城市綜合體課程講義

城市綜合體課程講義(2010年度CCREC城市綜合體專業(yè)報告摘要)
第一部分、城市綜合體的概念及演化歷程
一、城市綜合體概念
一、 建筑綜合體概念
1．“多個功能不同的空間組合而成的建筑（中國大百科全書）
2．是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑（美國建筑百科全書）
二、城市綜合體的概念
    城市綜合體就是建筑綜合體的升級和與城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。它包含各種城市功能，有商務(wù)辦公、居住、酒店、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車體系，有些還具備會展功能和完善的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化，城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通體系的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延伸了城市的空間價值。城中城
二、建筑綜合體的本質(zhì)
    建筑綜合體首先是以一組建筑的組合為載體，將城市活動中多種不同的功能（商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛）空間進(jìn)行有機(jī)的組合，并與城市的交通相協(xié)調(diào)。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補(bǔ)的關(guān)系，從而形成一個功能復(fù)合、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。建筑綜合體的綜合性并非表現(xiàn)為數(shù)量的簡單累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化組合，克服單一功能的局限性、在互動過程中形成更為廣泛與優(yōu)越的整體功能。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)對2003年以來建成和在建的100個新建筑綜合體的研究表明，建筑綜合體的復(fù)合功能或業(yè)態(tài)65%的綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。這充分說明了建筑功能復(fù)合的特點(diǎn)。
三、城市綜合體的本質(zhì)
    城市綜合體是隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)。與建筑綜合體比較，城市綜合體是建筑綜合體的高級開發(fā)階段，是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下的卓有成效的開發(fā)模式。這種開發(fā)要求建設(shè)過程更加復(fù)雜的相互配合、協(xié)同發(fā)展，它需要與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)目標(biāo)更緊密地結(jié)合，要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。它除了含有建筑綜合體的所有復(fù)合功能和形態(tài)外，在表現(xiàn)形態(tài)體現(xiàn)為更多的相鄰綜合體的集群，其規(guī)模比建筑綜合體更為集約、規(guī)模更大、而且，其與外界的聯(lián)系比建筑綜合體更為緊密，甚至其運(yùn)作更受外部環(huán)境如交通的制約。因此，城市綜合體是一個社會多生態(tài)系統(tǒng)概念，而不僅僅是一個建筑數(shù)量、種類和功能的疊加概念。
四、二者的聯(lián)系與區(qū)別
    通常所理解的“綜合”概念有兩個：數(shù)量與種類上的積累是一種綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局；另一類綜合則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機(jī)系統(tǒng)之中。城市綜合體與多功能建筑的差別，就在于它是處在一定聯(lián)系中的，與環(huán)境發(fā)生一定關(guān)系的各組成部分的統(tǒng)一整體。它是多種功能的系統(tǒng)化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造了更為廣泛與優(yōu)越的整體功能；同時系統(tǒng)內(nèi)部整體與部分、功能與目標(biāo)、系統(tǒng)與外部環(huán)境各種矛盾相互作用，促使系統(tǒng)向整體最優(yōu)化的方向發(fā)展，從而使之“自我更新、經(jīng)濟(jì)和有生命力”。
    另外，我們認(rèn)為當(dāng)下的中國房地產(chǎn)對城市綜合體的約定俗成的定義即“城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體”僅僅是從產(chǎn)品形態(tài)（酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4+1模式）組合和規(guī)模上對“城市綜合體”進(jìn)行了狹義的闡述。換句話說，這個定義闡述的是“建筑綜合體”的定義，而非城市綜合體的定義。
五、城市綜合體演化歷程
國外早期綜合體
1．綜合了城市功能的建筑綜合體可上溯上溯到古希臘城市的市俗中心——阿索斯廣場（ASSOS），這個廣場平面為梯形，在較寬的一底邊建有神廟，兩側(cè)有大尺度、高兩層的敞廊可以做商業(yè)活動之用。有的敞廊墻面飾以壁畫或銘文，記錄戰(zhàn)爭勝利、帝皇的授賞、城市法律條文或哲學(xué)家的格言。人們從各地聚集在這里，一邊進(jìn)行買賣一邊還可以談?wù)摳鞯匕l(fā)生或?qū)⒁�發(fā)生的事情，舉行詩歌朗誦、演說活動等。
