評論：揭開地王頻出背后的奧秘

　　究竟是什么原因驅動著開發(fā)商敢于頂著高昂成本，不顧市場風險和政策變動因素，爭相搶奪“地王”的“美譽”呢？難道這一切僅僅出于“地王”們的盲目自大？一個純粹的博傻游戲？還是“地王”背后隱匿著深層的利益鏈條？本文從企業(yè)自身利益、企業(yè)間串謀、銀企合謀、政企合謀、國企的特殊性等五個角度進行剖析，以此找出中國地王頻出現(xiàn)象的背后根源。
　　經(jīng)歷了2007年大熱和08年嚴冬，2009年的中國土地市場出人意料地瞬間又再次升到沸點，尤其下半年成交異�；馃�，成就了一個又一個的“地王”神話。根據(jù)土地監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比2008年增加140%，甚至比業(yè)界公認“瘋狂”的2007年都增加了49%。其中，杭州土地出讓金高達1054億元，位居全國第一，同比上漲幅度達到238%，上海以1043億元次之，同比增長172%，第三名北京也達到928億元，同比增長85%。前20名中同比增長幅度最大的是寧波，為617%，其金額為488億，排名第六，漲幅第二的是廈門，為475%，其金額為303億，排名第12。估算下來，全國的土地出讓金約占2009年GDP的4.4%。
　　此外，筆者根據(jù)統(tǒng)計資料計算出，2009年國內土地成交樓板價前20名的入門門檻都已經(jīng)達到20963元/平方米，平均價位高達32724元/平方米，最高的達到4.6萬元/平方米。其中大多數(shù)的樓板價都遠超周邊樓盤的售價，“面粉比面包貴”已經(jīng)不再是新聞，而日益成為地產(chǎn)界的常態(tài)。眾多財大氣粗的開發(fā)商似乎對能否收回如此高昂的土地成本一點都不擔心，可以說是毫無顧慮、近乎瘋狂地在各地土地拍賣會上頻頻舉牌競價，見地就搶就奪。09年土地溢價成交率前20名的最低都已經(jīng)是427%，最高的更達到767%。反觀行業(yè)主管部門，三令五申地要遏制囤地，其防控囤地圈地行為的政策手段似已相當全面，但在此種監(jiān)管重壓下，“地王”仍呈現(xiàn)出難以遏制地井噴增長之勢。
　　那么，究竟是什么原因驅動著開發(fā)商敢于頂著高昂成本，不顧市場風險和政策變動因素，爭相搶奪“地王”的“美譽”呢？難道這一切僅僅出于“地王”們的盲目自大？一個純粹的博傻游戲？還是“地王”背后實際隱匿著深層的利益鏈條？本文從企業(yè)自身利益、企業(yè)間串謀、銀企合謀、政企合謀、國企的特殊性等五個角度進行剖析，試圖探求中國地王頻出現(xiàn)象的背后根源。
  　一、 企業(yè)出于自身利益的動機
　　1、 過于樂觀的預期
　　09年一季度開始樓市回暖，市場預期轉好提振了開發(fā)商信心。某些房產(chǎn)開發(fā)公司更是對未來樓市極度樂觀，認為不管地價幾何，總會在某個環(huán)節(jié)補回成本，于是他們積極拿地備戰(zhàn)，增加土地儲備以便進行規(guī)模布局。而當前地方政府饑餓供地的策略，迫使他們不得不出重金搶地賭明天。
　　單是萬科、保利、金地和招商地產(chǎn)這四家深圳的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)2009年就花了約930億元買地。其中保利地產(chǎn)最為激進，在2009年中有8個月?lián)尩�，累計花費433億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近百億元。而該公司2009年累計實現(xiàn)簽約金額也不過433.82億元。萬科則相對穩(wěn)健，全年只花了227億元，僅為保利地產(chǎn)的54%。另外，金地集團2009年在土地市場上花費190億元，招商地產(chǎn)花費78億。[1]
　　2、 傳遞信號
　　根據(jù)信號機制，企業(yè)通過權衡信號收益和信號成本，做出決策是否高價標地。戴上“地王”帽子后，便可以自我炒作，享受“地王”身價帶來的多重優(yōu)厚待遇。作者將“地王”產(chǎn)生的信號收益分為以下幾類：
