2010年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

　　報(bào)告摘要：
　　提示：
　　由于12月14日國務(wù)院會議明確了房地產(chǎn)政策調(diào)控的取向，我們認(rèn)為該事件非常重大，所以本報(bào)告考慮了該事件的影響，部分報(bào)告內(nèi)容與11月30日截稿的印刷本略有不同。并請以本報(bào)告內(nèi)容為準(zhǔn)。
　　使房地產(chǎn)市場能自2008年4季度從低谷轉(zhuǎn)入復(fù)蘇、并走向高潮的1年多以來，無疑是信貸與房地產(chǎn)優(yōu)惠政策起了巨大的作用。
　　2009年前半年新增信貸量創(chuàng)歷史記錄，達(dá)到7.37萬億;08年4季度至09年2季度，按揭優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠、以及對開發(fā)商鼓勵(lì)支持等政策不斷推出。
　　2009年全國各地的房地產(chǎn)成交量從08年的低迷中迅速恢復(fù)并走向高潮，2009年前10個(gè)月成交量超越07年同期水平。
　　但隨著價(jià)格也超越07-08年高點(diǎn)，政策壓力加大，市場擔(dān)憂若隱若現(xiàn)。
　　12月之前的一段時(shí)間，隨著09年8月后新增信貸規(guī)模收縮，市場擔(dān)心信貸、地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠等刺激政策會很快退出。
　　12月初政府經(jīng)濟(jì)工作會議基調(diào)是維持寬松貨幣政策，因此對明年全年信貸規(guī)模可以基本樂觀，尤其是1季度會最為寬松，但我們對明年下半年的信貸以及房地產(chǎn)需求又有一定遠(yuǎn)憂。
　　同時(shí)，現(xiàn)在房價(jià)大體已超越07-08年高點(diǎn)，有資產(chǎn)泡沫化傾向，12月14日國務(wù)院會議也確立了房地產(chǎn)調(diào)控取向，(參見12月14日點(diǎn)評報(bào)告"地產(chǎn)政策調(diào)控取向確立")，抑制投資和投機(jī)性需求的政策似乎箭在弦上。
　　然而預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策支持依然會維持較強(qiáng)，我們對今年末至明年上半年房地產(chǎn)市場依然保有謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期。
　　鑒于目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所處階段，我們相信政府保持寬松貨幣政策的態(tài)度和必須性，尤其是，我們認(rèn)為由于明年1季度信貸額度會環(huán)比大幅提高。因此，除非價(jià)格繼續(xù)上漲導(dǎo)致抑制性政策出臺，按揭優(yōu)惠政策執(zhí)行嚴(yán)格程度可能要到明年2季度后才會有實(shí)質(zhì)加強(qiáng)。
　　預(yù)計(jì)2010年1季度信貸會推動(dòng)銷售。由于銀行放貸的季節(jié)性模式，預(yù)計(jì)2010年1季度的新增信貸會大幅高于09年4季度，對銷售會有很大推動(dòng)。
　　預(yù)計(jì)2010年2季度銷售將受供給拉動(dòng)。相對于銷售，前期開發(fā)商開工顯得謹(jǐn)慎，導(dǎo)致短期內(nèi)供給依然偏緊，預(yù)計(jì)明年2季度才會達(dá)到供需均衡。
　　目前行業(yè)趨勢繼續(xù)向上。前期新開工增速與銷售增速有巨大落差，可以預(yù)計(jì)1-2個(gè)季度內(nèi)的供給仍會偏緊，中短期內(nèi)(預(yù)計(jì)2010年中之前)行業(yè)趨勢繼續(xù)向上。
　　開發(fā)商盈利能力處于上升期。商業(yè)地產(chǎn)將受益于保險(xiǎn)資金投資和REITs的發(fā)展。
　　從更長的時(shí)間段看，城鎮(zhèn)化加速、人口紅利將中長期支持地產(chǎn)行業(yè)向好。
　　開發(fā)商目前主動(dòng)地位很高，上市公司估值優(yōu)勢在積蓄。
　　以上市開發(fā)類地產(chǎn)公司情況看，其資金狀況(包括負(fù)債率、現(xiàn)金等)處在歷史最好水平，盈利能力處于上升趨勢中。
　　較多一、二線上市公司的ttmPE走勢明顯落后于大盤指數(shù);從我們覆蓋的27家公司來看，根據(jù)截止2009年11月30日的股價(jià)，2010年的PE多數(shù)在20-25倍，中值約為23倍;除部分全國性公司外，RNAV估值溢價(jià)大多低于40%。

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