CRRC：2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢

引言
　　2007年4月，美國次級抵押貸款危機浮出水面。2007 年8月此次次貸危機席卷了美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，與此同時這場危機蔓延到了整個實體經(jīng)濟。由于受這次空前的世界性的金融危機影響，中國金融市場和實體經(jīng)濟都受到了嚴重的沖擊。
　　為了應(yīng)對這場全球性金融危機，發(fā)展國民經(jīng)濟，中國采取了一系列相應(yīng)的救市措施，其效果在2009年上半年開始顯現(xiàn)，中國2009年前三個季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為423424億元，同比增長7.7%。1-10月份全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資150709.76 億元，同比增長33.1%。1-10月份社會消費品零售總額101393.7億元，同比增長15.3%，但較去年同期22.02%的增長率仍然有不小差距。前三季度進出口總額9461億美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4億美元，下降15.2%；進口1030.1億美元，下降3.5%。1-10月份新增貸款總額達8.8119萬億，比2008年全年新增貸款量多出4.3619萬億元，增幅達到98.02%，超過了預(yù)定的“全年5萬億”的最低目標。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比1-8月提高1.9個百分點；房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點；房屋竣工面積3.34億平方米，同比增長24.7%，增幅比1-8月下降0.4個百分點。其中，住宅竣工面積2.77億平方米，增長26.7%，比1-8月下降0.1個百分點。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，同比下降22.1%；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，同比下降6.6%。
　　以上的宏觀數(shù)據(jù)表明中國已經(jīng)走出了2008年底到2009年初經(jīng)濟低谷期，全國的經(jīng)濟開始全面企穩(wěn)回升。雖然全國經(jīng)濟已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但2009年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出便現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。
　　從2009年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的困境，那么2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將會面臨怎樣的狀態(tài)呢？是繼續(xù)在困境中徘徊還是會沖出泥潭？
　　本報告將試圖回答以上問題，本報告共分為五個部分，第一部分是引言部分，概括了中國總體的經(jīng)濟環(huán)境和本報告寫作的基本內(nèi)容；第二部分回顧了2008年以前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況；第三部分簡要的介紹了2009年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境；第四部分根據(jù)2009年國家的總體經(jīng)濟形勢和出臺的相關(guān)政策對2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢作出預(yù)測。第五部分是本報告的結(jié)論部分。
一、商業(yè)地產(chǎn)之昨日篇
　　1、1997年-2008年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體概況從1996年開始，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快。
　　首先我們從辦公樓投資完成額來看，如圖1 所示，從1997年到2002年間由于對寫字樓的商業(yè)需求量相對較小，辦公樓的投資額一直保持在較低水平。但從2002年開始辦公樓的投資額開始出現(xiàn)上升趨勢，2001年到2008年辦公樓投資完成額分別為307.947億元、381.0018億元、508.3372億元、652.1963億元、763.0681億元、928.0564億元、1035.0409億元、 1167.1709億元，投資額完成額增長率分別為3.38%、23.72%、33.42%、28.29%、16.99%、21.62%、11.52%、12.76%，從投資完成額和投資完成額的增長率可以看出，從2002年開始辦公樓的投資額開始加大，在2003年達到投資額頂峰，2005年投資額增長率有一個相對較小的回落，但2006年又開始回升，2007、2008年一直保持在一個相對平穩(wěn)的水平。
　　然后我們從商業(yè)營業(yè)用房投資完成額來看，如圖1所示，從1997年到2002年間商業(yè)營業(yè)用房的投資完成額也保持在一個相對較低和相對平穩(wěn)的水平上。但從2002年開始，由于北京申奧成功，商業(yè)營業(yè)用房的投資放量開始出現(xiàn)上升趨勢，從2001年到2008年投資完成額分別為755.3018億元、933.6107億元、1302.3473億元、1723.7192億元、2039.5282億元、2353.881億元、2785.6494億元、3354.4785億元，投資完成額增長率分別為30.22%、23.6%、39.49%、32.35%、18.32%、15.41%、18.34%、20.41%，從投資的增長率可以看出從2003年開始商業(yè)營業(yè)用房的投資增長率達到最大，達到一個頂峰，但在2005年出現(xiàn)明顯的投資完成額增長率的下滑趨勢，到2006年達到最低，但由于奧運會的臨近，商業(yè)營業(yè)用房的投資額增長率在2007年又出現(xiàn)大幅度增長趨勢，這主要源于酒店業(yè)的投資增加。具體來看，在2003年各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國法寶、英國百安居等競相在京選址開店；同時，國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集團在世紀金源簽下18.2萬平方米的商業(yè)面積，表現(xiàn)出國內(nèi)大型零售企業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢。另據(jù)統(tǒng)計，北京2004年1萬平米以上的大型商業(yè)項目達到63個，達到285萬平方米的體量。同時在2006至2007年，由于奧運會的臨近，酒店業(yè)開發(fā)成為當(dāng)時兩年的開發(fā)熱點。
　　最后我們從總的商業(yè)地產(chǎn)投資完成額來看，如圖1所示，從1997年到2002年期間，由于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資完成額都保持在一個相對較低和穩(wěn)定的水平，因此商業(yè)地產(chǎn)總的投資額也保持在一個相對較低和穩(wěn)定的水平，但從2002年開始，由于受申奧成功和經(jīng)濟發(fā)展水平快速增長的影響，商業(yè)地產(chǎn)的投資額開始大幅度上升，從2001年到2008年商業(yè)地產(chǎn)投資完成額分別為1063.2488億元、1314.6125億元、1810.6845億元、2375.9155億元、2802.5963億元、3281.9374億元、3820.6903億元、4521.6494億元，投資完成額的增長率分別為21.12%、23.64%、37.73%、31.21%、17.95%、17.1%、16.41%、18.34%，從商業(yè)地產(chǎn)投資完成額的增長率的趨勢可以看出，受辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增長的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資完成額增長率在2003年達到最高，2004年也維持在一個較高的水平，但從2005年開始，商業(yè)地產(chǎn)投資增長率開始出現(xiàn)下滑趨勢，但從2005年到2008年商業(yè)地產(chǎn)投資增長率基本維持在一個穩(wěn)定的水平。