2．另外比較著名的有是卡拉卡拉浴場和戴克立提烏姆浴場
卡拉卡拉浴場是由卡拉卡拉皇帝于公元200年左右下令建造的，如今的羅馬式浴場都是以它作為原型。
    它是世上最大的浴場之一，卡拉卡拉浴場長375米，寬 363米，地段的前沿和兩側(cè)的前半都是店面，孌童和妓女也在這里活動。兩側(cè)的后半向外凸出一個半圓形，里面有廳堂，大約是演講廳，旁邊有休息廳。可容納1,600人。在巨大的圓屋頂下，設(shè)有游泳池、桑拿池和冷水池，周圍布滿珍奇的植物、精致的雕刻和巧奪天工的鑲嵌圖案。溫水浴廳是所有浴室中最大的，長55.8米，寬24.1米，拱頂高度為38.1米(戴克利先的長61.0米，跨24.4米，高27.5米)。大溫水浴廳溫水廳用三個十字拱覆蓋，，十字拱的重量集中在8個墩子上，墩子外側(cè)有一道短墻抵御側(cè)推力，短墻之間再跨上筒形拱，增強(qiáng)了整體剛性，又?jǐn)U大了大廳。這個大溫水浴廳的規(guī)模和結(jié)構(gòu)平衡體系的完善，在古羅馬建筑中也是非常杰出的，對后世影響很大。所有的拱圈都用天然火山灰混凝土澆注，它們形成整體，所以到了現(xiàn)在，拱圈和穹頂都已殘破，卻并不完全坍塌，高高聳立，給人極其強(qiáng)烈的印象。浴場的供暖采用火炕供暖系統(tǒng)，這是羅馬人一項(xiàng)獨(dú)特的發(fā)明，利用熱水來給地板加熱。除了溫度各異、用途不同的浴室之外，浴場內(nèi)還設(shè)有圖書館、健身房、花園和會議室，全都配有精美的壁畫作為裝飾。鍋爐房、倉庫、奴隸和仆役休息室都在地下，地下還有一些過道，奴隸和仆役們從過道到浴場各部分去服務(wù)，保持浴客們眼前清凈。浴場是羅馬人社交生活的重要組成部分，不管是乞丐還是皇帝，都會頻頻光顧。
30年代
    1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會<雅典憲章>將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)功能間的獨(dú)立性。導(dǎo)致了城市發(fā)展計劃中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原則人到城市和建筑的發(fā)展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約
二戰(zhàn)后
    西方國家的城市化進(jìn)程加速，伴隨著汽車時代的到來，郊區(qū)化得以快速擴(kuò)張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的大量進(jìn)城，城市化使城市人口達(dá)到了失控的程度，導(dǎo)致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問題；另一方面，中產(chǎn)階級的出現(xiàn)和汽車時代的到來，形成了郊區(qū)化趨勢。這一趨勢導(dǎo)致了郊區(qū)購物中心的迅速發(fā)展。辦公綜合體的發(fā)展是由于二戰(zhàn)后當(dāng)時的城市中心交通擁擠、汽車噪音和污染嚴(yán)重，空間環(huán)境日益惡化等城市問題導(dǎo)致了西方城市開始進(jìn)行城市中心區(qū)的再開發(fā)工作。辦公綜合體應(yīng)運(yùn)而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿足市中心工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。
20世紀(jì)70年代—至今
    能源危機(jī)在西方國家的社會、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開發(fā)建設(shè)的催化劑。人們開始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價值。促使人們重新認(rèn)識城市中心區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發(fā)展歷史與文化的優(yōu)勢。在這種思潮影響下，西方發(fā)達(dá)國家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購物中心、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營上有明顯的價值互補(bǔ)，價值提升的優(yōu)勢，各種不同的功能在一天不同的時間段運(yùn)行，為城市的多樣化生活提供全天候24小時服務(wù)。
中國早期的建筑綜合體
    我國20世紀(jì)初的北京東安市場是一個集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、期社等多功能為一體的綜合性市場。因市場臨近東安門，而得名東安市場，由于市場地點(diǎn)適中，交通便利、一時商販云集、店鋪日增，且有江湖藝人說書獻(xiàn)藝，形成了街巷綜合、店鋪林立，具有集吃、喝、玩、樂、購物于一體的經(jīng)營特色。在當(dāng)時的商業(yè)店鋪中獨(dú)樹一幟，聞名京城
六、 CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系
CBD概念
1． 根據(jù)英國企鵝地理詞典解釋，一個城市的CBD是一個城市的心臟，它高度聚集了金融、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及交通線路；它的土地利用最密集，土地價格最高；聚集著最多、最大的建筑綜合體，日益呈現(xiàn)出高密度的人口和密度。