　　第一，憑“地王”立威，起到廣告效應。某些企業(yè)，尤其母公司資金實力十分雄厚，但剛進入房地產(chǎn)市場或者在其所屬區(qū)域不太有名，那么可能有動機通過競標獲得地王吸引媒體眼球，憑地王頭銜立即在業(yè)界名聲大噪，迅速建立與銀行、建筑商、設計商等合作伙伴的關系，這將便于它在其他城市拿地，打開去外省拓展市場的局面。
　　典型案例： 2007年8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競得上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區(qū)163號街坊地塊，折合樓板地價66930元/平方米（2.57倍起拍價），成為了內地單價地王，這個記錄至今沒有打破。通過創(chuàng)造這個地王記錄，原來名不見經(jīng)傳、原來基本只在南京周邊衛(wèi)星城區(qū)做一些低級別樓盤的蘇寧地產(chǎn)一下子不僅在強手如林的上海灘乃至全國的房地產(chǎn)市場都名噪一時。雖然2008年8月蘇寧地產(chǎn)在上海房價搖搖欲墜時候，頂不住壓力把這塊地給退了，但對自身而言無疑還是做成了一個巨大的廣告。更絕的是，蘇寧地產(chǎn)因為找到一個地下有10號線軌道交通建設——政府不能按期交地的公開理由（而實際上2006年10號線規(guī)劃就已公布），不知何種幕后操作，竟然最后得到政府的全額退款。
　　可以說，出于企業(yè)發(fā)展的策略性考慮，加上抓到土地出讓中可以分期交款甚至不交款的制度漏洞，有些企業(yè)會采用不惜代價地搶奪地王然后根據(jù)市場行情再伺機決定開發(fā)與否的策略。甚至有些根本就沒有認真打算開發(fā)，隨時做好退出準備。這種策略雖然滿足了企業(yè)自身的利益最大化，但對市場起了很大的干擾破壞。
　　第二，憑“地王”上市。因為資本市場對房地產(chǎn)上市公司最重要的考核指標就是土地儲備，企業(yè)成為地王的同時也向市場宣傳了自己的實力，能更加容易地引入戰(zhàn)略投資，成功IPO上市圈錢。
　　典型案例：碧桂園和恒大上市之前，都大肆儲備土地，并以這個為最大賣點向資本市場兜售。
　　本計劃在2008年上市的恒大，在2006年末的土地儲備尚不足600萬平方米。2007年末則達到了驚人的4580萬平方米。也就是說，2007年一年，恒大土地儲備膨脹近7倍。一個例子可以說明恒大對地的狂熱渴望。恒大2007年8月3日不惜經(jīng)過近700輪競價，以25.3億元天價分別摘得位于渝中區(qū)和九坡區(qū)黃金區(qū)域的兩幅地塊，一舉摘得重慶地王“桂冠”，被成為當年的囤地明星。
　　第三，憑“地王”融資。已上市的公司拿下地王，就等于向公司裝入等額資產(chǎn)，刺激股價抬高。此外，公司也可以利用“地王”概念進一步增發(fā)新股融資�？梢宰⒁獾剑�很多時候，上市房地產(chǎn)公司一旦宣告要以發(fā)新股或公司債券形式籌資進行土地儲備，都是飽受資本市場和股民追捧，籌資一搶而空，股價節(jié)節(jié)上升。于是，在樓市和股市之間,存在這樣一副路徑圖:房價上漲,上市公司預期收益增加,帶動了股價上漲,公司融資空間大增,就在融資后再次高價儲備土地,進一步推高收益預期。上市公司在樓市、股市的如此循環(huán)往復中實現(xiàn)了雙豐收。
　　根據(jù)有關機構報告，2009年，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、復地集團、中華企業(yè)等多家大型房企都通過發(fā)行公司債的方式增加融資金額，房地產(chǎn)企業(yè)年度累計公司債發(fā)行總額已超過200億元；另有遠洋地產(chǎn)、首開股份、綠城中國、華潤置地等企業(yè)通過增發(fā)、配售等股權融資方式實現(xiàn)資本市場的再融資。此外，2009年共有10家內地房企赴港IPO成功上市。[2]
　　典型案例：