　　2、商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展
　　從2004年開始，北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。從原來計劃經(jīng)濟下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化在很大程度上促進了北京商業(yè)繁榮與發(fā)展，新型商業(yè)業(yè)態(tài)如物流中心、配送中心、網(wǎng)上購物快速發(fā)展。再有，大中型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益有一定程度的改善，而家樂福、萬客隆、普爾斯馬特多家國際知名零售企業(yè)的加盟，使北京在商業(yè)經(jīng)營管理方式上發(fā)生積極變化。
　　3、社區(qū)商業(yè)物業(yè)成開發(fā)熱點
　　隨著2003年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮的興起和大面積拆遷工程落實，社區(qū)商業(yè)物業(yè)逐步成為開發(fā)熱點。居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在2004年底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式——特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間，同時也彌補了2003年北京大面積拆除臨建街鋪，在生活上與居民消費脫節(jié)的需要。
　　4、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)郊區(qū)化趨勢
　　從2004年開始，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)迎來高峰，越來越多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化趨勢明顯。以亦莊為例，該地區(qū)在2003年前僅有一家華潤超市作為區(qū)域的配套商業(yè)中心，但隨著入住人口的不斷增加，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度也在加大。而在大興黃村，那爾水晶城率先引進了華堂商場，順馳·領(lǐng)海的商業(yè)地產(chǎn)也吸引了沃爾瑪、家樂福等連鎖超市與之洽談合作。位于大興老城區(qū)的清城在引進了上海百聯(lián)商場之后，還在陸續(xù)推出商業(yè)項目。從以上的分析可以看出，從2004年開始，商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化趨勢明顯增強。
　　5、自持物業(yè)漸成主流
　　商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營持有型物業(yè)所取代。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年年初對699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達到了39%，而在2006年的調(diào)查中，選擇持有性物業(yè)比例僅為21.4%。受整體持有趨勢的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項目在2006年也轉(zhuǎn)向了“自持物業(yè)”，如北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街SUNNY TOWN、明天第一城部分商業(yè)、珠江帝景部分商業(yè)等。
　　6、大項目集中放量
　　在2006年，北京商業(yè)營業(yè)用房投資翻倍，其主要因素是為了趕奧運會商機，2007年北京投放市場的大型商業(yè)項目有美羅城、新三里屯、鵬潤國際時尚購物中心等數(shù)十個。上海也因世博會概念和打造奢侈品天堂理念而大項目層出不窮。
　　在二三線城市，寶龍、明發(fā)等福建系地產(chǎn)商在無錫、揚州、青島等地相繼開發(fā)四五十萬平米之巨的商業(yè)項目，恒隆、華潤、萬達等公司在沈陽、大連、杭州、無錫的項目規(guī)模都在十萬平米以上。
　　7、商業(yè)地產(chǎn)二三線城市發(fā)展
　　商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了一個發(fā)展階段后，很多的國內(nèi)外商家店鋪在一線城市的布局在2007年已經(jīng)趨于飽和，因此紛紛開始著力關(guān)注更為龐大的中小城市市場，區(qū)位和交通優(yōu)越的二線城市逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵。 二、三線城市的巨大市場潛力吸引了大量外資企業(yè)進入。例如，香港商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)2007年以前在上海以外的內(nèi)地其他10個城市，每年購入3至4塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預(yù)計將達200億港元至250億港元。
　　8、商業(yè)地產(chǎn)招商難困境
　　在中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從2003年開始不斷呈現(xiàn)出高漲趨勢，由此也產(chǎn)生了一系列商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問題，其中商業(yè)地產(chǎn)招商難成為其發(fā)展中的主要問題。受整體經(jīng)濟大勢的影響，整體商業(yè)零售市場的競爭越發(fā)激烈，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了不斷增加的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項目招商的共性。
二、商業(yè)地產(chǎn)之今天篇
　　1、2009年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷停滯
　　2009年商業(yè)地產(chǎn)的停滯發(fā)展主要表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項目推進上的停滯。在北京商業(yè)項目的推進過程中的停滯表現(xiàn)尤為突出。在北京，2008年預(yù)計新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬平方米；但是全年包括西單大悅城、華貿(mào)購物中心、銀泰購物中心、三里屯Village等在內(nèi)，真正入市的新開商業(yè)面積不足300萬平方米。而大鐘寺國際廣場、萬貿(mào)購物中心、首地大峽谷等已落成的商業(yè)項目則集體推遲了開業(yè)時間，且開業(yè)時間變得遙遙無期。在全國范圍內(nèi)，商業(yè)項目的停工、停建、緩建、延期開業(yè)更不是新鮮事。在上海繁華的新天地區(qū)域，有兩幢頂級豪華酒店——迪拜七星級帆船酒店集團朱美拉酒店和希爾頓集團麾下奢華品牌康拉德酒店，這兩家酒店都曾經(jīng)預(yù)計2008年開業(yè)。如今，它們不僅沒有如期開業(yè)，現(xiàn)在也已經(jīng)停工。
　　2、2009年商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)招商難困境
