中央"定調"成都樓市 2010市場政策五大猜想

　　2009年12月9日，二手房營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年；12月14日，“國四條”出臺；12月17日，國土部出臺政策提高開發(fā)商拿地門檻；2010年1月10日，“國11條”出臺……從2009年終至2010年初，國務院出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調控政策，拉開了2010年樓市調控的序幕。
    緊接著，成都市又接連出臺打擊捂盤惜售、哄抬房價等違規(guī)行為的《成都市商品房預售方案管理暫行規(guī)定》和《成都市商品房預售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》兩個文件；降低經(jīng)適房 “門檻”、 補貼廉租房增加等擴大住房保障的覆蓋面的“落地”政策，隨著政策面的日趨明朗，未來的調控手段正牽動著利益各方的神經(jīng)，成為關注的焦點。
　　猜想一：“國四條”為今年樓市定調?
　　“2010年的樓市配套政策都將圍繞國務院的大綱�！笔兰覚C構首席分析師樊邦勇表示，根據(jù)國務院出臺的幾條總綱思路，成都的配套政策基本已出臺，“首付50%”的土地政策在成都基本上一直都是按照這個標準在執(zhí)行；“營業(yè)稅免征時限恢復到5年”是去年優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)惠政策到期的一次重申；為了遏制房價過快上漲，成都市房管局出臺了《成都市商品房預售方案管理暫行規(guī)定》和《成都市商品房預售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》兩個文件，用規(guī)范市場預售行為的手段，對開發(fā)商隨意漲價進行一些限制；而降低經(jīng)濟適用房申請門檻，擴大保障范圍，也是為了響應了國務院的“繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。”
　　他還指出，在對比分析了成都配套政策與國務院的大綱之后，不難發(fā)現(xiàn)，國務院還有一條很重要的“適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應”在成都還沒有開始體現(xiàn)，這一條規(guī)定或將從根本上影響房地產(chǎn)的走勢，相信成都接下來會將圍繞這一點做出相應的舉措。
  　猜想二：信貸不會大面積收緊?
　　從以往的市場反應來看，無論是打擊囤地，還是規(guī)范預售行為都不能從根本上解決房價問題，信貸政策才是影響房地產(chǎn)市場走勢的關鍵。經(jīng)歷過2008年樓市低谷的購房者和開發(fā)商都對“治本”的信貸政策抱以極大的關注。那么，在財稅、土地、保障性住房都出臺了政策以后，貨幣和金融監(jiān)管部門何時加入調整樓市陣營？今年的信貸政策將如何變動呢？
　　1月10日，國務院發(fā)出通知，終于讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定：“金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價�！�
　　樊邦勇表示，《通知》與以往提法最大的不同點在于，本次文件只提到了繼續(xù)支持首次購買普通住房，而沒有了對合理改善性需求的支持。二套房貸重新回到了嚴格按照家庭征收的最緊尺度，貸款利率方面則只言明按照風險定價。從成都的操作來看，自09年下半年開始，銀監(jiān)會發(fā)出通知要求嚴格執(zhí)行信貸政策起，絕大多數(shù)銀行對二套住房的首付都提高到了四成以上，因此從這個意義上來講，對本地樓市并不構成實質沖擊。利率方面各銀行尺度差異較大，部分銀行雖然不能給到7折，但是7.5折、8.1折之類操作并不鮮見，本次通知只說明利率嚴格按照風險定價，因此實際主導權利依然在銀行手中。與之前傳言二套住房的5成首付相比，《通知》的態(tài)度實際上更為溫和，從某種程度上來講，反而緩解了對樓市過于嚴格帶來的悲觀預期。
　　從業(yè)內(nèi)專家目前普遍預測來看，中央確定的適度寬松的貨幣政策基調，決定了2010年的信貸不可能出現(xiàn)迅速回落，而是一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。在加息方面，經(jīng)濟回升勢頭尚屬脆弱，過早加息可能將此幼苗扼殺，因此短期內(nèi)尤其是上半年加息可能性不大。下半年即便加息，其幅度和頻率也不至于太猛，不會對老百姓購房產(chǎn)生實質性的影響。
　　猜想三：90/70或將恢復?
　　在1月10日的《通知》中，要求城市人民政府要抓緊編制2010—2012年住房建設規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。
　　值得注意的是，在應對金融危機的大背景下，之前嚴格執(zhí)行的90/70政策在部分城市‘只做不說’的操作下被實質性的廢棄，2009年度對地塊的出讓條件并未明確要求住房套型結構比例。樊邦勇指出，本次《通知》雖然未明確重提“90/70”政策，但是在保證“中低價位、中小套型”普通商品住房的前提下明確各地塊住房套型結構比例，無異于重新確立90平方米以下中小套型供應的主導地位，因此，在該意見指導下，90/70的政策將在很大程度上重新得以執(zhí)行。
　　猜想四：物業(yè)稅年內(nèi)開征可能性不大?