2． CBD可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴(kuò)大和延伸
城市副中心概念
   副中心是比CBD低一級的城市中心區(qū)。當(dāng)城市CBD發(fā)展到一定規(guī)模，就會受到交通、土地利用等瓶頸，因此大多數(shù)城市選擇離開CBD中心區(qū)，在與CBD以城市重要要交通干道相連的地區(qū)重建立城市副中心。從國外CBD用地規(guī)模發(fā)展方式看，首先發(fā)展CBD，當(dāng)城市不能滿足商務(wù)發(fā)展需要，再開發(fā)新中心，即CBD從單一中心副中心，最后發(fā)展到多中心。通過發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)與CBD形成緊密聯(lián)系
第二部分、國外城市綜合體經(jīng)典案例
一、     美國洛克菲勒中心
洛克菲勒中心(Rockefeller Center)
    洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部，是一個包括19幢大樓、占地22英畝集商業(yè)、娛樂和辦公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群區(qū)域涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之間，共占地45 000平方米。建筑群的主體是GE大廈，70層,高259米。外觀強(qiáng)調(diào)垂直線條,是板式高層建筑的雛形。
    洛克菲勒中心建筑群布局緊湊、密集有序，包括建筑群的分布與高低的配置，第五大道旁較為低矮的國際大樓緩緩起伏到第六大道旁最高的奇異電器大樓（69層樓）；中心的各個建筑物之間都有地下通道連接，建筑師利用大樓間的廣場、空地與樓梯間制造人行流動的方向，交錯橫貫之間的是供市民使用的廣場〈海峽花園”Channel Garden”、下沉廣場”Lower Plaza”等〉，這座迷你的小都市每天可容納25萬人次上班、觀光、消費(fèi)、此穿梭無虞。
     建筑群的中央是一個下凹的小廣場，在夏季是寬敞的露天咖啡吧、酒吧；在冬天則是備受歡迎的溜冰場。廣場正面有一座希臘神普羅米修斯飛翔著的雕像，后上方是無水電子噴泉。廣場四周飄揚(yáng)著聯(lián)合國的159面彩旗，小廣場的周圍有帶狀街心花園,供人們小憩，并經(jīng)常舉辦各種展覽。
    該區(qū)聚集了許多國際超級文化企業(yè)的總部而堪稱世界文化中心，例如時代華納，麥克勞.希爾、西蒙. 舒斯特、NBC新聞網(wǎng)總部及全球最大的新聞中心-美聯(lián)社。區(qū)內(nèi)涵括餐廳、劇院、音樂廳、藥店、理發(fā)店、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店、地下商場、地下車庫、小型花園和下沉式廣場、甚至還有地下鐵通道貫穿連結(jié)。地下商場和餐館，將各個大樓聯(lián)為同一整體。每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá)65,000人。由于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施齊備，儼然是一個濃縮的小社會。由于工作、休閑功能建筑的綜合搭配，晚上十點(diǎn)，這里的夜生活才剛剛開始。從1932年起，每年圣誕節(jié)前夕，洛克菲勒中心廣場都要豎立一棵紐約市最大的圣誕樹，這里的圣誕夜景是來紐約的游客必看之處。
二、     日本六本木
項(xiàng)目簡介
    東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，該項(xiàng)目籌劃了17年于2003年4月開業(yè)，較巨蛋廣場場大八倍，內(nèi)里是吃喝玩樂與文化藝術(shù)的總會。目前已經(jīng)成為外地游客到了東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施。每日慕名而來這個集時尚名店、五星級酒店、餐廳、朝日電視臺、美術(shù)館、住宅等。代表了東京新的都市像，既“文化都心”的概念。
地理位置
    六本木之丘(Roppongi Hills)，是按照下個世紀(jì)理想東京風(fēng)貌而建的城中城。六本木地區(qū)占地11.6公頃，“位于東京都中心的港區(qū)，距離皇宮僅0.5公里。一直以其國際化而聞名，這里曾是各國使館人員的居住地，許多與藝術(shù)、文化和媒體相關(guān)的機(jī)構(gòu)和場所分布其間，區(qū)間的夜生活也久負(fù)盛名，六本木在東京的位置和地位，可以大致相當(dāng)于上海的淮海中路西段，或是北京的東郊民巷。六本木的成功開發(fā)，為我們提供了一個很好的舊城區(qū)改造的范例
    六本木的規(guī)劃理念是要創(chuàng)造東京在此之前沒有的“城市中心”文化。在這個項(xiàng)目開始的初期，許多人都對這個項(xiàng)目的建成表示悲觀懷疑，預(yù)測這個項(xiàng)目可能太大了，或者他對于日本傳統(tǒng)的品味來說，變成太大太突然。同時人們也懷疑建造這樣一個項(xiàng)目的時機(jī)，因?yàn)槟莻�時候日本正處于一個最長的衰退期。隨著項(xiàng)目的成功開發(fā)，六本木新城完成了20世紀(jì)東京的城市復(fù)興----建立了一個以新的城市形態(tài)和生活形態(tài)為特征的明天城市。正是這種源于對城市未來建設(shè)的思考構(gòu)建了了六本木項(xiàng)目的立意即“讓城市立起來”。
    盡管住宅作為六本木新城整體不可或缺的組成部分，但在設(shè)計上還是特意讓住宅與附近的辦公和商業(yè)環(huán)境區(qū)分開來，考慮到居住客戶以那些富有而閱歷豐富的國際人士為主，住宅采用了豐富的暖色調(diào)，并使用了能隨著時間過去煥發(fā)不同光澤的自然材料盡管這一顏色鮮亮的設(shè)計開始時引起了不少爭議。而室內(nèi)的設(shè)計也比傳統(tǒng)的日本住宅布置更突出了空間的開放性