　　招商難問題一直是商業(yè)地產(chǎn)運營中的主要難題，受后奧運經(jīng)濟衰退和國際金融危機的影響，2009年商業(yè)地產(chǎn)招商難問難題尤為突出。如2009年4月，北京朝陽門11萬平方米的悠唐和崇文門13萬平方米國瑞城艱難開業(yè)了。但是，這只是“部分”開業(yè)，商場里大部分的面積還掛著“即將開業(yè)”的圍擋。華貿(mào)購物中心、銀泰中心……這些已經(jīng)投入運營的商業(yè)中心，無一例外人氣偏低。由于招商艱難和受經(jīng)濟所影響，原本欲2009年開業(yè)的大多數(shù)商鋪至今還上演著“空城計”。
　　3、2009年高端商業(yè)項目成重災(zāi)區(qū)
　　在2009年，不同定位的商業(yè)項目呈現(xiàn)出不同的境遇，其中高端商業(yè)成為了重災(zāi)區(qū)。全球經(jīng)濟衰退與本土經(jīng)濟增長放緩等因素，對奢侈品的消費和其品牌擴張帶來很大影響，其中定位在高端消費的購物中心受到波及最大，營業(yè)額下降明顯。此外，受本土業(yè)務(wù)的影響，部分奢侈品牌就海外擴張持觀望謹慎態(tài)度，使定位高端、甚至中高端的新增項目招商受阻，如平安國際金融中心的商鋪部分，便推遲了竣工和開業(yè)時間。
　　即便在并不樂觀的大環(huán)境下，一些購物中心項目勉強艱難開業(yè)，但是與去年開業(yè)伊始即獲得較高入住率的銀泰中心、三里屯village南區(qū)等項目相比，早已不能同日而語。因為類似國瑞城購物中心等項目即便已有部分店鋪開始營業(yè)，但是在商場內(nèi)部還是可以看到不少店鋪仍處于待租狀態(tài)，情形很不樂觀。
　　4、2009年酒店項目陷困境
　　受國際金融危機影響，不僅內(nèi)需在縮小，外需也受到重大影響，姑且不論對我國進出口貿(mào)易的影響，只考慮對旅游業(yè)的影響，這種對旅游業(yè)的影響直接沖擊了商業(yè)地產(chǎn)中酒店業(yè)的發(fā)展。從全國范圍內(nèi)來說，酒店受影響最為嚴重的城市該是北京。
　　近兩年內(nèi)，北京新增了大量定為高端的酒店項目，但是隨著供應(yīng)量的增長，訂房率卻呈現(xiàn)下降趨勢，從而給北京酒店業(yè)帶來了嚴峻考驗。據(jù)調(diào)查，今年北京CBD區(qū)域的一個項目配有兩棟高端酒店，其中一家已經(jīng)關(guān)閉，不然的話，兩個酒店的入住率也就10%；關(guān)掉一家，另一家勉強保住了20%的入住率。而受影響較小的應(yīng)該是一些二線城市及旅游點，比如說重慶、成都、大連、廈門、三亞、杭州、昆明等城市。
　　對于高級酒店而言，一般保本的入住率必須達到30%，但在2009年前兩個月，上海許多四五星酒店的入住率下降到10%以下。而2008年和2007年景氣時一般可以超過70%，達到80%至90%，甚至是滿負荷。
　　5、2009寫字樓租金下跌，空置率居高不下
　　在2009年，雖然中國經(jīng)濟已經(jīng)度過了金融危機影響下的最低谷，但在商業(yè)地產(chǎn)方面，尤其是甲級寫字樓市場的表現(xiàn)并不樂觀。2009年第一季度，北京整個寫字樓市場的空置率攀升至24.7%；中央商務(wù)區(qū)（CBD）的寫字樓市場空置率攀升至37.4%，也就是說，CBD三分之一以上的寫字樓為空租。到了第二季度第北京市甲級寫字樓的空置率雖然有所降低，但空置率仍然很高，達到了19.24%。到了第三季度，由于需求上升推動北京甲級寫字樓市場吸納量在本季躍升至99,090平方米，環(huán)比上升74.32%，同時致使北京甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降2.26個百分點至16.98%�？罩寐实偷氖袌霰憩F(xiàn)可以從下面的例子看出：近期，SOHO中國以23.4億元人民幣的價格收購了毗鄰北京CBD的五A級寫字樓嘉盛中心，令人感到意外的不僅是該高檔寫字樓的低廉售價——平均每平方米僅26600元，更是這個位于北京核心商務(wù)區(qū)的寫字樓，在交付使用近兩年后僅獲得30%的出租率。
　　從市場北京甲級寫字樓的租金看，甲級寫字樓的租金從2008年第二季度到2009年第三季度一路暴跌，從2008年第二季度到2009年第三季度北京甲級寫字樓市場上的平均租金價格分別為：263.56元/平方米、233.8元/平方米、228.2元/平方米、177.5元/平方米、149.6元/平方米、148.4元/平方米。
三、商業(yè)地產(chǎn)之未來篇
　　1、政策走勢
　�。�1）政策傾向
　　2009年12月5日至7日，中央經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)為積極扶持。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價對于開發(fā)商帶來的資金壓力及風(fēng)險。會議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。從中央經(jīng)濟工作會議的精神我們可以看出在2010年適度寬松的貨幣政策將會加大北京市商業(yè)地產(chǎn)的資金來源，從而保障北京市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。
　　（2）投資傾向
　　2009年5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)項目投資資本金比例調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品房項目資本金比例由原來的35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達到刺激經(jīng)濟的目的。此次商品房項目資本金比例的下調(diào)也刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)的投資，如圖3所示全國商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額在今年一直持續(xù)表現(xiàn)出上升趨勢，但在5月份前的投資增速相對緩慢，在國務(wù)院公布下調(diào)商品房的資本金比例后，政策效果立即顯現(xiàn)，5月份全國商業(yè)地產(chǎn)投資額為1580.56億元，6月份增長到2219.83億元，同比增長了40.4%，7、8、9、10月份的投資完成額分別為2717.3億元、3263.2億元、3862.81億元、4360億元，同比增長22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，雖然增長率有所下降，但增長趨勢明顯。在全國經(jīng)濟回暖趨勢以及商品房項目資本金比例下調(diào)的的影響下，我們預(yù)計在未來的2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額必將出現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢。
　�。�3）土地政策
　　2009年5月13日，國土資源部發(fā)出《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》。通知要求：對各�。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標準》的70％執(zhí)行。該規(guī)定的制定進一步鼓勵了工業(yè)用地的開發(fā)了利用。
　　2009年9月1日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》。通知要求：地方政府加強土地批后監(jiān)管，及時向社會公布土地供應(yīng)計劃、供應(yīng)結(jié)果和實際開發(fā)利用情況等動態(tài)信息。該通知的規(guī)劃，在一定程度上會對開盤商囤地、捂盤現(xiàn)象形成一定的沖擊，可以在一定程度上緩解當(dāng)前市場供需矛盾，同時對于市場的健康發(fā)展積極有利。
　　2009年8月13日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》。通知指出：在進一步落實工業(yè)用地出讓招拍掛制度的同時，對符合協(xié)議出讓的工業(yè)用地實行協(xié)議出讓，但要嚴格規(guī)定協(xié)議出讓范圍，防止官員在工業(yè)用地出讓中的腐敗行為。這一通知表明，政府將繼續(xù)鼓勵工業(yè)用地的出讓。
