成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究鎖定三個(gè)方面

　　成都住宅地產(chǎn)有非常繁榮的發(fā)展，非住宅大概就是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要由幾個(gè)板塊構(gòu)成，一方面是商住性寫字樓板塊，再一個(gè)是零售型的，從總量上來講，感覺到總量二八拍的水平，不管是開發(fā)還是交易量就是這個(gè)二八拍的水平，這就反映出成都還是一個(gè)二線城市里面非常強(qiáng)的生力軍的城市，就是在二線城市中間增長(zhǎng)性特別明顯，那么這種增長(zhǎng)很重要體現(xiàn)在什么呢？
　　從房產(chǎn)方面首先體現(xiàn)在住宅，住宅是一種終端消費(fèi)，所有的商業(yè)發(fā)展或者說狹義商業(yè)發(fā)展也就是零售業(yè)發(fā)展，這是一種中間需求，是一種派生需求，也就是這個(gè)人口增長(zhǎng)有它的相應(yīng)支撐才會(huì)有所謂的商務(wù)地產(chǎn)或者狹義的商業(yè)地產(chǎn)增加，正是因?yàn)槌啥嫉淖≌�地產(chǎn)火爆，它的增長(zhǎng)潛力或者增長(zhǎng)勢(shì)頭是非常強(qiáng)勁的，住宅地產(chǎn)增長(zhǎng)非常強(qiáng)勁，實(shí)際上為我們?cè)谖磥砣舾赡晟虅?wù)地產(chǎn)增長(zhǎng)提供一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是很重要的基礎(chǔ)。
　　整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究鎖定三個(gè)方面
　　第一個(gè)就是住宅的發(fā)展趨勢(shì)，我們以前關(guān)注什么呢，商業(yè)地產(chǎn)主要講零售服務(wù)業(yè)，地產(chǎn)比較關(guān)注住宅，小區(qū)人住的多，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)發(fā)展，像萬(wàn)達(dá)，家樂福。反過來，如從房管局這個(gè)角度，有很好的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源，房管局前段時(shí)間專門做了入住率的調(diào)查，看商務(wù)寫字樓，也依賴人的居住量。國(guó)外調(diào)查，購(gòu)寫字樓的時(shí)候，選擇一定是離住家比以前更近，實(shí)際上隱含著一個(gè)特點(diǎn)，中高端住宅發(fā)展實(shí)際上也引來商品住宅提供很重要的指針。在中高端發(fā)展很密集的地區(qū)也一定是未來高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)是隱身的派生的中間需求�！　　　�
　　第二點(diǎn)仔細(xì)研究城市規(guī)劃發(fā)展，城市發(fā)展趨向，城市發(fā)展模式，城市發(fā)展格局變遷，從規(guī)劃角度上看，現(xiàn)在比較重要的困惑是什么？存在一種矛盾，就是規(guī)劃上，城市規(guī)劃上怎么考慮，區(qū)與區(qū)之間的銜接，這種東西在城市總體規(guī)劃角度去做相應(yīng)考量。
　　第二個(gè)城市規(guī)劃從商業(yè)地產(chǎn)本身對(duì)接要求是很苛刻的，比如說道路寬度的，道路形式，慢車道，快車道布局，比如說城市規(guī)劃角度，從商業(yè)地產(chǎn)的布局有非常好的對(duì)接，規(guī)劃局人士清楚在商業(yè)規(guī)劃方面有什么作為。有一些想法同目前這個(gè)街區(qū)的道路、這個(gè)片區(qū)商業(yè)上的要求存在矛盾，所以說從這個(gè)角度說，需要強(qiáng)化作政府這個(gè)層面，政府領(lǐng)導(dǎo)層面以及規(guī)劃層面商業(yè)地產(chǎn)中間的發(fā)展規(guī)律上一種相應(yīng)訴求，他們要比較清楚，他們才會(huì)在這個(gè)區(qū)域發(fā)展上好的政策上、取向上引導(dǎo)，才會(huì)從發(fā)展商，同發(fā)展商形成一種合力。
　　第三點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)需要很仔細(xì)地研究整個(gè)商業(yè)價(jià)值鏈的分布問題，現(xiàn)在商業(yè)價(jià)值鏈就是很重要的業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局問題。比如購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)，現(xiàn)在好像是未來發(fā)展的一個(gè)方向，但是我覺得是一個(gè)取向，大型購(gòu)物中心或者城市綜合體應(yīng)該有相當(dāng)?shù)姆蓊~，但是反過來講，為什么現(xiàn)在會(huì)看到國(guó)美、蘇寧擴(kuò)張的大店開始收縮，因?yàn)樗�有的�?gòu)物中心在點(diǎn)位上要求非常高，對(duì)周邊環(huán)境要求都是非常高的，在這種背景下所有黃金口岸或者私密業(yè)態(tài)發(fā)展東西是有限的，比如說家樂福在中國(guó)沃爾瑪走得好，因?yàn)樗�先走了一步�?　　
　　反過來講，的確我們現(xiàn)在看到的就是，整個(gè)商業(yè)演變的趨勢(shì)是什么，兩個(gè)極端，一個(gè)極端，更多偏向于什么？電子商務(wù)，另外偏向于體驗(yàn)式購(gòu)物，在城市中心區(qū)很多反感街鋪了，但是我個(gè)人覺得這種街鋪仍然有很強(qiáng)的生命力，在城市的中心區(qū)，包括傳統(tǒng)來看，形成商業(yè)格局，不一定哪一種東西是絕對(duì)的主體，在不同的區(qū)域我們要考慮什么，它的商業(yè)業(yè)態(tài)不同的商業(yè)價(jià)值在什么位置有什么樣的生命力。
　　另外要考慮產(chǎn)業(yè)集群的問題，比如做寫字樓或者做專業(yè)市場(chǎng)，要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，比如說溫江商業(yè)發(fā)展相對(duì)差一點(diǎn)，很重要一點(diǎn)就是它的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不是很強(qiáng)大，回過頭來看成都市周邊很明顯的專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)，二環(huán)路專業(yè)市場(chǎng)都在搬遷。發(fā)展商必須仔細(xì)考慮旅游商業(yè)地產(chǎn)，成都市周邊也在做旅游集散中心，旅游目的地，旅游商業(yè)地產(chǎn)也是一個(gè)很重要的課題，這都同產(chǎn)業(yè)集聚相關(guān)，所以一方面考慮整個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈，業(yè)態(tài)業(yè)種，再一個(gè)考慮產(chǎn)業(yè)方面的特殊要求，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出了什么樣的要求。要從這三個(gè)方面考慮，一個(gè)是從住宅，一個(gè)是從城市規(guī)劃，再一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)，從商業(yè)本身系統(tǒng)的來發(fā)展。 四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)吳豐先生

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