　　2010年，稅務總局稱將在全國試點物業(yè)稅空轉。此次物業(yè)稅空轉由幾個城市推向全國，給出的最明顯信號是物業(yè)稅在空轉城市獲得征收物業(yè)稅所涉及的評估方法、登記造冊、數(shù)據(jù)庫相關數(shù)據(jù)，取得一定的階段成果。那么，物業(yè)稅是否會在今年內(nèi)開征呢？對此，嘉聯(lián)地產(chǎn)認為，物業(yè)稅空轉試點全國推廣，只代表開征時間表進一步提前，年內(nèi)開征可能性不大。
　　“征收物業(yè)稅尚存難點和障礙�！奔温�(lián)地產(chǎn)陳衛(wèi)濤分析說，首先，征收成本巨大。由于征收物業(yè)稅需要摸清每個人的房產(chǎn)情況，前期準備及后期征收管理難度都很大。當前很多房產(chǎn)由于歷史遺留問題，其產(chǎn)權、戶籍等資料缺失嚴重，這給開征物業(yè)稅前期準備工作帶來很大困難。第二，稅務機關征收能力不足。目前我國稅務機關征稅主要是針對法人，對個體工商戶采取定額稅的方式，個人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開征物業(yè)稅，則意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民，目前稅務機關的征收能力遠不能達到。第三，地方政府積極性不高。開征物業(yè)稅，地方政府將可能失去巨額的土地出讓金，土地出讓金作為地方政府重要的收入來源，短期難以通過財稅改革替代，這讓地方政府缺乏征收的積極性。再者，納稅人積極性不高。我國納稅人缺乏為財產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準備，倉促出臺物業(yè)稅可能出現(xiàn)大面積欠稅；國外物業(yè)稅的征收都是通過個人申報，我國目前尚缺乏透明的財產(chǎn)申報機制和相應的誠信系統(tǒng)。
　　有消息稱，政府開征物業(yè)稅的設想是，第一步對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，第二步是擴大到對住宅進行征稅，其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。但商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)也有土地增值稅，可能也會跟物業(yè)稅相沖突。由此看來，要征收物業(yè)稅，不少細節(jié)都有待完善，因此至少在今年內(nèi)開征的可能性不大。
　　猜想五：農(nóng)地入市，有效平抑高地價?
　　去年12月28日，成都市國土資源局舉辦了成都首場農(nóng)村建設用地使用權益證拍賣會，共計16000余畝農(nóng)村建設用地掛鉤指標被拿出來進行公開拍賣，此舉或可正式拉開農(nóng)村建設用地流轉序幕，一個規(guī)模異常龐大的農(nóng)村建設用地市場也許正在緩緩打開大門。一些業(yè)內(nèi)人士大膽預測，由于我國房地產(chǎn)市場一直存在土地供量不足的情況，導致房價“越調越高”，而農(nóng)村建設用地流轉將對地價、房價的抑制取得根本性的突破，聯(lián)想到近期中央不斷釋放出平抑房價的信號，眾多業(yè)內(nèi)人士表示：農(nóng)村建設用地大規(guī)模入市也許真的會在不久后成為現(xiàn)實。
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　　國務院總綱：
　　貨幣政策——2010年繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善型需求。抑制投機性購房，加大差別化信貸政策力度，遏制部分城市房價過快上漲。
　　對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
　　財稅政策——個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由 2 年恢復到 5 年。普通住房與非普通住房區(qū)別對待，中央對明年房地產(chǎn)市場采取“有保有壓” 政策。
　　土地政策——五部委聯(lián)合發(fā)文明確提出，規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價款的 50%。寬松土地政策已經(jīng)終止。
　　保障性住房——增加普通商品房的有效供給，繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。
　　成都配套措施：
　　住房保障“組合拳”——2010年1月1日起，成都經(jīng)濟適用房收入“準入門檻”從4萬元調到5萬元，廉租住房租金補貼標準在現(xiàn)有的基礎上每平方米提高2元，進一步擴大了保障的覆蓋面。讓以前不在保障范圍之列的“夾心層”家庭，能夠通過政府保障解決住房問題。而我市低收入家庭在房租上漲的情況下，也能夠在市場上租到合適的房屋。
　　除組織建設的大量廉租房外，成都市還將通過市場采購的方式增加一批廉租房供應，2010年、2011年將有3000多套新增廉租房交付使用，能夠滿足低收入住房困難家庭的住房需求。
　　抑制房價過快上漲——從2月1日起，成都市將實行“商品房調價申報制”，沒有經(jīng)過申報程序或正在申報沒有向社會公示的商品房只能原價銷售，并且所有預售商品房的詳細信息都將在網(wǎng)上進行明示。為了保證這一措施切實執(zhí)行，成都市還將建立“商品房預售網(wǎng)上簽約系統(tǒng)”，實現(xiàn)“網(wǎng)上實時簽約，合同聯(lián)機打印”。
　　打擊“囤地”——去年年底自今年，國土資源部要求各地清理閑置土地后，成都市就對主城區(qū)的土地利用狀況展開了全面清查，共查出閑置土地數(shù)千畝。目前正研究處置措施，擬對這些清查出的閑置土地進行“從嚴”懲處。防止供需不平衡，成都市在提高土地供應規(guī)模同時，還會加大力度對閑置土地進行敦促和查處。

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