào)居住的舒適性、人性化設(shè)計。
    頗為明顯的還有居住區(qū)域的改變。過去鄭州人都愿意住在西區(qū)，認(rèn)為那里是鄭州之心。如今不但北區(qū)住宅林立，鄭東新區(qū)更是成為鄭州人向往的城區(qū)。而南區(qū)近年來也迎來了“孔雀東南飛”的開發(fā)熱潮，“航東商圈”被管城區(qū)政府提及并炒作。
    居住品質(zhì)的改變。曾幾何時，住房只是針對居住需要，毫無品質(zhì)或品位可言。如今樓盤的品牌、戶型、園林、配套、居住氛圍等方面都成了人們買房考慮的因素，購房者對房子的需求也從居住向休閑、生態(tài)、人文、投資等多方面需求轉(zhuǎn)變。
●房地產(chǎn)“第一集團(tuán)”誕生
    在2008年，全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)無論是總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)還是土地儲備較2007年都有超過三成的增幅，平均投資額更是狂增67.64%，這一增幅比2006年增加了56.56%。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)“第一集團(tuán)”已經(jīng)誕生，其發(fā)展速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開了中小規(guī)模開發(fā)商。
    在河南，房地產(chǎn)“第一集團(tuán)”的實力也不容小覷。升龍企業(yè)是“第一集團(tuán)”中的黑馬。該企業(yè)從2005年進(jìn)駐鄭州，先后成立了升龍置業(yè)、尚錦地產(chǎn)、元龍地產(chǎn)、捷宏置業(yè)四個項目公司。2006年，著力開發(fā)鄭州曼哈頓廣場項目；2007年下半年，在鄭州市中心開發(fā)大型城市綜合體項目——升龍國際中心，；2007年9月份，在西區(qū)開發(fā)中原新城項目。升龍鳳凰城是升龍企業(yè)在鄭州開發(fā)的第四個大型城中村改造項目，該項目總體建筑規(guī)模達(dá)到185萬平方米，相當(dāng)于三個曼哈頓的規(guī)模。
    和升龍置業(yè)同樣大刀闊斧的還有正商地產(chǎn)。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷，而正商推出的世紀(jì)港灣、蔚藍(lán)港灣、東方港灣等均取得了不俗的銷售業(yè)績，同時，它又逆市以2.2572億元取得龍湖501.6畝土地，以6.473億元取得蘆邢莊345畝土地。“逆勢而上、越逆越勇”，成為正商的品格。
    鑫苑置業(yè)是鄭州首個在美國上市的房企，也是為數(shù)不多的在全國叫得響的企業(yè)。由于2007年在美國成功上市，在如今這個“資金為王”的時代，給鑫苑企業(yè)自身的發(fā)展帶來了巨大的支持。無論是市中心花園洋房“鑫苑景園”項目，還是北區(qū)生態(tài)社區(qū)“逸品香山”的推出，鑫苑都把“洋屋運動”進(jìn)行到底。
    在行業(yè)連續(xù)經(jīng)歷過近5年“大躍進(jìn)”式的發(fā)展后，2008年~2009年，房地產(chǎn)終于放慢了自己的腳步，開始沉思、反省和整理5年來加速度發(fā)展背后的種種。同時，也正是這5年的快速發(fā)展，成就了河南房地產(chǎn)“第一集團(tuán)”的誕生。說它們是行情的風(fēng)向標(biāo)也好，是樓市的晴雨表也好，總之“第一集團(tuán)”代表著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和趨勢。
●并購整合提升集中度
    在改革開放不斷深化的過程中，作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也成為“做大做強(qiáng)”的一個典型行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在15年間從無到有，由小到大，由弱到強(qiáng)，涌現(xiàn)出一大批年銷售額超過十億甚至百億的企業(yè)，實現(xiàn)了效益和品牌的雙雙做大。
    據(jù)了解，目前鄭州有700多家房企，400多家房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)。企業(yè)數(shù)量過多必然導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的競爭和并購加劇，巨頭的不斷擴(kuò)張和中小企業(yè)的收縮使得房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)弱對比日益明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的集中度不斷提高。2006年全國房地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)個數(shù)不到全國0.9%，但所完成的投資額占全國的比重達(dá)到14.4%；形成的總資產(chǎn)占全國的16.1%，比重比2005年提高了0.7個百分點。
