酒店+地產(chǎn)：從相互依附到融為一體

    在人們的印象中，商場成功人士總是帶著一身勇猛之氣，然而，當(dāng)我見到長春會(huì)展中心大飯店總經(jīng)理劉廣東時(shí)，卻實(shí)在無法從他身上看出一絲一毫的狂傲之氣，反而非常儒雅。用一句現(xiàn)今比較流行的詞來形容就是"淡定"。正如一位朋友對(duì)他的評(píng)價(jià)，其實(shí)他的電話總是在響，但是每次當(dāng)他接電話的時(shí)候你一點(diǎn)聽不出他說話的語氣有任何的匆忙，總是心平氣和地把很多重要的事情談笑間"擺平"。
    作為長春市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的副會(huì)長，劉廣東先生應(yīng)該說也是地產(chǎn)圈的人，尤其對(duì)酒店地產(chǎn)有他的獨(dú)到認(rèn)識(shí)。但當(dāng)《置業(yè)周刊》副主編吳剛表示要對(duì)他進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的采訪時(shí)，他十分謙虛地表示，房地產(chǎn)并非自己的專業(yè)，實(shí)在是怕"丟人"。但在盛情邀請(qǐng)之下，劉廣東與吳剛聊起了他對(duì)于酒店和房地產(chǎn)行業(yè)的見識(shí)，尤其是對(duì)于酒店+地產(chǎn)模式的觀點(diǎn)。
    酒店+地產(chǎn)：高端地產(chǎn)項(xiàng)目牽手國際酒店品牌，這是對(duì)項(xiàng)目乃至城市的一種認(rèn)可。
    吳剛：劉總您好，很感謝您在百忙之中接受《置業(yè)周刊》的采訪。
    劉廣東：您好，很高興能夠接受這次訪問。
    吳剛：隨著長春房地產(chǎn)市場的不斷成熟，涌現(xiàn)出一大批"做強(qiáng)做大"了的企業(yè)，眾多高端項(xiàng)目開始將目光瞄準(zhǔn)高檔星級(jí)酒店，以增強(qiáng)樓盤附加值和吸引力，提高整體檔次形象，并形成良好的互補(bǔ)關(guān)系。酒店可以利用項(xiàng)目廣泛的客戶資源和環(huán)境資源，維持自身比較平穩(wěn)的發(fā)展；而樓盤項(xiàng)目則可以借助酒店帶動(dòng)周邊的社區(qū)配套，在一定程度上方便了業(yè)主的工作和生活，同時(shí)一個(gè)國內(nèi)外知名的高檔酒店進(jìn)駐到項(xiàng)目中，使得項(xiàng)目的人氣、形象、服務(wù)都能得到進(jìn)一步的提升。那么劉總對(duì)此有什么看法，長春國際會(huì)展中心大酒店給周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了怎樣的優(yōu)勢呢？
    劉廣東：首先，酒店+地產(chǎn)的模式分為兩種，第一種是住宅地產(chǎn)。對(duì)于一個(gè)樓盤項(xiàng)目來說，開發(fā)商一般只要把項(xiàng)目的建筑景觀、套內(nèi)戶型、配套設(shè)施以及小區(qū)物業(yè)搞好，然后順利地將房子交到消費(fèi)者手中就可以了。至于引進(jìn)酒店，在大多數(shù)人看來，這是一件比較"繁瑣"的事。但是盡管項(xiàng)目與酒店聯(lián)手的模式存在著不少難題，可是近年來樓盤與酒店合作的大戲還是頻頻在房地產(chǎn)市場上演，且有愈演愈烈之勢。近兩年高端地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)手國際星級(jí)酒店的案例不斷發(fā)生，比較引人注目的有綠城集團(tuán)與凱悅國際酒店旗下君悅酒店合作，世貿(mào)房開牽手全球性國際酒店公司洲際酒店集團(tuán)等。除此之外，置信房開與威斯汀酒店達(dá)成合作協(xié)議，由美國喜達(dá)屋酒店及度假村管理集團(tuán)管理。高端地產(chǎn)項(xiàng)目不斷牽手國際酒店品牌，這是對(duì)項(xiàng)目乃至城市的一種認(rèn)可。
    品牌+影響：品牌價(jià)值對(duì)于企業(yè)本身具有不可估量的作用。 
    吳剛：對(duì)于地產(chǎn)商進(jìn)軍酒店地產(chǎn)業(yè)，或者有意識(shí)地將旗下物業(yè)交由酒店管理這一現(xiàn)象，您是如何認(rèn)識(shí)的？您所經(jīng)營的酒店是否會(huì)在這些方面發(fā)揮作用？
