如何正確的開發(fā)復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)

　　所有成功的項(xiàng)目，都必須有勇氣和膽量去設(shè)想才行，復(fù)合地產(chǎn)也是如此。復(fù)合地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式，也是一種創(chuàng)新的力作，在中國(guó)大陸2001年開始介入，2004年開始興起。正因?yàn)樗�具有�?chuàng)新性，所以了解它、知道它的人并不多；正因?yàn)樗�是�?chuàng)新力作，所以它的引爆能力之強(qiáng)、覆蓋面之廣令人難以想象。
　　四年前，復(fù)合地產(chǎn)對(duì)大家而言，還是一個(gè)比較陌生的概念。但是四年以后，以廣州奧林匹克花園為代表，產(chǎn)生了深圳萬(wàn)科四季花園、華僑城、北京ｓｏｈｏ現(xiàn)代城、鋒尚國(guó)際公寓、"清風(fēng)湖模式"、樂得家·金瀚家園等各具特色的復(fù)合產(chǎn)品，這種樓盤以其超前的文化內(nèi)涵、先進(jìn)的科學(xué)理念、全新的生活水準(zhǔn)贏得了市場(chǎng)，同時(shí)也昭示著中國(guó)房地產(chǎn)復(fù)合發(fā)展階段的到來(lái)。
　　由于人們生活方式的根本變化，市場(chǎng)需求的大力驅(qū)動(dòng)，在那些地理位置比較偏遠(yuǎn)，地價(jià)相對(duì)便宜的地方，市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。在這種信息大量過(guò)剩的情況下，想把買家的眼球吸引到項(xiàng)目上來(lái)，談何容易？同質(zhì)化連帶的結(jié)果必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)分解點(diǎn)，這個(gè)分解點(diǎn)就是個(gè)性化需求的出現(xiàn)。
　　復(fù)合房地產(chǎn)的提出，正是為了適應(yīng)這一需求。它將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合起來(lái)，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，滿足房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的適用性功能價(jià)值，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值，使消費(fèi)者享受到美的人居生活。這就是復(fù)合地產(chǎn)的要義。
　　理念內(nèi)涵深刻
　　復(fù)合地產(chǎn)作為一種全新的開發(fā)理念，它不是一句口號(hào)，也不是一段廣告詞，同時(shí)也并不像很多人所認(rèn)為的那樣，一拍腦袋就能出來(lái)的想法。它貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過(guò)程，規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)。只有這樣，才能找到規(guī)劃設(shè)計(jì)的靈魂，才會(huì)在以后的規(guī)劃過(guò)程中緊扣主題。開發(fā)理念，既要在設(shè)計(jì)方式上有所表現(xiàn)，又要在外立面上表達(dá)出來(lái)。
  　要做好復(fù)合地產(chǎn)，首先必須在功能價(jià)值方面下功夫，如果連功能價(jià)值都做不好，那么就沒有資格做復(fù)合地產(chǎn)。復(fù)合地產(chǎn)是一種功能價(jià)值的具體體現(xiàn)，是有形的、實(shí)用的、可見的、物質(zhì)化的東西，主要體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材使用等方面。做房地產(chǎn)的最終目的就是要給買家一個(gè)適宜的人居環(huán)境，所以復(fù)合地產(chǎn)只有滿足生活化需求，這樣才能算得上真正復(fù)合成功。如果復(fù)合地產(chǎn)離我們的生活需求很遠(yuǎn)，且遙遙不可及，那么這個(gè)復(fù)合地產(chǎn)能算得上成功嗎？
　　復(fù)合地產(chǎn)是對(duì)傳統(tǒng)復(fù)合開發(fā)的一種更新。它屬于自選動(dòng)作，難度系數(shù)很高。正因?yàn)樗�是自選動(dòng)作，所以它需要一個(gè)總結(jié)的過(guò)程，需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程。復(fù)合地產(chǎn)涉及到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，其資源耗費(fèi)要比一般房地產(chǎn)開發(fā)多，如果沒有統(tǒng)一的系統(tǒng)整合，要做復(fù)合地產(chǎn)是比較難的。
　　一個(gè)成功的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該在開發(fā)理念、功能價(jià)值、生活體現(xiàn)、系統(tǒng)工程、開發(fā)模式、資源整合六方面體現(xiàn)出特色，否則復(fù)合地產(chǎn)就不是完整的復(fù)合，而是有缺陷的復(fù)合。
　　主題確定明確
　　剛開始的時(shí)候，很多人認(rèn)為，復(fù)合地產(chǎn)就是很簡(jiǎn)單地把許多不相干的功能拼湊在一塊兒而已，即把其他行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的功能進(jìn)行隨意搭配，不進(jìn)行有機(jī)整合。其實(shí)復(fù)合地產(chǎn)的內(nèi)涵不是簡(jiǎn)單地把兩個(gè)產(chǎn)業(yè)拼湊在一塊兒，它至少必須具備兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，且跟房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)。他們之間的關(guān)系并不是借用某個(gè)產(chǎn)品來(lái)作為賣點(diǎn)，而是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間處于一種互動(dòng)、疊加的血肉相連、唇齒相依關(guān)系。復(fù)合房地產(chǎn)不是錯(cuò)開，是融在一起，互動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