　　2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此政策加快了房地產(chǎn)用地的開發(fā)了建設(shè)。
　　從2009年出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的政策可以看出，政府在2010年將進一步鼓勵工業(yè)用地的出讓、開發(fā)和利用。同時，以上的一些政策在2010年對于開發(fā)商囤地、捂盤現(xiàn)象將會形成一定沖擊，這將會促進開發(fā)商對土地開發(fā)，加快房地產(chǎn)新項目的建設(shè)，這對于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也起到了一地的促進作用，我們預(yù)計因為2009年土地政策的調(diào)整，2010年北京市商業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將會加速，新項目的上市將會快速出現(xiàn)。
　　2009年以來，商業(yè)用地成為土地拍賣的主要拍賣對象，可以預(yù)計，近期以來，由于商業(yè)用地拍賣大熱，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將現(xiàn)火熱場面。
　　2009年11月份，上海再度出讓兩幅土地,分別為位于浦東新區(qū)臨港新城的一幅商業(yè)用地,以及嘉定區(qū)嘉定新城內(nèi)一幅商住綜合用地。浦東新區(qū)臨港新城的地塊成交價最終為1.7億，面積為31437.8平方米 。嘉定新城地塊,則以樓面地價9724元/平方米被保利獲取,總地價為12億。
　　2009年12月份，，杭州出讓3宗商業(yè)用地，3宗地塊分別位于市中心、申花和濱江板塊，總出讓面積46356平方米，約合69.53畝，可建筑面積達14.9萬平方米。
　　從以上的數(shù)據(jù)可知，2009年下半年以來，出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應(yīng)，可以預(yù)計，已往由居住類土地獨唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來一段時間內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺。同時伴隨著城市綜合體開發(fā)時代的到來，未來商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)火熱場景。
　　2、金融環(huán)境
　　（1）REITS呼之欲出
　　關(guān)于建立國內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時間表和可能性已經(jīng)熱議了很長時間。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項目構(gòu)成，顯示了以內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場生存能力。此項信托基金的機構(gòu)配售部份是81%，反映了機構(gòu)投資者們通過房地產(chǎn)信托投資基金購進入內(nèi)的房地產(chǎn)市場的強烈需求。在過去的四年中，還有其他幾個投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標是投資于中國的房地產(chǎn)市場。
　　國內(nèi)REITs產(chǎn)品的設(shè)立，將為中國房地產(chǎn)投資市場帶來一系列相關(guān)的益處。2009年中國REITs也進行了試點，2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權(quán)，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經(jīng)進入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時央行、證監(jiān)會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。
　　2009年北京市發(fā)改委副主任、金融辦主任霍學(xué)文在北京市“保增長保民生保穩(wěn)定”若干措施新聞發(fā)布會上透露，北京市政府將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，支持在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。通過設(shè)立股權(quán)投資基金、信托計劃及在銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具等方式拓寬融資渠道，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。為應(yīng)對金融危機、保增長擴內(nèi)需，北京市政府公布了《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于促進首都金融業(yè)發(fā)展的意見》、《北京市幫扶企業(yè)應(yīng)對國際金融危機的若干措施》、《關(guān)于實施穩(wěn)定就業(yè)擴大就業(yè)六項措施的通知》等三份文件，涉及66項措施。這些措施的公布將促進REITs在北京市的建立，正所謂REITs將在2010年呼之欲出，REITs如果能在2010年的北京市市場上出現(xiàn)，將會改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進房地產(chǎn)行業(yè)的投資。
　�。�2）保險資金松閘
　　自從中國2001年加入WTO后，國內(nèi)的保險行業(yè)競爭日趨激烈。在2001年市場中僅有35家保險公司。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長到2001年的3倍達到107家之多。保險行業(yè)近年來取得了令人矚目的飛速發(fā)展，保費收入相應(yīng)地急劇增長(如圖7所示)，到2008年底保險行業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達到人民幣三萬三千四百億元。在迅速增長的背景下，保險行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。
　　2009年10月1日，修訂后的《中華人民共和國保險法》開始實施，其中新增了“投資不動產(chǎn)”這一新的保險資金運用形式，意味著保險資金可以進入房地產(chǎn)市場，具體細則近期將會出臺。從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。我們預(yù)計，保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。按照去年末保險資金總資產(chǎn)3.34萬億元計算，保險公司可進入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟的復(fù)蘇將會大幅度的提高，保險資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢必增加，這將會增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會增加商業(yè)地產(chǎn)的投資。
　　（3）銀行放貸量