　　碧桂園上市期間明顯地運用了“土地擴張”策略，集團土地儲備建筑面積由2007年4月上市時的約1900萬平方米增加至2009年底的4150萬平方米。碧桂園2009年連續(xù)兩次發(fā)行高息債，第一次發(fā)行2014年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)發(fā)行的估計所得款項為2.947億美元。之后，碧桂園再發(fā)7,500萬美元于2014年到期的全球債券，年利率高達11.75%。但仍然受到市場追捧。股價從年初的1.9元上升到年末的2.5元。在碧桂園與雅居樂和廣州富力地產(chǎn)以人民幣255億元聯(lián)手投得廣州亞運城地塊，正在醞釀發(fā)新債籌資。
　　這里面既有中國資本市場的非理性，也有房地產(chǎn)開發(fā)中特有的信息不對稱。外部投資者往往很難評價一個房地產(chǎn)公司的真實業(yè)績、實際經(jīng)營能力和未來發(fā)展態(tài)勢，只能根據(jù)其土地儲備多少。某種程度上誘導上市房地產(chǎn)企業(yè)拼命拿地。有一句行話，“不拿地是等死，哪怕拿地是找死”。
　　特別是對于公司的高管來說，存在嚴重的道德風險。高價拿地并銷售成功了，高管可以獲得大筆獎金。即使失敗了，也轉嫁到股民那里。自己利益并沒有切身損失。
　　二、 企業(yè)間串謀
　　1、 抬價營銷
　　前赴后繼的地王現(xiàn)象更重要的意義可能在于烘托市場火爆氣氛，從而抬價營銷。筆者將企業(yè)間串謀的抬價營銷分為兩種：
　　第一，市場層面的長期炒作。對于土地市場和房產(chǎn)市場而言，信心決定市場走勢，決定行業(yè)未來。也正因為房地產(chǎn)市場對國家經(jīng)濟和居民生活的重要性，從來都不缺乏鎂光燈的關注�；�于此，開發(fā)商們心照不宣地利用爭當?shù)赝醯念}材炒熱市場，誘導消費者購房意愿，利用地價對房價的傳導效應哄抬房價，謀求自身利潤最大化和行業(yè)整體超額利潤，使自己和其他開發(fā)商都能在熱烈的市場氛圍中牟取暴利。
　　第二，企業(yè)層面的短期炒作。指兩個或多個企業(yè)基于一次性的秘密協(xié)議或長期的合作關系，通過一方的地王身份，附近其他方樓盤立刻產(chǎn)生提價銷售的溢出效益。這種聯(lián)動漲價模式可以在兩個或多個相關開發(fā)商間展開，可能通過秘密協(xié)議或重復博弈過程達到穩(wěn)定均衡，幫助對方在售樓盤升值，擴大可獲利空間。
　　2、 一二級聯(lián)動開發(fā)
　　一二級聯(lián)動開發(fā)的企業(yè)間串謀方式，可有效分擔二級開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，激勵該企業(yè)高價拿地，成為地王。地價款主要由土地純出讓金、開發(fā)建設補償費用、城市基礎設施配套費用三部分構成。如果一級開發(fā)商和二級開發(fā)商之間串謀，會產(chǎn)生雙贏結果，維持穩(wěn)定的合作關系。對一級開發(fā)商而言，可能無資金再進一步對該土地進行二級開發(fā)，通過一二級聯(lián)動開發(fā)，它就可以瓜分在二級開發(fā)中更為龐大的利益；對二級開發(fā)商而言，如果看好一個黃金地段，但預料到競拍激烈或自己沒有那么雄厚的資金實力拿下該地皮，它可以利用一二級聯(lián)動開發(fā)，要求一級開發(fā)商制定一些傾向于自己競拍獲勝的條款，甚至要求返還地價款中的開發(fā)建設補償費用。這樣，在競拍時雖然名義地價很高，但實際支付卻少了一大塊。所以，二級開發(fā)商更有激勵高價拿地。
　　三、 銀企合謀
　　SOHO中國董事長潘石屹曾公開表示，中國1/3的開發(fā)商只倒土地從不蓋房，囤地是中國房價暴漲的重要原因。但開發(fā)商敢于肆無忌憚囤地的一個重要原因是因為有銀行信貸和股市“撐腰”。資產(chǎn)泡沫雖不斷膨脹，但開發(fā)商自身承擔的風險卻其實很小，風險大部分都轉嫁給了銀行。