　　復(fù)合地產(chǎn)究竟要復(fù)合什么題材？可以是體育、可以是旅游、也可以是文化產(chǎn)業(yè)等等，還是其他，這除了根據(jù)項(xiàng)目所處的具體情況、地理位置、資源狀況、綜合價(jià)格性能比等來(lái)綜合考慮外，還要與市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)結(jié)合起來(lái)。地產(chǎn)的控制很重要，控制過(guò)度了，成本會(huì)增加；如果控制得太輕，可能充其量只是一個(gè)賣點(diǎn)。
　　比如把體育當(dāng)成一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)做，要把復(fù)合理念滲透到理念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等每一個(gè)角落、每一個(gè)毛孔，并把這些理念充分、完整地表達(dá)出來(lái)，具備權(quán)威性、排他性、惟一性，才能在市場(chǎng)里具有主動(dòng)性和吸引力，才能在市場(chǎng)里站住腳。
　　傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品和一些能產(chǎn)生附加值的東西復(fù)合了以后，它給老百姓、消費(fèi)者帶來(lái)的沖擊力和誘惑是不可抵擋的，尤其是一種復(fù)合產(chǎn)品在第一次進(jìn)入某一個(gè)區(qū)域的時(shí)候，它基本上是無(wú)往而不勝的。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的建筑套路是一種標(biāo)準(zhǔn)工作，但是復(fù)合上去自選動(dòng)作，就會(huì)出現(xiàn)一些教育因素、一些藝術(shù)元素等。所有這一切如果都建立在對(duì)目標(biāo)客戶群的準(zhǔn)確把握和適當(dāng)理解上，使生產(chǎn)的產(chǎn)品和目標(biāo)客戶群一致，那么這種效果產(chǎn)生的力量將是非常巨大的。
　　休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)同樣也可以作復(fù)合地產(chǎn)，只不過(guò)要大膽一點(diǎn)。房地產(chǎn)和文化結(jié)合，那么文化含量一定要高，起到提高房地產(chǎn)品位的作用。當(dāng)然無(wú)論是和醫(yī)衛(wèi)、體育、文藝，還是教育結(jié)合，這些也都只是一種表現(xiàn)形式而已，目的是通過(guò)互相融合提升項(xiàng)目品位，而最終起主導(dǎo)作用的還是房地產(chǎn)本身。
　　復(fù)合地產(chǎn)的主題既可以是單一的，也可以是多元的，但無(wú)論如何都必須具備以下特點(diǎn)：第一它必須人性化，如果所確定的主題和人類的基本需求高度相關(guān)，那么它成功的可能性就會(huì)大一些。在市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)、人均收入比較高的地區(qū)，可以搞一些消費(fèi)性的復(fù)合，比如健康、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目。因?yàn)樘幱谏�存型的地區(qū)，他們對(duì)教育的依賴性比對(duì)體育的依賴性要強(qiáng)得多，這時(shí)要偏重教育。對(duì)人均收入也很高的地區(qū)，已經(jīng)處于小康型了，這時(shí)候要考慮消費(fèi)型的復(fù)合內(nèi)容，比如體育、休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等。這些都必須符合實(shí)際需求，而且還要講究大中型區(qū)域之分。同時(shí)在主題方面，突出廣泛的群眾基礎(chǔ)，體現(xiàn)參與性與匹配性。主題與當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者的需求匹配，主題和資源能夠匹配，突出差異性和權(quán)威性。
　　對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，首先要具備過(guò)硬的基本功能，否則做復(fù)合地產(chǎn)是比較危險(xiǎn)的。第二，要有預(yù)見未來(lái)、創(chuàng)新理念的能力。第三，要有把握市場(chǎng)、把握消費(fèi)者需求的能力。第四，要有整合資源的能力，能夠把與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)整合成生活所需求的內(nèi)容。第五，要把握功能性價(jià)值和文化之間的平衡和經(jīng)營(yíng)能力，體現(xiàn)功能價(jià)值和文化價(jià)值。
　　連鎖循序推進(jìn)
　　現(xiàn)在有很多開發(fā)商，都在打復(fù)合地產(chǎn)的旗號(hào)，其中有一些人把復(fù)合地產(chǎn)的概念簡(jiǎn)單地變成一個(gè)標(biāo)簽，有很多人甚至把復(fù)合的題材變成綜合配套來(lái)考慮。比如以前有些開發(fā)商辦學(xué)校，辦主題公園，現(xiàn)在相鄰的項(xiàng)目就可以借著這些條件作復(fù)合地產(chǎn)。而復(fù)合地產(chǎn)既不是動(dòng)工以后、開發(fā)以后、銷售以后才開始做的，也不是掛靠式、搭單式地來(lái)做，應(yīng)該在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前就把理念導(dǎo)入到每一個(gè)環(huán)節(jié)里去，從而把復(fù)合地產(chǎn)理念充分體現(xiàn)在生活的各個(gè)方面。
　　只有將項(xiàng)目主題變成真正開發(fā)理念，落實(shí)到項(xiàng)目上的房地產(chǎn)才算是真正的復(fù)合地產(chǎn)。對(duì)于因內(nèi)容主題較多，變成綜合性主題的項(xiàng)目，要根據(jù)它的實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)狀況以及這個(gè)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)具體決定。所以無(wú)論是與體育產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)，還是休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)行復(fù)合，主題一定都要鮮明，顧客群定位準(zhǔn)確。這樣做，起碼在起碼在價(jià)格戰(zhàn)打起來(lái)的時(shí)候，可能還會(huì)有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。

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