　　如圖2所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。2007年全年新增貸款總量為3.63萬億元，2008年全年新增貸款總量為4.45萬億元，2009年的新增貸款量為10萬億，已經(jīng)超過了預(yù)定“全年5萬億”的最低目標，今年新增貸款量比2007年多出6.37萬億元，增幅達到175.48%，比2008年全年新增貸款量多出5.55萬億元，增幅達到124.72%。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟的復(fù)蘇形式將會穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟、政治、文化中心的北京，對這些新增貸款的吸納量又會居于全國首位�？梢灶A(yù)計，在北京市未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京市的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)會在2010年全面的開花結(jié)果。
　　3、市場熱點
　　（1）低密度綠色寫字樓大受歡迎
　　經(jīng)濟危機肆虐，外企擴張計劃停滯，在這一背景下，國有企業(yè)逐漸成為寫字樓市場的活躍主角，其對獨棟辦公產(chǎn)品的需求導(dǎo)致了未來獨棟辦公產(chǎn)品的市場空間。
　　獨棟辦公寫字樓具有低密度、高綠化、獨立的企業(yè)冠名權(quán)以及營造企業(yè)文化的特點，國有大中型企業(yè)為了考慮企業(yè)自身形象，成為低密度綠色獨棟寫字樓的需求主體，作為市場活躍主體的國有企業(yè)必將對獨棟寫字樓產(chǎn)生需求，尤其是在北京，無論是國有大中型企業(yè)還是進京的中小型國有企業(yè)都將會選擇在此設(shè)立總部，這樣必將會引起對北京市低密度綠色獨棟寫字樓的大量需求。
　�。�2）CBD東擴催生定制寫字樓熱銷
　　2009年5月11日，北京市政府同意將北京中央商務(wù)區(qū)CBD沿朝陽北路、通惠河向東擴展至東四環(huán)，新增面積約3平方公里，并由朝陽北路向北到農(nóng)展南路增加約3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)，標志著CBD東擴的正式啟動。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融、高端商務(wù)，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。
　　CBD擴區(qū)后將增加甲級寫字樓比重，提供定制專業(yè)樓宇，滿足總部、外資銀行、世界500強及跨國公司總部入駐需求，為CBD產(chǎn)業(yè)升級提供空間載體；豐富完善國際醫(yī)療、文化、體育等功能配套，預(yù)計可拉動社會投資700多億元，吸納就業(yè)約15萬人。這意味著在未來數(shù)年內(nèi)，CBD的高端寫字樓市場格局將會重新洗牌，也為目前市場上的甲級寫字樓帶來更多的機會。
　　CBD東擴促使其周邊的寫字樓熱銷，中國不動產(chǎn)研究中心報告顯示，銳城國際在09年第38周的成交量躍居寫字樓排行榜之首。同時，CBD東擴帶動了寫字樓市場復(fù)蘇跡象，從租戶數(shù)量和活躍程度上看，CBD區(qū)域空置率下降了3%-5%。在CBD東擴之前的12個月里，CBD區(qū)域的租金最高跌了13%，而2009年第二個季度其租金只下跌了3%。金地中心等幾處大型寫字樓，自2009年7月份以來，新增簽約面積1萬多平米，新增客戶包括杜邦中國、上海通用、施華洛世奇、阿特金斯等國際知名企業(yè)；樓內(nèi)原有客戶也隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展在樓內(nèi)擴租。目前金地中心的日租金較09年7月份上調(diào)了0.2-0.4元。這表明CBD區(qū)域的寫字樓市場開始復(fù)蘇。隨著東擴規(guī)劃的確定，必將促進東擴區(qū)寫字樓市場的發(fā)展和產(chǎn)品升級。此外，隨著CBD東擴，東擴區(qū)將會被納入新的CBD商圈，東擴區(qū)與原來CBD核心區(qū)屬于共贏的關(guān)系，該區(qū)域的寫字樓功能定位將會與CBD商圈的寫字樓定位一致。而且政府出臺的一系列利好政策也會推動該區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。因此，隨著我國經(jīng)濟的企穩(wěn)回升和全球金融危機的影響減弱，我們預(yù)見在2010年CBD東擴必將催生寫字樓的熱銷。
　�。�3）南城商業(yè)崛起
　　經(jīng)過三年時間醞釀，由北京市發(fā)改委等34個部門和城南五區(qū)（包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興等五區(qū)）共同參與制定的北京市《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》日前正式印發(fā)。在這份文件中，城市南部地區(qū)被定義為“北京市未來發(fā)展的戰(zhàn)略空間和北京市參與京津冀區(qū)域合作的重要門戶通道”，《行動計劃》主要抓住制約城市南部地區(qū)發(fā)展的突出矛盾和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、主導(dǎo)和特色產(chǎn)業(yè)、民生改善四大領(lǐng)域為重點，進一步縮小城市南部地區(qū)發(fā)展條件和公共服務(wù)等方面差距，進一步強化城市南部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、文化和對外服務(wù)等功能。預(yù)計未來三年，市區(qū)兩級財政對城南地區(qū)投資將超過500億元，加上帶動的社會投資，總投資可達到2900億元，城南地區(qū)相對滯后的發(fā)展面貌將得到明顯改善，為城南地區(qū)乃至首都經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展奠定更加堅實的基礎(chǔ)。
　　南城地區(qū)將發(fā)展九大高端園區(qū)，九大高端區(qū)域主要發(fā)展金融、商業(yè)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。對南城地區(qū)的開發(fā)而建立的九大高端科技園區(qū)，必將形成對商業(yè)地產(chǎn)的需求，同時隨著我國經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，我們可以預(yù)見在未來南城地區(qū)將會成為商業(yè)放量的熱點地區(qū)。
　�。�4）區(qū)域特色商業(yè)受歡迎
　　區(qū)域特色商業(yè)是指在一整片的區(qū)域內(nèi)打造相同產(chǎn)業(yè)集群，這樣可以形成比較優(yōu)勢，有利于消費者進行比較和選擇，這是消費者所偏好的消費區(qū)域。如西單商業(yè)街區(qū)、中關(guān)村電子產(chǎn)品市場、木樨園服裝市場、紅橋珍珠市場、馬連道茶葉街、紅橋、菜百商場等。區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個亮點，各地著名的區(qū)域特色商業(yè)有助于提升城市旅游業(yè)的競爭力，同時可以吸引消費者購物的傾向，在這里消費者可以對所購商品或服務(wù)進行偏好和價格的比較，這是消費者所青睞的區(qū)域，因此具有利潤的提升空間。這種消費者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費者的強烈偏好下可以形成對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，這就解決了商業(yè)地產(chǎn)有效需求不足的難題，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向。
　　（5）酒店業(yè)消化存量
　　2008年舉辦的奧運會為北京酒店業(yè)帶來了空前的商機，北京星級酒店的數(shù)量由2001年的422家增加至2008年的824家，數(shù)量增加了近一倍。北京市的社會旅館也由2007年初的3981家，客房17.48萬間，床位36.77萬張，增至現(xiàn)在的4978家，客房21萬間，床位數(shù)43.8萬間。北京奧運會的召開，促進了酒店入住率的提高，同時促進了北京酒店業(yè)安保、食品安全、環(huán)保意識的提升，提高了服務(wù)意識和理念，促進了北京酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。