    劉廣東：住在一個(gè)小區(qū)內(nèi)部或者周邊有酒店的房子，對(duì)消費(fèi)者來說，可謂是一種"附加值服務(wù)"，既方便家人聚餐又能接待朋友和客人。"酒店+地產(chǎn)"這種開發(fā)模式迎合了業(yè)主不斷深化的生活需求，并因此應(yīng)運(yùn)而生。這一創(chuàng)新的房地產(chǎn)復(fù)合開發(fā)理念突破了以往房地產(chǎn)開發(fā)"建樓賣樓"的固有模式，提高了樓盤的品位與檔次，豐富延伸了房地產(chǎn)"服務(wù)"的內(nèi)涵，也使得地產(chǎn)開發(fā)的綜合效益得到了充分發(fā)展。
    酒店之于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的意義想必開發(fā)商們都是了解的，但是更多時(shí)候他們可能更愿意將酒店作為一個(gè)銷售的噱頭。當(dāng)然，一個(gè)大型酒店的進(jìn)入，當(dāng)然能夠提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響力，當(dāng)然能夠促進(jìn)銷售業(yè)績的提升，這僅僅是一方面。開發(fā)商們更看重的還應(yīng)該是二者品牌影響力的疊加。
    商業(yè)發(fā)展到現(xiàn)今階段，無論是什么企業(yè)都已經(jīng)意識(shí)到品牌價(jià)值對(duì)于企業(yè)本身所不可估量的作用。品牌影響力，尤其對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)更為重要。商業(yè)地產(chǎn)的主要客戶群體是投資者，或者說投資者與自用者各占一半的比例的吧，對(duì)于投資者最重要的是什么呢？當(dāng)然是投資回報(bào)，簡單來說就是賺錢。商業(yè)地產(chǎn)投資上有一個(gè)最簡單的規(guī)律，跟著商業(yè)巨頭們好賺錢，所以大型的零售企業(yè)、大型的百貨企業(yè)、大型的院線，包括大型的酒店企業(yè)都成為最好的投資保障。原因其實(shí)特別簡單，這些大型的企業(yè)對(duì)于選址都是有著嚴(yán)格要求的，投資者就會(huì)認(rèn)為他們能夠看重的地點(diǎn)和項(xiàng)目，這傳遞著一種信心。因此，眾多品牌美譽(yù)度高的企業(yè)相加，就會(huì)形成一種更大的品牌影響力，對(duì)于品牌尤為重視的房地產(chǎn)企業(yè)自然很明白這個(gè)道理。
    我們會(huì)展中心大飯店依托展會(huì)經(jīng)濟(jì)，與會(huì)展中心一起，成為所屬區(qū)域的標(biāo)志性建筑，已經(jīng)成為全市甚至全省最具代表性的高檔酒店，在外埠也是小有名氣的，從某種程度上來說已經(jīng)帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從影響房地產(chǎn)市場的角度來說，也已經(jīng)提升附近房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌影響力，帶動(dòng)周邊樓盤的升值，帶動(dòng)土地升值，這都是一個(gè)好的酒店為房地產(chǎn)所帶來的東西。
    依附+雙贏：未來酒店+地產(chǎn)的模式將變成合作開發(fā)，達(dá)到一種利益的均衡。
    吳剛：表面上看來，酒店依附于旅游業(yè)，為其提供服務(wù)，但同時(shí)，酒店又跟很多行業(yè)又密切的關(guān)聯(lián)，就像您剛才說的，酒店+地產(chǎn)。例如酒店式公寓大量進(jìn)入市場，一方面解決了特殊人群的居住需要，尤其是高端商務(wù)人士，另一方面跟酒店原有的客戶進(jìn)行結(jié)合，尤其是在酒店長期包房的客戶，如果地產(chǎn)商與酒店達(dá)成協(xié)議，接受酒店的概念，同時(shí)聘請(qǐng)酒店專業(yè)人士管理酒店式公寓，不僅是酒店式公寓，同時(shí)為酒店業(yè)達(dá)成雙贏。
    劉廣東：說得對(duì)，確實(shí)是種雙贏，我對(duì)此有很深的感觸。
