房地產(chǎn)行業(yè)2010年度研究報告

　　我們觀點：2009年房地產(chǎn)住宅市場迅速回暖，但由于政策出現(xiàn)調整，不確定性加大。
　　經(jīng)濟復蘇持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)"綠芽"已現(xiàn)，且有望受益于Reits推出，成長潛力巨大。
　　投資要點：
　　今年以來，房地產(chǎn)銷售回升速度明顯快于建設和拿地速度，這成為推升房價的重要因素。但由于地王頻現(xiàn)，開發(fā)商土地成本大幅上升，若未來房價持續(xù)上漲難以為繼，則地價將大幅侵蝕地產(chǎn)公司的盈利能力。
　　政策面對行業(yè)構成重大影響。2008年以來為應對金融危機而采取的營業(yè)稅優(yōu)惠政策已經(jīng)調整，其他優(yōu)惠政策將延續(xù);加速推進城鎮(zhèn)化進程，對行業(yè)構成長遠利好，但行業(yè)依然面臨一定政策風險。
　　經(jīng)濟復蘇中，一線城市商業(yè)地產(chǎn)"綠芽"已現(xiàn)，但各城市情況有所不同。具體來說，上海寫字樓租金仍在回落，但已趨于穩(wěn)定并有所回暖，空置率也略微下降;北京寫字樓租金仍在回落，但三季度吸納量環(huán)比上升94%，表現(xiàn)強勁，空置率微升0.1%;深圳寫字樓租金已展開反彈，空置率下降，當季吸納量超過當季供給量。
　　商業(yè)地產(chǎn)仍有望享受黃金增長期，原因有四： 1. 中國經(jīng)濟仍處于黃金增長時期，經(jīng)濟的發(fā)展刺激了對寫字樓類商業(yè)物業(yè)的需求，而龐大的消費需求則保證了對商場類物業(yè)的需求源源不斷;2. 出于發(fā)展總部經(jīng)濟以及加強住宅周邊配套設置，提升住宅房價的目的，地方政府對于商業(yè)用地出讓可能維持較低價格，相比于住宅物業(yè)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可能獲得更高的利潤率;3. 發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，培育新的經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略的推出，更是給了高科技園區(qū)發(fā)展新的契機，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得到了政策的支持;4.REITs即將推出，保險公司投資商業(yè)地產(chǎn)開閘，將使主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司長期受益。

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