　　據(jù)北京市旅游局統(tǒng)計，2008年北京全年將接待入境游客480萬人次，僅奧運會期間，就將有40萬至50萬游客入境來京，旅游外匯收入48億美元，接待國內(nèi)游客9600萬人次，國內(nèi)旅游收入1500億元。
　　在奧運會結(jié)束后的短期內(nèi)，北京市酒店的入住率有一定程度的下降，同時受到國際金融危機的影響，北京市酒店業(yè)的入住率下降比較明顯。北京奧運會的召開無疑是最成功的一屆奧運會，受到了世界各國的贊譽，北京成為各國人民向往的旅游地之一。同時奧運會的召開賦予了中國酒店業(yè)（尤其是北京酒店業(yè)）和旅游業(yè)向世界展示自己的絕佳機會，讓許多以前沒有來過北京的外國游客和國內(nèi)各省市沒有來過北京的游客對北京有了一個全新的認識。而且從歷屆奧運會主辦城市的記載來看，奧運會后不久，休閑旅游、商務(wù)旅行和會展等方面的業(yè)務(wù)將會全面恢復(fù)。預(yù)計奧運過后，中國將迎來更多的海外游客，北京酒店業(yè)后奧運市場預(yù)想樂觀。由于酒店業(yè)在后奧運時代成為商業(yè)地產(chǎn)的需求主體，同時隨著金融危機的消逝和我國經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，因此可以預(yù)計酒店業(yè)將成為北京市未來商業(yè)地產(chǎn)存量的消化主體。
　�。�6）高端商業(yè)供應(yīng)過剩
　　2008年8月北京市舉辦了第29屆奧運會，受奧運會的影響北京掀起了一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，商業(yè)面積供應(yīng)集中放量，而且開發(fā)高潮的主體部分是高端商業(yè)地產(chǎn)，由此而導(dǎo)致了在2009年后出現(xiàn)了高端商業(yè)的供應(yīng)量過剩。從而導(dǎo)致了高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的一系列問題，其中最主要的是高端商業(yè)地產(chǎn)的招商難問題，主要市場變現(xiàn)為在2008年上半年，除SOLANA、華貿(mào)購物中心等八家商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)外，有近188萬平方米商業(yè)體均推遲開業(yè)。之所以招商環(huán)節(jié)問題比較突出，是因為在招商環(huán)節(jié)，是真正開始項目和市場的對接。在現(xiàn)實的高端商業(yè)地產(chǎn)招商中，商業(yè)項目引進商家舉步維艱，要么是理想的商家招不進，要么是招進的商家不理想，抑或是商場開業(yè)后商家換了一批又一批。在此情況下，商業(yè)地產(chǎn)項目成為一座座“空城”。北京市商業(yè)地產(chǎn)的招商難為題的最主要原因在于：一方面,高端商業(yè)供應(yīng)量巨大且存在結(jié)構(gòu)失衡；另一方面，高端商業(yè)需要的客戶群——高端品牌商家數(shù)目有限，造成品牌商家非常強勢，對高端商業(yè)選址格外挑剔。這愈發(fā)加劇了高端商業(yè)項目招商的難度。但其中最主要的問題是高端商業(yè)供應(yīng)過剩，我們預(yù)計高端商業(yè)由于受到08年高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高潮和國際金融危機的影響，在2010年仍然會面臨供應(yīng)量過剩問題。要解決此問題，必須在高端商業(yè)項目開發(fā)前做好市場調(diào)研，了解市場的需求偏好，針對市場的需求偏好進行開發(fā)，切忌脫離市場的判斷和支持而進行高端商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)。
　　（7）社區(qū)商業(yè)危機
　　社區(qū)商業(yè)是指面向小區(qū)內(nèi)部固定居民的，為方便其生活而設(shè)立的商業(yè)服務(wù)，在國外，社區(qū)商業(yè)絕對是所有商業(yè)投資里回報率最理想、風(fēng)險也最為易于規(guī)避的投資品種之一，但在北京市最近幾年發(fā)展起來的社區(qū)商業(yè)卻面臨著危機。我們將從下面四個方面探討北京市社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)危機的原因。
  　首先從宏觀經(jīng)濟角度講，從2007年8月爆發(fā)了全球金融危機，這場危機波及全球金融行業(yè)，后來又蔓延到實體經(jīng)濟，導(dǎo)致各國失業(yè)率增加，工資率降低，中國也不免受其危害，北京市也受其影響甚為嚴重，在導(dǎo)致失業(yè)率和工資率下降的情況下，人們對各種上商品的需求由于預(yù)算約束的降低而降低，從而導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)的生存舉步維艱。
　　其次是受到我國的傳統(tǒng)文化和社會保障制度不健全的影響，在社會保障制度不健全和我國傳統(tǒng)文化的影響下，我國儲蓄率一直以來都維持在較高水平，而消費需求相對偏低，內(nèi)需始終不足，這又導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)的需求不足，致使社區(qū)商業(yè)面臨危機。
　　再次是受社區(qū)商業(yè)的政策影響，對于一個住宅小區(qū)來說，最適合發(fā)展的商業(yè)之一就是餐飲，以前幾乎每個住宅樓下的小餐館生意都很紅火。但現(xiàn)在政策明確限制社區(qū)底商用于餐飲，雖然這確實保證了樓上的居民不會再受煙火煩擾，但從另一個方面，也是斷了社區(qū)商業(yè)投資者最有收益前景的一個方向。
　　第四是受管理的影響，買住宅是開發(fā)商與購買者兩方面的事，屬于一對一的接觸；但買商鋪，除了開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系，還有一層投資業(yè)主與客戶的關(guān)系，事實上是三方共同運作。但現(xiàn)在往往是開發(fā)商向投資業(yè)主做宣傳，努力渲染自己項目的潛力，而在把鋪賣出去之后，就不會繼續(xù)在管理和經(jīng)營上有所跟進，投資業(yè)主就被置于盲目的狀態(tài)。不同于住宅投資，商鋪投資對專業(yè)性的要求很高，對于大多數(shù)并不專業(yè)的業(yè)主而言，在這樣的狀況中尋求良好的發(fā)展前景，其難度可想而之，業(yè)態(tài)的重復(fù)、自身經(jīng)營的隨意性，也就難于避免。
　　從以上的四方面分析可知北京市的社區(qū)商業(yè)存在強烈的危機，在短期內(nèi)解除這四方面原因的影響是不可能的，因此我們預(yù)計在2010年社區(qū)商業(yè)仍然危機重重。
　　4、開發(fā)模式
 �。�1）房企全國布局商業(yè)地產(chǎn)，進軍二三線城市
　　近年來商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)瞄準二三城市發(fā)展先機，紛紛開始進軍二三線城市。
　　2001年，萬達集團開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在接下來不到四年的時間里，在全國12個城市中開發(fā)了12座萬達廣場。在過去的2009年，萬達集團新增20個商業(yè)項目，開業(yè)了8個萬達廣場和2家超五星酒店。截止到2009年底，已經(jīng)開業(yè)的萬達廣場將達到27個。萬達集團確定2010年將新開業(yè)17個萬達廣場，2011年計劃新開業(yè)20個萬達廣場。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項目，2012年萬達廣場數(shù)量將超過80個，經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平米。在近幾年的萬達開發(fā)項目和未來的建設(shè)項目中，主要面向二、三線城市，如2007年開工建設(shè)的重慶南坪萬達廣場，一座集居住、商務(wù)、購物、休閑、娛樂等各種城市功能為一體的大型城市綜合體，于2009年開業(yè)，寶馬城市展廳、棒約翰等多個國際知名品牌隨萬達一道首次進駐重慶。