　　眾所周知，中國房地產(chǎn)開發(fā)中對銀行信貸資金的綜合依賴度超過80%。在開發(fā)環(huán)節(jié)來說，按照央行規(guī)定，土地儲備貸款采取抵押方式應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70％，期限不超過兩年。這意味著，土地抵押物價值越高，可獲貸款越多。商業(yè)銀行在對開發(fā)商采取抵押方式獲取土地儲備貸款上，貸款抵押率一般不超過50%，而且均采取總對總授信（銀行信貸總部對開發(fā)商總部直接進行貸款，并不接受各項目分公司的土地儲備抵押貸款）。然而銀行“嫌貧愛富”的本性決定了，對于那些地王，那些手握天量開工面積與土地儲備的大開發(fā)商，貸款條件要優(yōu)惠很多。這樣，越是不惜代價成為地王，越是容易從銀行獲得大量信貸，越是在后期開發(fā)中有利，能掌握主動性。當然這要是在一定的市場風險與資金成本的平衡點上。即使在地王單個項目上的資金收益率不大，但由于通過地王而獲得天量資金，總有機會在內部進行資金周轉，達到企業(yè)效益最大化。
　　但銀行通過開發(fā)商提供天量資金的同時，自己也收獲了豐厚的利潤。在房價上漲行情里，房貸是非常優(yōu)質的產(chǎn)品，還競爭地十分厲害。這樣，不少銀行為了自己的利益，往往與各大開發(fā)商或明或暗存在戰(zhàn)略聯(lián)盟，往往在開發(fā)商拍地之前就已經(jīng)說好貸款支持力度，于是開發(fā)商拍地時候更加有恃無恐。銀行實際成為房地產(chǎn)開發(fā)商拍出地王的幕后合作者甚至主使者。
　　有很多媒體認為，“2009年地產(chǎn)商們大肆開疆辟土背后，很大一部分功勞歸于銀行”。2010年1月14日發(fā)布的一項統(tǒng)計顯示，2009年以工農中建四大國有銀行為主的商業(yè)銀行向地產(chǎn)企業(yè)提供授信額超過了3300億元。據(jù)該機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年中國銀行、中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國建設銀行等國內多家銀行全年向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放總額逾3300億元的銀行授信。其中綠地、世茂、綠城分別獲得銀行授信474億元、150億元和100億元。[4]
　　典型案例：萬科2009年8月18日公告，近期與中國建設銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，深化雙方業(yè)已建立的長期戰(zhàn)略合作關系。根據(jù)協(xié)議，中國建設銀行股份有限公司將為萬科提供授信額度人民幣500億元。建設銀行和萬科將在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銀行保證業(yè)務、票據(jù)承兌和融資債券等多個方面開展廣泛合作。這是建設銀行繼2007年給予萬科200億元授信額度后，進一步增加對萬科的授信力度。
　　四、 政企合謀
　　1、 地方政府利益輸送
　　由于我國中央政府和地方政府采用分稅制，官員升遷制度主要是以GDP為核心的政績來衡量，以及某些地方政府追求短期財政收入的最大化，使得地方政府特別熱衷于房地產(chǎn)的火爆�，F(xiàn)行的批租制度下,地方政府出讓土地可以獲得未來幾十年的土地租金,加之可以從中獲得房地產(chǎn)稅、建筑業(yè)稅等大量稅收，所以，現(xiàn)實中政府有利益激勵和開發(fā)商合謀炒高地價，尤其通過幾個地王的“羊群效應”來帶動其他開發(fā)商入場，拉高地價，進而炒區(qū)域熱房地產(chǎn)市場。
