開征物業(yè)稅需解決四大問題

    所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。物業(yè)稅一旦開征，意味著目前的開發(fā)商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價”依據(jù)的開發(fā)流程將改變，房價中蘊含的土地成本將重估，地產(chǎn)商的土地儲備和開發(fā)模式也將隨之改變。
    日前從國家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道獲悉，今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快。
【點評】征收物業(yè)稅將可能產(chǎn)生如下影響：
1、打擊投機需求，平衡市場供需。開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本，逼迫炒房者出售或者出租存量房，從而有利于減少空置率，提高資源利用率，平衡市場供需關(guān)系。
2、減少房地產(chǎn)泡沫，降低購房成本。開征物業(yè)稅使得炒房者利潤下降，甚至出現(xiàn)零利潤，這樣將減少房地產(chǎn)市場泡沫，從而降低購房成本，將有利于普通消費者買房；同時，也可能避免出現(xiàn)美國式的次貸危機。
    我們都知道，物業(yè)稅的征收將會從根本上影響到所有人的財產(chǎn)體系，而且會使得社會大眾重新考慮財產(chǎn)擁有的結(jié)構(gòu)和消費行為。所以，在制定物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)上就必須慎之又慎！從現(xiàn)實角度來看，當(dāng)前物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)有四大問題需要解決。
首先，不同時期的物業(yè)如何對待？
    我國目前的土地價格包含了70年的土地出讓金，購房者的買房時也已經(jīng)包含了一次性支付的各項稅費，物業(yè)稅出臺后，如果再要收稅，會成為重復(fù)征稅。對于已購房者采取的是征收還是免征或者是多少年限以上的物業(yè)實行免征，來避免重復(fù)征收的不公平。另外，房齡較老的物業(yè)土地價值已經(jīng)明顯上升，那么每年繳納的物業(yè)稅的稅基界定存在困難。業(yè)界一直在說“老辦法、新規(guī)定”，那么在針對已有物業(yè)的老辦法是什么？針對新建物業(yè)的新規(guī)定又該怎么設(shè)計呢？
其次，征稅物業(yè)結(jié)構(gòu)難以劃分
    我國各地居住情況非常復(fù)雜，一線城市很多人住的面積比較小，但不少二三線城市居住面積往往就比較寬松，那么征收物業(yè)稅的時候是不是要區(qū)別對待？
    此外，所征收的物業(yè)稅住宅部分是僅征收非普通住宅，還是全部征收。普通住宅與非普通住宅如何劃分，都會引起爭議。
    按西方國家通行的標(biāo)準(zhǔn)以及理論界多數(shù)觀點認(rèn)為，物業(yè)稅一般按照“計價征收”，即無論你有多少套房屋、也無論房屋面積有多大，只是按照評估的總價值為依據(jù)，設(shè)立一個起征點，超過部分進行物業(yè)稅的征收。但由于我國目前的不動產(chǎn)評估體系不健全，這直接影響到“計價征收”推進進程。
第三，納稅人的對象具有局限性
    作為保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅不像交易稅可以強制執(zhí)行，采用自行申報的納稅方式相對會比較好。對自覺納稅意識相對較強的人群，會比較順利，然而對于此外的社會各類階層如何全面征收存在較大困難，比如說有多套房屋而沒有固定工作的征稅對象，如果他沒有能力支付年度物業(yè)稅的話該怎么辦？
最后，配套建設(shè)不健全，執(zhí)行成本高
    客觀的說，目前推行物業(yè)稅的配套建設(shè)還不成熟，一方面由于我國目前的不動產(chǎn)評估體系不健全，“計價征收”還是“按面積征收”一時難以確定。另一方面，由于目前個人財產(chǎn)體系以及信用體系不透明，對弱勢群體而言在納稅方面會處于劣勢地位，而對投資物業(yè)較多的強勢群體而言可能會通過各種渠道來規(guī)避繳稅。此外，由于征收的數(shù)量大，牽涉面廣，使其執(zhí)行難度大，成本也將會非常高。
    可見，由于現(xiàn)行體系以及制度上存在的諸多困難，使得物業(yè)稅的實行面臨較多阻力，任何一個環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，都將影響到政府開征物業(yè)稅的本意，因此要做到統(tǒng)籌兼顧的話，物業(yè)稅在實施上還需要較長時間的布局，短期內(nèi)推進難度較大。
    由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對不大，因此物業(yè)稅將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)全面征稅。

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