    現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅意識(shí)到酒店促進(jìn)銷售的作用，其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。很多人都會(huì)說，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式還比較落后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于一個(gè)比較初級(jí)的階段。原因在哪里？
    我個(gè)人認(rèn)為，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場中一個(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，旗下開發(fā)的物業(yè)應(yīng)該是有一個(gè)比例的，我指的比例是多少物業(yè)用于銷售，多少物業(yè)用于自持。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤應(yīng)該來自兩個(gè)方面，一個(gè)當(dāng)然是銷售，一個(gè)就是租金。
    一個(gè)公司自持物業(yè)每年的收益，這樣一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金收入對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)的重要性無須多言。在保證現(xiàn)金流通暢的情況下，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然會(huì)加強(qiáng)。其實(shí)，酒店行業(yè)是最好的自持物業(yè)類型之一。原因有這么幾個(gè)，酒店業(yè)可以說對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)形勢是非常敏感的；其二，酒店業(yè)如果打造得合理，會(huì)創(chuàng)造很穩(wěn)定的收入。我來詳細(xì)解釋一下，首先說敏感，在剛剛過去的金融危機(jī)中，整個(gè)酒店行業(yè)處于一個(gè)低谷時(shí)期，普遍經(jīng)營艱難，也就是說在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境改變的情況下，酒店業(yè)最容易感受其變化；第二，盡管在金融危機(jī)的背景之下，被炒高的物業(yè)使很多租賃經(jīng)營的酒店受到最大的沖擊，但是未來更多酒店業(yè)將可能間接參與投資，或者采取一種加盟的方式降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說都是有利的一面。
我覺得未來酒店+地產(chǎn)的模式將會(huì)邁入一個(gè)新的領(lǐng)域，變成合作開發(fā)，達(dá)到一種利益的均衡，增強(qiáng)兩個(gè)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
    旅游+地產(chǎn)：做旅游地產(chǎn)必須要心中有景。
    吳剛：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在未來10年內(nèi)，從2007年到2016年，中國旅游行業(yè)的增值估計(jì)在8%左右，同時(shí)從國外進(jìn)入中國旅游的人數(shù)估計(jì)在1.4億。所以，這么巨大的商機(jī)給中國酒店行業(yè)帶來很好的市場預(yù)期。那么，隨著長春旅游資源的不斷開發(fā)，旅游地產(chǎn)也會(huì)越來越發(fā)達(dá)，您對(duì)長春的旅游地產(chǎn)有怎樣的判斷？
劉廣東：說到如何做好旅游地產(chǎn)，這是一個(gè)有趣的話題，我比較贊同一個(gè)觀點(diǎn)，就是想做旅游地產(chǎn)必須要心中有景。比如西湖，杭州人總是覺得西湖沒什么特別的，但是北方人去過之后卻會(huì)回味許久，為什么？首先是景色，但是景色真的就有那么多的不同嗎？東北就沒有風(fēng)光宜人的大湖？人們真正關(guān)心的是那兒的傳說和故事，這是人文的東西，其實(shí)這才是旅游地產(chǎn)中最重要的。其實(shí)建一個(gè)酒店特別容易，但是酒店要建成什么樣？這才難，也就是說酒店就要像風(fēng)景一樣，要有意境。王國維說，有有我之境，有無我之境，孰高孰低？其實(shí)難分高下，關(guān)鍵在于怎么做出意境。
