社區(qū)商鋪投資“4看”

    社區(qū)型商鋪以其自身投資少，回報相對穩(wěn)定的特點而受到投資者青睞。但是，也有專家指出，上海部分地段出現(xiàn)了商鋪的過度集中的現(xiàn)象。那么在投資這類房產(chǎn)時，投資者需要注意哪些問題呢？今天，我們就一起來討論這個問題。
　　商鋪分類
　　投資者對商鋪的投資選擇主要分三個方面：小區(qū)商鋪投資、專業(yè)市場投資和大學(xué)校區(qū)周邊商鋪投資。有研究分析，社區(qū)商鋪投資總額低、風(fēng)險小，收入回報穩(wěn)定，而位于大型成熟社區(qū)內(nèi)的商鋪更是具有長線的投資價值。
    與臨街商鋪不同，社區(qū)商鋪的消費(fèi)者主要來自于社區(qū)內(nèi)部，因此對整個小區(qū)居住氛圍的依賴比較強(qiáng)，這也是大型成熟社區(qū)的商鋪成為搶手貨的原因。
　　一般情況下，人們說到商鋪投資就會將其與回報率緊密地結(jié)合在一起，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)。但是，當(dāng)一個專業(yè)的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現(xiàn)時的投資回報率并不是其最為關(guān)心的，投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)力、發(fā)展前景等。因為商鋪的投資回報具有長遠(yuǎn)性，一個商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間商鋪的投資回報率是會隨著時間的推移增高或降低的，現(xiàn)時的回報率不具備代表性。
　　對于發(fā)展商而言，將商鋪養(yǎng)熟才賣固然能賣出好價錢，但對于投資者而言，此時的價格已走高，因此，一些眼光獨(dú)到的投資客和商家早已將目光瞄準(zhǔn)一些銷售良好的規(guī)模型大盤，開始放長線釣大魚。
不能盲目追捧
　　一位從事社區(qū)商鋪投資分析的資深顧問認(rèn)為，投資社區(qū)商鋪，小區(qū)的發(fā)展前景自然是眾多投資客所關(guān)注的重點，小區(qū)商鋪投資由地段、主力店、發(fā)展商、投資時機(jī)、人氣和消費(fèi)力等因素來決定投資前景。一些素質(zhì)好的樓盤，加上位于城市的未來發(fā)展方向上，這也就為商鋪的長線投資價值增加了籌碼，其小區(qū)商鋪即使目前的年收益率未能達(dá)到7%，但如果投資者看好其未來的升值潛力，即使是4%左右的年收益率也是可以接受的。
    小區(qū)商鋪投資，隨著近幾年新建小區(qū)的增多，而被廣大投資者看好。其購買動力主要看好居住戶的潛在消費(fèi)能力，特別是一些方便居家生活的日常用品店鋪十分看好。但需要提醒的是，由于是小區(qū)商鋪，它面對一些小區(qū)內(nèi)興起的購物中心的強(qiáng)烈競爭。一些專業(yè)投資人士提醒，不要單純從居住了多少人這個角度去看其消費(fèi)潛力，而應(yīng)從恩格爾系數(shù)去分析，也就是說，如果一個小區(qū)居民的構(gòu)成，其吃穿消費(fèi)在日常開支中所占比例過大的話，其投資回報的價值就應(yīng)看低一些。
　　另一方面，小區(qū)商鋪與社會商業(yè)網(wǎng)點必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。專家介紹，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來看，商鋪總面積與人口密度的合理比例應(yīng)是1平方米/人。因此，我們在選擇社區(qū)商鋪的時候還要考察該社區(qū)內(nèi)部及周邊的商業(yè)配套大致情況，以及未來一段時間該地區(qū)的整體規(guī)劃。因此，社區(qū)商鋪的投資也不可盲目追捧。
　　社區(qū)商鋪投資“4看”
　　看周邊商業(yè)網(wǎng)點：大部分社區(qū)商鋪的主要功能是為本小區(qū)的業(yè)主提供日常生活必需品，周邊的商業(yè)網(wǎng)點越稀缺，就越能顯示出小區(qū)商鋪的價值。
　　看前景：上海有許多小區(qū)都在新開發(fā)的城區(qū)，新區(qū)的商鋪有一個升值的過程，也就是從生鋪到熟鋪的過程。隨著小區(qū)的入住戶數(shù)和常住人口增加，小區(qū)慢慢成熟后，商鋪的投資價值才會越高。
    看人流：小區(qū)商鋪的服務(wù)對象既可以是小區(qū)固定的客戶群，也可以是小區(qū)外的城市居民，服務(wù)受眾面較廣，特別是臨街鋪位，依靠交通和來往的人流、車流的獨(dú)特優(yōu)勢，備受投資者追捧。隨著入住率的提高，郊外的大盤一般都擁有穩(wěn)定的客戶群。
　　看開發(fā)商：看開發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營，對商戶的經(jīng)營類別有無必要的規(guī)劃和控制，即如果開發(fā)商對商鋪的功能分布和用途沒有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險必然加大，因此投資價值也就相對較低。小區(qū)開發(fā)商的經(jīng)營理念越強(qiáng)，開發(fā)策略越成熟，小區(qū)商鋪的投資價值才會越高。

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