毛利庭園/屋頂綠化
    六本木新城內(nèi)不僅有大面積的地上公園，也把綠化引入了一些建筑的屋頂，形成立體的綠意空間，毛利庭園由原地塊既有的公園改建而成，總面積4300平方米，是一個非常地道的日本傳統(tǒng)庭園，是一次在完全現(xiàn)代感的環(huán)境中將花園與建筑形體充分結(jié)合的嘗試。櫸樹坡綜合設(shè)施的屋頂上種植了稻米等作物那里成為孩子們親身體驗(yàn)和接觸自然的生動課堂。通過為顧客提供里了參與的空間，使他們獲得了體驗(yàn)的感受，銷售了新的生活方式。
園林景觀
    綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設(shè)施，六本木的景觀特點(diǎn)是空中花園與地上園林相互結(jié)合。
商業(yè)公共空間TOD
    包括A區(qū)的地鐵出入亭，好萊塢廣場（Metro Hollywood Plaza）和B區(qū)臺地商業(yè)步行街（Hill Side），櫸樹坡綜合設(shè)施（Keyakizaka Complex）以及西側(cè)室內(nèi)商業(yè)步行街（West Walk）
交通動線體系特點(diǎn)
    由坐地鐵、公共汽車、私用車和步行組成立體交通聯(lián)運(yùn)體系。總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客采用方便的地方就近停車。六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)。地鐵直接連通六本木新城（地下）B1F。
    美國JERDE建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計，JERDE在商業(yè)設(shè)計中非常注重將項(xiàng)目設(shè)計為旅游目的地，通過連廊把步行路線與新建的時針區(qū)域連接起來，滿足了易達(dá)性；通過努力追求立面變化和創(chuàng)造出不同“意境”的空間，實(shí)現(xiàn)了空間既獨(dú)立分層又高效集成復(fù)合，從而使顧客不斷的產(chǎn)生好奇心，使六本木成為人們的想往之地，達(dá)到減輕疲勞和盡可能地延長顧客的停留時間的目的。通過人工與自然、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的高度融合，讓高密度建筑群與庭院、公園和廣場并存不僅；通過自然延展的環(huán)形路把“六本木新城”各個功能空間有機(jī)聯(lián)合，為來訪者帶來了美好的步行體驗(yàn)。
舞臺
    “六本木新城露天劇場”位于朝日電視臺和櫸樹坡綜合設(shè)施之間有坡度的空地上，總面積達(dá)4900平方米，是一個多用途的圓型室外舞臺空間。
    街具：城市綜合體的公共藝術(shù)品不僅點(diǎn)綴了城市，而且提升了城市藝術(shù)品位
    零售業(yè)態(tài)篇通過零售如服裝、皮具、珠寶等業(yè)態(tài)，和餐飲、娛樂等商業(yè)資源、旅游觀光和文化藝術(shù)等休閑資源相結(jié)合，構(gòu)成了一站式城市綜合體吃、喝、玩、休閑等功能。整個業(yè)態(tài)組合和落位考慮了顧客的多種需求，VMD（Visual Merchandise Display視覺營銷）印象深刻               
第三部分 中國城市綜合體現(xiàn)狀與案例和企業(yè)
案例
1.   深圳：國貿(mào)——地王——華潤萬象城
2.   廣州：廣州天河城——正佳廣場
3.   上海：上海新天地——正大廣場——大寧綠地
4.   北京：國貿(mào)——亮馬河（燕莎）——東方廣場——華貿(mào)中心
連鎖企業(yè)
萬達(dá)——華潤（中糧）——寶龍——陽光100
城市
北京CBD——深圳新區(qū)——杭州——鄭州CBD——合肥CBD
第四部分 城市綜合體論
城市綜合體表現(xiàn)形式
1. 城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市中心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本形成城市綜合體
2. 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著城市區(qū)域的開發(fā)與舊城的改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價值鏈的關(guān)系，集群式的、高使用率的都市綜合體
3.  建筑設(shè)計多以街區(qū)特點(diǎn)水平分布的復(fù)合建筑群
城市綜合體的特征
1．超大空間尺度
    城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
2．功能復(fù)合性
    城市綜合體自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系。其擁有城市的多重功能：商務(wù)辦公、居住、（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)，形成城市綜合體的多樣性和復(fù)合性。同時，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。
3．通道樹型交通體系
    通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
4．現(xiàn)代城市景觀設(shè)計