    未來+計(jì)劃：會(huì)在酒店+地產(chǎn)模式做出一些有益的嘗試。
    吳剛：中國地產(chǎn)經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分以來，人們發(fā)展單一的地產(chǎn)想法越來越不能滿足生活和居住的要求，也不能適應(yīng)地產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展，近年來國內(nèi)大型城市出現(xiàn)了綜合體的開發(fā)模式，幾個(gè)知名的地產(chǎn)品牌比如華潤集團(tuán)等，在全國各個(gè)大型城市都有比較大的舉措，將城市中商業(yè)辦公、居住、酒店、娛樂、餐飲、交通等等城市功能在空間上進(jìn)行整合，形成多功能、高效率復(fù)雜而且統(tǒng)一的綜合體，通常城市綜合體包括大型的商業(yè)中心、娛樂中心、寫字樓和高級(jí)公寓，形成了功能相互支撐、互相聯(lián)系的整體態(tài)勢，城市綜合體在中國是方興未艾的產(chǎn)業(yè)。酒店在其中起到了其獨(dú)特的作用，帶動(dòng)高端人群消費(fèi)的同時(shí)也帶動(dòng)了周邊地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。長春國際會(huì)展中心酒店就是這樣，雖然不隸屬于某一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，卻在會(huì)議展出、名品推介等多方面帶動(dòng)了周邊項(xiàng)目的發(fā)展。未來您還有哪些發(fā)展計(jì)劃？
    劉廣東：酒店業(yè)對(duì)于管理、硬件設(shè)施、信息平臺(tái)等的要求都相當(dāng)高，現(xiàn)在酒店業(yè)的競爭也異常激烈。我曾經(jīng)看過一份《中國酒店業(yè)發(fā)展趨勢報(bào)告》，報(bào)告中說，預(yù)計(jì)"十一五"期間，我國旅游酒店投資將達(dá)3400億元，到2015年全國將新增各類住宿設(shè)施約20萬家，其中星級(jí)酒店約1萬家，五星級(jí)酒店將超過500家。從這組簡單的數(shù)據(jù)我們能夠看出，未來酒店業(yè)競爭的激烈程度。未來中端酒店和其他形式的酒店將會(huì)越來越多地影響整個(gè)酒店業(yè)市場，他們的專業(yè)性增強(qiáng)，對(duì)于信息反映速度加快，又具備價(jià)格優(yōu)勢和其他一些附加值，這些對(duì)酒店業(yè)市場都是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。
    也正是由于這種大規(guī)模的投資，使中國的酒店業(yè)普遍虧損嚴(yán)重，也就是說，酒店行業(yè)正在面臨著一次打破就有市場格局建立新的市場格局的歷史階段，在這樣一種重要的時(shí)期，房地產(chǎn)界的朋友想和酒店行業(yè)聯(lián)手還是要慎重一些的，橫跨兩個(gè)行業(yè)的合作，絕對(duì)不如想象的那么簡單，需要做一些細(xì)致的調(diào)查和研究才行。
    關(guān)于未來地產(chǎn)方面的動(dòng)向，我們最近也在研究，因?yàn)橛?jì)劃還沒有成型，暫時(shí)就不多透露了，但是有一點(diǎn)是肯定，就是酒店+地產(chǎn)的模式是有發(fā)展?jié)摿Φ�，我們也�?huì)在這個(gè)方面做出一些有益的嘗試。在酒店和地產(chǎn)聯(lián)系愈加緊密的今天，我更希望能夠和房地產(chǎn)行業(yè)的朋友們多多交流，共同促進(jìn)兩個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。
    《置業(yè)周刊》：最后再次感謝您接受《置業(yè)周刊》的采訪。
    劉廣東：謝謝。我很希望地產(chǎn)界的朋友能夠多多和我們酒店業(yè)交流，也歡迎大家常到會(huì)展中心大飯店來，我們會(huì)竭盡全力為大家服務(wù)，為消費(fèi)者提供便利。

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