    2008年，波及全國的樓市調(diào)整使得全國樓市呈現(xiàn)價跌量縮的艱難局面，泥沙俱下的盤整行情使得中小開發(fā)商的日子比那些囤積土地的大開發(fā)商更加難過，“大魚吃小魚”的事件更是層出不窮。有專業(yè)人士提出，相比實力雄厚的大集團(tuán)，情況更窘迫的是中小房地產(chǎn)開發(fā)商。
    單純規(guī)模上的優(yōu)勢并不能等同于競爭力，地產(chǎn)巨頭們近幾年也逐步意識到在企業(yè)發(fā)展的結(jié)構(gòu)、效益、質(zhì)量等方面提升優(yōu)化與規(guī)模擴(kuò)張同等重要。房地產(chǎn)是風(fēng)險率極高的行業(yè)，其資金投入大、運作周期長、市場變化快，常令企業(yè)有如履薄冰之感。如何打造常青型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已成為許多地產(chǎn)企業(yè)正在摸索的問題。
    當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從粗放式的發(fā)展階段進(jìn)入深耕細(xì)作的年代。地產(chǎn)巨頭的強(qiáng)勢不單體現(xiàn)在資金和品牌，在綜合實力的較量中，地產(chǎn)巨頭們的優(yōu)勢也日益體現(xiàn)出來。隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)巨頭近幾年紛紛優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在開發(fā)住宅產(chǎn)品的同時，積極向商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)及旅游休閑地產(chǎn)方面拓展。
●制度變遷穩(wěn)定中長期預(yù)期
    房地產(chǎn)發(fā)展史始終同體制改革和政策變遷如影隨形。房地產(chǎn)市場得以發(fā)展，主要基于土地和住房制度的改革。而今影響房地產(chǎn)業(yè)未來走向的關(guān)鍵因素，也是宏觀調(diào)控及制度變革。
    1993年中央領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要是土地市場形成了非常嚴(yán)重的泡沫。于是國務(wù)院一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，結(jié)果從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。
    2008年，受全球金融海嘯引發(fā)連鎖反應(yīng)，國際實體經(jīng)濟(jì)下行影響，為防止經(jīng)濟(jì)大幅下滑，十七屆三中全會強(qiáng)調(diào)保持金融穩(wěn)定及擴(kuò)大內(nèi)需。此間，針對各地樓市銷售萎靡、價格下跌的情況，多個地方政府開始“救市”。重慶、福州、長沙、南京、杭州、上海等城市先后出臺刺激樓市的地方政策，措施包括降低契稅、提高公積金貸款上限等。
    2008年底，為應(yīng)對金融危機(jī)，幫助房地產(chǎn)行業(yè)走出低谷，鄭州市也出臺新政《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》，從調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供應(yīng)、加大對購房者和開發(fā)商的金融支持、調(diào)整稅費政策、完善低收入家庭住房保障、防范房地產(chǎn)風(fēng)險等六個方面，共提出了17條意見。政策實行后，2009年3月份，鄭州市迎來了樓市“小陽春”，隨后房地產(chǎn)業(yè)開始強(qiáng)勁反彈。
    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中國目前依然是“政策市”，即影響房地產(chǎn)業(yè)未來走向的關(guān)鍵因素，是宏觀調(diào)控及制度變革。
    長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)發(fā)展，普遍的觀點認(rèn)為因為城市化進(jìn)程，商品房市場仍處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)中，這也是房價節(jié)節(jié)攀升的一個重要因素。而隨著中國住房保障制度的逐步構(gòu)建，將有效緩解目前房地產(chǎn)市場“供遠(yuǎn)小于求”的突出矛盾；同時，不同層次住房需求的厘清有助于引導(dǎo)住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
    目前，國家對房地產(chǎn)的政策目標(biāo)已經(jīng)清晰。一是建立住房保障體系；二是針對商品房市場，增強(qiáng)有效供給，合理引導(dǎo)消費需求，抑制投機(jī)投資需求。

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