專家指導(dǎo):投資社區(qū)商鋪不宜盲目

    社區(qū)商鋪投資是由地段、主力店、發(fā)展商、投資時(shí)機(jī)和人氣消費(fèi)力決定投資前景。和其他投資項(xiàng)目一樣，投資社區(qū)商業(yè)不宜草率盲目，且先看看專家怎么說。
　　指導(dǎo)專家
　　清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商首席專家朱凌波
　　中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路
　　國(guó)際物業(yè)顧問戴德梁行助理董事張家鵬
　　便利消費(fèi)、便民服務(wù)為基點(diǎn)
　　據(jù)荀培路介紹，社區(qū)商業(yè)最基本的消費(fèi)人群定位就是周圍居民，主要為小區(qū)居民提供基本生活用品和服務(wù),商業(yè)特點(diǎn)是為民、便民、利民。
荀會(huì)長(zhǎng)還介紹，商業(yè)配套有兩類，一類是最基礎(chǔ)性配套商業(yè)，即可以滿足居民日常生活必需品的基本配套措施，第二類屬于高層次發(fā)展型配套措施，可以滿足居民多元化、多層次的物質(zhì)和精神需求的高層次配套措施。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)和行業(yè)的設(shè)置，還應(yīng)該跟社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀相結(jié)合，做到既滿足社區(qū)居民需求，又要避免重復(fù)建設(shè)。
　　國(guó)際物業(yè)顧問戴德梁行助理董事張家鵬也介紹說：“社區(qū)商業(yè)適合做比較性不強(qiáng)的業(yè)態(tài)，既然比較性不強(qiáng)，那就要求必須具備便利性，這樣才能符合社區(qū)居民的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，從而得以生存�！�
　　大品牌時(shí)尚店不宜進(jìn)駐社區(qū)
　　據(jù)朱凌波先生介紹，大品牌服裝店、高檔化妝品店不宜進(jìn)駐社區(qū)。社區(qū)商業(yè)本來(lái)就是為周圍社區(qū)居民服務(wù)的，居民購(gòu)買睡衣、臉盆等最基本的生活用品時(shí)肯定會(huì)考慮就近購(gòu)買，這同時(shí)也體現(xiàn)出了社區(qū)商業(yè)的便利性，如果購(gòu)買品牌服裝、高檔化妝品的時(shí)候大多數(shù)居民還是會(huì)選擇去區(qū)域級(jí)的、城市級(jí)的大型購(gòu)物中心購(gòu)買。其次，如果時(shí)機(jī)成熟的話，比如社區(qū)商業(yè)面臨向區(qū)域商業(yè)轉(zhuǎn)變的時(shí)候，大品牌服裝店、高檔化妝品店并不是不可以進(jìn)駐的，不過在進(jìn)駐之前也要做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，比如考察當(dāng)?shù)鼐用竦南�費(fèi)水平和消費(fèi)特征。
　　收益穩(wěn)定 預(yù)期回報(bào)不會(huì)大起大落
　　荀培路向記者介紹說，投資社區(qū)商業(yè)收益比較穩(wěn)定：一是因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的消費(fèi)群體具有固定性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。一般來(lái)說，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)群體就是周圍的居民，“用一句很直白的比喻就是，商戶和消費(fèi)群體是‘樓上樓下’的關(guān)系，因此這一消費(fèi)群體是很固定的，這就保證了客源的穩(wěn)定性;二是社區(qū)居民的消費(fèi)特點(diǎn)趨向于循環(huán)消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi),正是這樣穩(wěn)定的消費(fèi)群體和該消費(fèi)群體的消費(fèi)特征，保證了投資客收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性。”
　　投資社區(qū)商鋪應(yīng)注意考察社區(qū)特點(diǎn)
　　投資社區(qū)商鋪應(yīng)首先注意考察社區(qū)規(guī)模大小、入住率的高低、小區(qū)所處的區(qū)域位置及小區(qū)的新舊程度等都會(huì)影響到社區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿�和升值空間。朱凌波先生介紹：“其實(shí)社區(qū)商業(yè)是有一個(gè)共同特點(diǎn)的，只要讓小區(qū)居民覺得購(gòu)物便利、生活方便，就可以算是一個(gè)比較成功的社區(qū)商業(yè)了�！�
　　規(guī)模比較大的社區(qū)
　　彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺：社區(qū)規(guī)模大，居住的人口多，個(gè)性化需求差異比較大，商家需要注意做充分的市場(chǎng)調(diào)查，選擇可以彌補(bǔ)空缺，可以以超市、便利店、專賣店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)為主，輔之以洗衣、理發(fā)、家政服務(wù)、代收各種費(fèi)用、網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù)功能。
　　實(shí)行24小時(shí)服務(wù)制：張家鵬建議，現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)一定要突出便利性，適宜做上門服務(wù)的，比如洗衣店可以有24小時(shí)免費(fèi)上門取送業(yè)務(wù)，水果店可以24小時(shí)免費(fèi)上門送貨，藥店、門診24小時(shí)營(yíng)業(yè)，并針對(duì)居民的特殊需求提供上門服務(wù)。
　　鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)駐：連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，對(duì)社區(qū)居民來(lái)說，更加有衛(wèi)生安全和質(zhì)量保證。
　　考察消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：居民特征的狀況將影響到社區(qū)商業(yè)的價(jià)值和收益;業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，過度的同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)最后只能導(dǎo)致商業(yè)價(jià)值的下降;目標(biāo)顧客，內(nèi)外向兼顧的社區(qū)商業(yè)將會(huì)令商業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)能力得以提升。
　　新興小區(qū)
　　新興小區(qū)一般會(huì)經(jīng)歷一個(gè)從“業(yè)態(tài)雜塵”到“業(yè)態(tài)和諧”的轉(zhuǎn)變過程。荀培路向記者介紹，剛剛開始入住的社區(qū)適合家裝家居、五金建材�！拔覀�?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)做過調(diào)查，一般來(lái)說新建社區(qū)商業(yè)都要經(jīng)歷三步曲，居民剛剛?cè)胱〉臅r(shí)候，五金、家裝建材企業(yè)進(jìn)來(lái)了，即‘業(yè)態(tài)雜塵’，大約兩到三年，建材、五金、家裝等業(yè)態(tài)會(huì)逐漸退出，取而代之的是餐飲、超市等主要服務(wù)小區(qū)居民的便利型商鋪，再過兩三年之后，棋牌、健身等休閑娛樂設(shè)施開始進(jìn)駐。”

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