　　中糧集團旗下目前有兩家地產(chǎn)公司，即中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)，中糧集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊這幾年來一直處于整合之中。在2007年3月，中糧集團就曾出具《避免同業(yè)競爭承諾函》，明確了中糧地產(chǎn)在集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展戰(zhàn)略：按照中糧集團董事長寧高寧此前的布局，未來中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，中糧置業(yè)則主攻商業(yè)地產(chǎn)。中糧集團的地產(chǎn)目標是將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)做到總資產(chǎn)的30%。未來中糧集團將以“大悅城”購物城為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過700億，20多個“大悅城”將在國內(nèi)大中城市布局。而中糧集團已提出，計劃將來地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模達到集團總資產(chǎn)的30%。據(jù)悉中糧集團旗下和中糧置業(yè)已分別在北京、天津、沈陽、成都等城市開業(yè)或在建了7個“大悅城”，總投資額超過百億元之多，而且未來的投資目標是進軍二、三線城市。
　　業(yè)界“北有萬達、南有寶龍”的說法已流傳多時。在國際金融危機減弱和我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升之時，房地產(chǎn)市場也開始轉(zhuǎn)暖，寶龍集團將上市重新提上日程，今年年底上市，市場預(yù)計將集資約30億至40億元港幣。寶龍集團董事長許健康的經(jīng)營理念是，通常所說的二三線城市中，孕育著中國商業(yè)繁榮的希望，它非但會給持續(xù)經(jīng)營的商人以豐厚回報，還會成為中國城市化進程的推動力量。根據(jù)這種路徑選擇，寶龍堅持在二三線新興城市中心城區(qū)拿地，以相對低廉的價格獲取土地，并做長期持有型開發(fā)。截至目前，寶龍城市廣場已擴展至17個項目，分布在福建、河南、山東、江蘇和安徽等地的14個城市。寶龍城市廣場單個項目開發(fā)面積都在20萬平方米以上，總建筑面積超過800萬平方米。這一確鑿數(shù)字，非但奠定了寶龍“中國商業(yè)地產(chǎn)黑馬”的江湖地位，還使商業(yè)地產(chǎn)“標準化管理輸出”成為寶龍未來的工作重心。寶龍集團的未來發(fā)展目標仍然是在二、三線城市。
　�。�2）轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)趨勢漸濃
　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)已然成為開發(fā)企業(yè)不能容避開的領(lǐng)域，近年來多家房企紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，增加或加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重。
　　2009年11月16日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場合首次對外公布了萬科的新戰(zhàn)略——萬科產(chǎn)品將進行轉(zhuǎn)型。郁亮表示，2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗，并將進軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。同時郁亮還表示，萬科在經(jīng)過近3年調(diào)整之后，已經(jīng)重新進入增長軌道，并從過去單純依靠規(guī)模速度的增長，變成質(zhì)量和效益的改進。與每一個大型企業(yè)的發(fā)展模式一樣，在經(jīng)營規(guī)模達到400億-500億元后，企業(yè)都會遭遇一個坎，都會進入一個更換管理平臺的調(diào)整期。對于萬科來說，需要一個適合萬科進行更大規(guī)模發(fā)展的平臺。在萬科看來，這一平臺就是商業(yè)地產(chǎn)。按照萬科計劃，未來10年內(nèi)，萬科每年會在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。
　　08年樓市的持續(xù)低迷導(dǎo)致世茂股份地產(chǎn)對住宅市場信心大減。2009年以來，欲變身商業(yè)地產(chǎn)商的開發(fā)商中，世茂股份意圖最明顯,尤其是在世茂完成重組上市之后，其股份項目儲備總建筑面積622萬平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)達474萬平方米，在國內(nèi)上市公司中其商業(yè)地產(chǎn)資源儲備最多，且成本相對較低。2009年4月底，上海世茂股份有限公司與青島城投集團全資子公司青島世奧房地產(chǎn)開發(fā)公司以人民幣9.2億元聯(lián)合競得山東省青島市商業(yè)地王地塊。6月8日，世茂房地產(chǎn)以人民幣30.2億元，成功競得福建省廈門市位于豪宅新聚點湖邊水庫片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，初步規(guī)劃為集住宅和商業(yè)于一體的高檔綜合生活社區(qū)。7月1日，世茂房地產(chǎn)與中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司，聯(lián)合開發(fā)天津生態(tài)城迄今為止最大的綜合項目，該項目位于天津生態(tài)城起步區(qū)以南的永定洲地區(qū)，占地總面積約180萬平方米，其中包括約100萬平方米住宅用地和80萬平方米公園用地，預(yù)計項目總投資達人民幣100億元，項目初步規(guī)劃建設(shè)成為高級海景商業(yè)與住宅完美結(jié)合的生態(tài)休閑社區(qū)。而與此同時，世茂股份在北京三里屯單體最大量的商業(yè)部分于10月份提前面市。從以上的數(shù)據(jù)分析可知，世茂集團在完成上市重組后，已經(jīng)全面進入商業(yè)地產(chǎn)。
　　融科智地2001年6月成立，注冊金2億元人民幣，將住宅業(yè)作為主要發(fā)展方向，和聯(lián)想集團、神州數(shù)碼、聯(lián)想投資和弘毅投資一樣，都屬于聯(lián)想控股下屬的獨立核算的子公司。在2009年商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績下滑，眾多寫字樓租金下降的情況下，融科資訊中心的租金不降反升，這更加堅定了融科智地"走科技地產(chǎn)這條狹窄的路"的信心。融科智地副總裁王翔表示，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是融科智地的戰(zhàn)略。2009年12月14日，融科智地宣布，進軍北京西南城的首個商業(yè)地產(chǎn)項目，占地2萬平方米、位于石景山CRD核心區(qū)的融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心日前開工。下一步，還有可能在南城尋找合適的商業(yè)地產(chǎn)投資。
  �。�3）城市綜合體開發(fā)熱
　　城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
　　現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運而生。
　　由于對城市綜合體需求大增，地產(chǎn)商應(yīng)社會需求的需要而競相開發(fā)這種集辦公、休閑、娛樂、餐飲于一體的城市綜合體。近幾年來，城市綜合體項目紛紛上馬，如北京萬達廣場、北京國瑞城、上海蝶湖灣等。在大城市，城市綜合體已是一個相對成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)。在“2009中國城市綜合體發(fā)展峰會”上，與會專家無不認為，中國城市綜合體發(fā)展已經(jīng)需求井噴、面臨考驗的關(guān)鍵時期。