　　政府的迎合措施可能發(fā)生在兩個期間：在拍地前，地方官員可能會和較有意向標地并且資金實力充足的開發(fā)商進行“貴賓室”談話，雙方達成企業(yè)高價拿地后，事后地方政府給獎勵或政策優(yōu)惠的口頭承諾。或者開發(fā)商拿下一塊地王后無力開發(fā)，可以找地方政府談條件。這些做法在某些省市已是行業(yè)潛規(guī)則。政府開出的優(yōu)惠條件可能包括修改土地建設規(guī)劃，增遷好的配套，調整容積率，增加限高，減免回購房，延緩繳納土地出讓金，部分稅收返還等。有這樣的利益輸送方式，自然攤薄了拿地成本，企業(yè)當然會積極拿地，即使這塊地皮看似“天價”到難以收回投資。
　　典型案例：廣渠門改規(guī)劃事件
　　名不見經(jīng)傳的國企中化方興2009年6月30日擊敗SOHO中國、保利等著名房企而拍下目地處北京朝陽核心地域的廣渠路15號地，出價40.6億元的高價競得這一地塊。剔除1.5萬平方米廉租房用地及一所學校和一個體育公園用地，這一地塊的樓面均價約為每平方米1.62萬元/平方米，創(chuàng)下當時北京土地交易單價之最和全國總價地王。該地塊總用地面積155918平方米，其中建設用地面積119056平方米，代征城市公共用地面積36862平方米，規(guī)劃用地性質為居住、體育和住宅混合公建用地，地上建筑控制規(guī)模為280118平方米，綜合容積率2.25。
　　然而2009年12月30日，北京市規(guī)劃委員會官方網(wǎng)站發(fā)出《廣渠路15號項目調整公示》。中化方興公司提出，在建筑規(guī)模不變的前提下，將A4—1地塊建筑控制高度由60米調整為80米，A4—10地塊建筑控制高度由80米調整為100米。同時，在用地面積不變的前提下，該項目配建的體育公園位置和形狀也有所調整，即將A4—7體育公園用地與A4—8住宅混合公建用地的位置進行調整。
　　業(yè)內人士測算，即使廣渠門15號地可售的總建筑面積沒有發(fā)生改變，其對于規(guī)劃的修改都指向了每平方米建筑面積上的利潤最大化，這一規(guī)劃如果批準，將給中化方興新增20多億元的利潤。
　　2、 違約成本低
　　開發(fā)商只要付出少許保證金就能拿到地王，拿到后不是一次性繳清全部地價而是分期付款。雖然國家有三令五申，嚴格要求地價款必須兩年內付清（09年12月“原則”要求一年），三個月內要交付30%（09年12月后提高到50%），但實際上往往執(zhí)行不到。若不開發(fā)，期間損失的只有地價款首付款的利息。逾期未繳清土地出讓金，或是有其他原因不得不退地，至多只是損失幾千萬元的保證金和地價首付款。分期開發(fā)分期付款更為開發(fā)商提供便利。很多開發(fā)商往往還能根據(jù)合約找到“合理借口”，得到先期支付的所有價款，不傷毫發(fā)地全身而退，比如蘇寧地產(chǎn)這樣的典型案例。開發(fā)商高價拿地推高區(qū)域房價，在分享房價上漲的超額收益后，又無需承擔調整土地市場過程發(fā)生的費用。地方政府這種縱容地王隨意退出、違約的態(tài)度，促使開發(fā)商更加毫無畏懼地在拍賣現(xiàn)場上演搶地大戰(zhàn)。
　　3、 默許囤地
　　當前各地的財政收入大量來自賣地，所以，基本上絕大部分地方政府都不會排斥高地價，更不會禁止搶地、囤地，對兩年不開發(fā)即收回土地的規(guī)定基本都是睜只眼閉只眼。這樣給開發(fā)商只要能囤到地，就有很大的操作空間。
　　由于很多開發(fā)商認為中國房價將長期處于上升區(qū)間，所以哪怕地價再高，只要能熬得住，地先囤著，政府一般都不會催，只要跟政府關系好，連地價款都拖著不給也問題不大，過幾年開發(fā)商總是能找到自認為的合適時機開工開盤和發(fā)售，哪怕倒手，也能獲得巨額利潤。
　　五、 央企和大國企的經(jīng)營軟約束與信貸優(yōu)勢
　　和07年的拿地表現(xiàn)不同的是，09年半數(shù)以上高總價地塊及大規(guī)模地塊被央企或有國資背景企業(yè)收入囊中。市場評價，這些國企的特點是往往出手十分闊綽，一旦參加拍賣就志在必得，可以說是不計成本的拿地圈地，讓眾多也號稱大牌的民企開發(fā)商都聞風喪膽。如根據(jù)資料，2009年土地成交樓板價排名前20的有近四分之三是國字頭或地方國企拿下。