    應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。街具的功能日趨追求綜合效益，其細(xì)部設(shè)計的越來越符合人體尺度的要求，布置得位置、方式、數(shù)量更加考慮人們的行為心理需求特點(diǎn)。同時，街具于周圍的環(huán)境要求更加協(xié)調(diào)，從而豐富了街道空間景觀。另外，街具材料要考慮環(huán)保節(jié)能要求，做到與環(huán)境的和諧和可持續(xù)
5．高科技集成設(shè)施
    城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。
6．高可達(dá)性
    城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。
7．整體的統(tǒng)一性
    建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)
8．土地使用均衡性
    城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分 集中某一特定功能：
    不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群
    兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求
9．空間連續(xù)性
    平面連續(xù)性
    鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計通常采用整體設(shè)計，其中任何一項(xiàng)功能都會影響整體效果
立面延續(xù)性
    立面會影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風(fēng)格的統(tǒng)一，就是要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù)
    由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系
10．內(nèi)外部聯(lián)系的完整性
    城市綜合體內(nèi)部自身擁有復(fù)雜的、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合
    城市綜合體對外界的交通依賴性較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模
11．巨大的社會效應(yīng)
    因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項(xiàng)目，其啟動區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項(xiàng)目，從開發(fā)到運(yùn)營，一直是社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，上海新天地因其成功的商業(yè)運(yùn)營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目，成為上海是的文化標(biāo)簽
12．巨大的升值潛力
    一個成功的城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運(yùn)營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項(xiàng)目，開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運(yùn)營，自身價值也有所提升，開發(fā)商更通過此項(xiàng)目產(chǎn)生的巨大社會效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式
城市綜合體意義
提升了城市價值和城市品質(zhì)和形象
    綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長工程和城市的名片，而且成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志。
    城市綜合體的多重復(fù)合性決定了其具有很強(qiáng)的社會功能性。拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長極，優(yōu)秀商業(yè)綜合體能夠增強(qiáng)城市的流通力，提高生活和消費(fèi)品質(zhì)；同時商業(yè)綜合體也是重要的旅游景點(diǎn)，有利于增強(qiáng)城市吸引力。城市綜合體在解決社會再就業(yè)方面也具有重要作用，具有提高和完善區(qū)域、城市價值，帶動周邊發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效能。也成為城市和社域的一筆無形資產(chǎn)，并對周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到強(qiáng)有力的輻射作用，帶動周邊土地增值，有利于城市的現(xiàn)代化與國際化。
    在中國，尤其近兩年綜合體已成為城市建設(shè)和運(yùn)營的標(biāo)志和主體，幾乎每個城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖ�、體量最大，最高級的商場、最好（三星以上）的酒店于一體的復(fù)合建筑群。杭州這個領(lǐng)先的二線城市更提出要建100個城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建城市綜合體的開發(fā)戰(zhàn)略。