　�。�4）自持商業(yè)地產(chǎn)成主流
　　目前商業(yè)地產(chǎn)市場最大的特點一個是集中放量，而另外一個就是眾多的開發(fā)商不約而同地棄銷售、而選擇將物業(yè)自己持有，從單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)為運營商。從開發(fā)到運營，是經(jīng)營理念的進步也是實力的跨越，同時也是商業(yè)地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的保障。目前如國瑞崇外購物中心、龍德廣場、SOLANA等市場上的幾個大體量的商業(yè)項目，包括一些有實力、有能力的開發(fā)商都選擇自己持有運營。
　　最為成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，強調(diào)的是運營創(chuàng)造價值，運營賺的是資產(chǎn)收益和資本收益。而以銷售為主的開發(fā)模式，賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，與商業(yè)地產(chǎn)的長期運營收益以及資本收益相比，雖然是資金回流比較快，從長期來看，自持物業(yè)的資金回流量要遠高于出售。如：從2008年至今，北京建外SOHO租金價格一路下滑，每平方米租金從最高時的6元/天跌至3元/天左右，降幅達50%，同時面臨集體退租的尷尬境地。導(dǎo)致建外SOHO出現(xiàn)這種窘境的原因在于物業(yè)管理混亂，導(dǎo)致項目商業(yè)價值大幅下降，SOHO中國的運營模式是，項目散售后，物業(yè)所有權(quán)便歸屬于購房的業(yè)主，而非自持物業(yè)。在當(dāng)下自持物業(yè)的地產(chǎn)商，譬如世茂、凱德、萬達等大公司，其收益明顯要比SOHO中國的收益高得多，這可以充分的說明自持物業(yè)將會獲得明顯的高收益。SOHO中國董事長潘石屹近期表示，會適當(dāng)?shù)丶哟蟪钟形飿I(yè)的比例，“但這些物業(yè)一定是獨一無二的，不可替代的資源，如前門大街”。
　　從國際經(jīng)驗、利潤回報以及我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營實例來看，自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。
四、結(jié)論
　　在上面的分析中我們回顧了2008年以前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展狀況，并就2009年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況做了總結(jié)，同時對2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景做了預(yù)測分析�，F(xiàn)在我們針對前面的分析做一個簡要的結(jié)論。
　　1、由于受國際金融危機影響，2009年商業(yè)地產(chǎn)一直處在停滯的發(fā)展狀態(tài)，但在國家的宏觀調(diào)控下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境將面臨新的轉(zhuǎn)機。2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，同時REITs很有可能在2010年“千呼萬喚始出來”，再加之保險資金松閘進入房地產(chǎn)市場，這將在2010年大大地改善商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境，我們預(yù)計2010年商業(yè)地產(chǎn)投資在融資環(huán)境改善的條件下將會大幅度增加。
　　2、后危機時代，中國投資四萬億元救市，此舉將極大地促進國有企業(yè)復(fù)蘇，在未來幾年中國有企業(yè)將會成為市場上的活躍主體，將對低密度綠色獨棟辦公樓產(chǎn)生巨大需求。我們預(yù)計2010年北京寫字樓市場“外資企業(yè)獨大”的局面將有所改善，國有企業(yè)將成為寫字樓市場活躍主體，并帶動獨棟辦公寫字樓熱銷。此外，伴隨著CBD東擴工程的推進，中央商務(wù)區(qū)周邊寫字樓將逐漸復(fù)蘇，進入一個全新的開發(fā)時代。
　　3、未來五年內(nèi)北京南城將會進行集中開發(fā)，建立的九大高端科技園區(qū)，勢必將形成對商業(yè)地產(chǎn)的強大需求。同時隨著我國經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，我們可以預(yù)見，未來南城地區(qū)將會成為商業(yè)和寫字樓放量的熱點地區(qū)。
　　4、區(qū)域特色商業(yè)的集群發(fā)展有利于消費者對特色商品的比較和選擇，是消費者購物的偏好區(qū)域，我們預(yù)計隨著我國人文環(huán)境的改善，區(qū)域特色商業(yè)將會成為未來商業(yè)的開發(fā)熱點。同時隨著都市生活節(jié)奏的加快，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，因此預(yù)計未來城市綜合體的開發(fā)也將會成為市場熱點。
　　5、近幾年，由于商業(yè)地產(chǎn)的集中開發(fā)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，但由于受奧運會的影響，中國（尤其是北京）給世界留下了深刻的印象，因此我們預(yù)計在國際金融危機過后的幾年中，中國將迎來旅游業(yè)的高峰期，勢必將在一定程度上產(chǎn)生對酒店業(yè)的需求，消化存量市場。
　　6、結(jié)合2009年高端商業(yè)開發(fā)狀況以及未來市場前景可以得知，高端商業(yè)開發(fā)熱、供應(yīng)過剩等現(xiàn)象將在2010年得到部分緩解，但是由于國際金融危機的后續(xù)影響深重，極大的抑制了消費者對高檔奢侈品的需求，高端商業(yè)項目供過于求的局面尚難徹底改善，仍然會存在過剩危機。同時受宏觀環(huán)境影響和住宅項目的不斷增加，社區(qū)商業(yè)在2010年仍會有一定程度的放量，而先前的規(guī)劃亂、招商難等問題并不會得到徹底解決，整體市場發(fā)展仍面臨危機。
　　7、伴隨著眾多地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一個多元化開發(fā)市場將來臨，商業(yè)地產(chǎn)勢必成為地產(chǎn)商不容回避的開發(fā)領(lǐng)域。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)受政策限制較少，預(yù)計未來將有更多的開發(fā)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型。此外，自持物業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)商的主流選擇。未來土地市場中，綜合型商業(yè)用地將大放異彩，成為地產(chǎn)商紛紛角逐的重點。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。
　　CRRC簡介：
　　中國不動產(chǎn)研究中心（China Realty Research Center 英文縮寫CRRC）是專注于中國房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的第三方學(xué)術(shù)研究機構(gòu)，注冊地中國香港。該中心由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)牽頭成立，國家信息中心提供專業(yè)經(jīng)濟分析技術(shù)支持，該機構(gòu)囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機構(gòu)作為理事研究單位。  （何云云  郭永斌）

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