　　案例：2009年11月20日天竺22號地在北京市國土資源局土地整理儲備中心拍賣，龍湖、遠洋、保利、中建、合景泰富、融僑等地產(chǎn)大腕云集現(xiàn)場，其中還包括百仕達、大龍、冠城、艾美高、大成、安邦保險等12家開發(fā)商參與舉牌競拍。經(jīng)過持續(xù)近一個半小時的190輪競價后，隸屬順義區(qū)人民政府的北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司“力壓”11位競爭對手，以50.5億元的價格將天竺22號地塊成功收入囊中。該地塊樓面地價從起始的8336.98元/平方米提升到最后的29859元/平方米，最終成交價較拍賣底價14.1億元高出36.4億元，溢價達258.2%，多位在場開發(fā)商均表示“最終競拍結果超出預料范圍”。
　　和民營企業(yè)相比，大國企尤其是央企進入房地產(chǎn)業(yè)，有獲得銀行貸款渠道通暢、母公司資本雄厚、綜合資金成本較低，還具備地方政府支持等多種優(yōu)勢。央企國企在中國是享受政治待遇的，很多央企國企的老總比地方政府首長的黨內職位要高得多，各地方對于央企國企是趨之若鶩、求之不得，至少是得罪不起的，在開發(fā)環(huán)節(jié)上是處處綠燈、一路暢通。
　　央企國企和國有銀行之間的合謀又是最深、最牢不可破的。2009年銀行系統(tǒng)發(fā)放的9.5萬億天量信貸中一部分是特定用于支持國企的短期融資。但是，面對投資環(huán)境惡化、產(chǎn)能過剩的實體經(jīng)濟，風險加劇的股票市場，和通脹預期，這些國企取得信貸后，只能將買地皮做為資金的避險工具。
　　案例：2009年6月30日經(jīng)歷97輪競價才最終成交買下“廣渠路15號地”地塊的中化方興,除了母公司中化集團購買了其部分增發(fā)股份之外,2009年上半年還總共獲得245億元的銀行授信。這正是大量資金流入地產(chǎn)行業(yè)的寫照。
　　另一方面，央企大國企即使拿下地王后幾年不開發(fā)也少有人來問責，開發(fā)失敗了對于老總也幾乎不存在懲罰機制，即使國資委來查，也可以完全推給市場風險，老總最多換個地方做。但一旦拿下地王使得經(jīng)營業(yè)績大幅增長，就可以名正言順獲得巨額年終獎金。這種只有政績、獎勵，沒有約束、懲罰的美事誰不為之呢？所以，他們根本不懼怕國家調控樓市組合拳，只管重金搶地實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，顯示自己任下的業(yè)績，為將來仕途打好基礎。
　　目前政府對土地市場的所謂整頓對于央企國企來說，更加發(fā)揮它們的優(yōu)勢，會刺激和加大它們在土地市場上的興風作浪。
　　如2009年5月，北京“朝陽區(qū)廣渠門外10號地”以10.22億的價格被富力地產(chǎn)拍得，按照雙方的合同約定，富力首先支付土地出讓金的20%，剩余部分在180日內付清；而2009年6月30日在“廣渠路15號地”的出讓中，有著國企背景的中化方興以40.6億元拿下該地塊，按合同約定，中化方興在3個工作日內付清全部土地價款。兩者的資金實力差距可見一斑。
　　六、 總結：本文指出，中國“地王”頻出原因十分復雜，但以下幾種可能性最大：
　　一、企業(yè)自身利益最大化訴求。或出于盲目樂觀，或因為信號機制；
　　二、企業(yè)和企業(yè)的合謀。相互抬轎子，通過地價哄抬房價；
　　三、銀企合謀。地王有融資優(yōu)勢，銀行也自愿為地王輸送炮彈；
　　四、政企合謀。政府授意開發(fā)商通過羊群效應來炒熱房地產(chǎn)，獲得土地出讓金最大化，事后給以地王補償；
　　五、國企的經(jīng)營軟約束和信貸優(yōu)勢。
　　對于以上幾種可能性，由于有關材料披露的限制，有些假想是很難完全去證實的，在實證檢驗上中更難量化具體那種原因所占比重最大。但根據(jù)各種公開材料和蛛絲馬跡，筆者以為，政企合謀的可能性非常大，所占比重很高，危害性也最大。  陳杰

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