    作為商業(yè)地產(chǎn)的高段產(chǎn)品，其天然的金融屬性，更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開發(fā)商所青睞。城市綜合體在中國這幾年成為了政府推動城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個主要產(chǎn)品的類型。
綜合體的功能和要素
1．借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，在中國城市綜合體一般具備三個要素，一是城市的中心和副中心地段；
    由于都市綜合體是一個多業(yè)態(tài)建筑集合，包括多功能酒店、寫字樓、商場、服務(wù)式公寓等等，因此對外在硬件設(shè)施的要求是多方面的。從國內(nèi)外的綜合體開發(fā)看，在選址上關(guān)注：所在位置為城市核心區(qū)、有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)、位于城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)、位于新開發(fā)區(qū)這幾方面。
2．公共交通樞紐
    城市綜合體密切關(guān)聯(lián)著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這必然對城市的交通基礎(chǔ)設(shè)施提出要求，要求以快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證綜合體內(nèi)部及與外部城市其它區(qū)域的聯(lián)系上在人流、物流和交通流等的出行的便利性、易達(dá)性。交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。
3．獨(dú)享和兼具城市的自然景觀或公共資源如臨（觀）水或城市廣場
4．作為集合了城市的最重要的功能和人群的濃縮都市或城中城，必須營造齊備的生活系統(tǒng)一般來說，一個城市綜合體至少組合三種以上功能來滿足目標(biāo)階層的多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求。以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會展等展覽功能。
5．城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。
6．根據(jù)不同的功能提供專業(yè)的物業(yè)管理，為用戶提供周到的服務(wù)
綜合體的分類
1．性能分：
   i.商務(wù)綜合體，是指沒有住宅的純綜合體；
   ii.生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過30%；
   iii.單一綜合體；一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。
   iv.（泛）綜合體集群：一個以上的綜合體復(fù)合體或商圈
2．地段分：
    i.都心型綜合體；
    ii.副中心（區(qū)域和新城）型綜合體
3．品味分
    i.高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、五A級寫字樓和奢侈品和國際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。
    ii.中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。
綜合體的多重價值
1．  一個城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價值空間，一個可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報；三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(yè)（資產(chǎn)）評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值；第四個是資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個就是它的附加值，一個好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價值提高，會帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。
2．  城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價值不僅體現(xiàn)在這個城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價值提升。所以大家判斷城市綜合體的價值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價值的體現(xiàn)。
3．  城市綜合體的價值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營順序和節(jié)奏，比如先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運(yùn)營和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹立并傳播開來時再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價值和價格無疑會最大化。而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價值和資產(chǎn)價值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。

點(diǎn)擊次數(shù):728