商業(yè)街：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新價值

　　大家知道近年來我國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個前所未有的快速發(fā)展的時期。商業(yè)地產(chǎn)正在從"商業(yè)"和"地產(chǎn)"兩個產(chǎn)業(yè)，商業(yè)+地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為今天的"商業(yè)地產(chǎn)"這樣一個獨立的產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、運營者、消費者正在成為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中五個最重要的要素。與此同時商業(yè)街也正在成為近年來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的新熱點，新亮點，商業(yè)街經(jīng)濟也正在助推中國城市經(jīng)濟的發(fā)展。從某種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競爭，發(fā)展到了商街與商街之間的競爭，發(fā)展到了商圈與商圈之間的競爭，發(fā)展到了區(qū)域與區(qū)域之間的競爭。
　　一般來講，以一條著名的品牌商業(yè)街步行街為核心，往往會帶動整個區(qū)域成為一個城市的商業(yè)中心，商務(wù)中心，形象中心，展示中心，服務(wù)中心和社會活動中心。從全國商業(yè)街發(fā)展的趨勢來看，商業(yè)街正在呈現(xiàn)出集購物街、餐飲街、休閑街、特色街、體驗街于一體"五街合一"的發(fā)展趨勢，正在呈現(xiàn)出與Shoppingmall等大型商業(yè)街、mall合一的趨勢，正在體現(xiàn)出商業(yè)、旅游、文化這樣"商旅文"一體化的發(fā)展趨勢，正在呈現(xiàn)出名街、名店、名品于一體"三名合一"的發(fā)展趨勢。
　　商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)街的開發(fā)都有其自身客觀的規(guī)律，通過近年來我們對全國商業(yè)街開發(fā)的一些案例的研究和分析我們總結(jié)出有效開發(fā)商業(yè)街應(yīng)該正確處理好十大關(guān)系：我們概括成為30個字，我們稱之為商業(yè)街開發(fā)的"三字經(jīng)"。
　　第一個關(guān)系，要正確處理好"大與小"的關(guān)系。一條商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)要確定最佳的商業(yè)規(guī)模，我們知道按照邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。目前，在全國的商業(yè)街開發(fā)中，商業(yè)街的大型化趨勢比較突出，越來越長，越來越寬，越來越高。有的商業(yè)街已經(jīng)從一公里、兩公里延長到三公里，甚至有的商業(yè)街已經(jīng)要打造六公里長。我們對商業(yè)街的開發(fā)在規(guī)模上不要一味求大，要把最佳的合理規(guī)模確定下來。我們知道世界上我們稱之為500強，而不是500大。
　　第二個關(guān)系，要正確處理好"專與全"的關(guān)系。商業(yè)街總體的分類大體可以分為兩類：一類是綜合型的商業(yè)街，一類是專業(yè)型的商業(yè)街。那么，在此基礎(chǔ)之上，可能還會產(chǎn)生第三類，就是專業(yè)和綜合相結(jié)合的商業(yè)街。在一些規(guī)模體量較大的商業(yè)街開發(fā)過程中，我們建議要專業(yè)化與綜合化相結(jié)合。在商業(yè)街的主街上一般可以定位為一條綜合性的商業(yè)街，這就好比我們?nèi)梭w的主動脈。在一些特色的小街上，我們一般建議定位為一些特色的專業(yè)街，這就好比我們?nèi)梭w的微循環(huán)。那么，主動脈+微循環(huán)構(gòu)成一個完整的生態(tài)商圈。
　　第三個關(guān)系，要正確處理好"高與低"的關(guān)系。一條商業(yè)街要根據(jù)本城市，本地區(qū)所擁有的消費能力，購買水平及未來發(fā)展的趨勢來合理確定定位。
  　第四個關(guān)系，要正確處理好"停與行"的關(guān)系。也就是我們要正確處理化交通與流動的關(guān)系，一條商業(yè)街既要讓人進(jìn)得來，停得下，留得住，還要讓人出得去，散得開，要實現(xiàn)集聚與疏散這樣一個基本的功能。在停與行的關(guān)系上我們要注意一種傾向，近年來全國很多商業(yè)街都非常注重旅游的開發(fā)，那么在旅游價值的打造方面，我們建議要逐步的實現(xiàn)從旅游向休閑的過度，旅游從某種意義上講是過客，休閑才是真正的消費。
　　第五個關(guān)系，要正確處理好"軟與硬"的關(guān)系。我們很多的商業(yè)街在開發(fā)建設(shè)過程中，片面的重視硬件的建設(shè)和打造，而忽視一條商業(yè)街軟文化，軟內(nèi)涵，軟的一些寶貴財富的開發(fā)。我們知道近年來在全國很多省，很多市都出現(xiàn)了一大批大型的室外實景演出，地方民俗的表演，傳統(tǒng)的民間音樂等等一些非文化的物質(zhì)遺產(chǎn)。所以，商業(yè)街在開發(fā)建設(shè)過程中，軟硬要兼施。
　　第六個關(guān)系，要正確處理好"商與旅"的關(guān)系。前面我講過，"商旅文"一體化的趨勢越來越明顯。那么，一味傾向于旅游功能的打造，而忽視一條商業(yè)街它它內(nèi)在最根本的屬性，這是我們需要來進(jìn)行克服的。我們最終的目的不是要打造一條旅游觀光街，而是要以旅行商，以旅促商。
　　第七個關(guān)系，要正確處理好"丁與財"的關(guān)系。我們既要重視人流，同時也要注重商氣和財氣。人氣、商氣和財氣三者結(jié)合到一起才有意義�；疖囌厩懊娴娜肆骱芏�，菜市場的人流也很大，但是這恐怕不是我們開發(fā)一條商業(yè)街所追求的。
　　第八個關(guān)系，正確處理好"新與舊"的關(guān)系。近年來在全國商業(yè)街開發(fā)建設(shè)過程中，新街建設(shè)、老街改造層出不窮。那么，一種傾向值得我們特別注意，就是我們在打造建設(shè)一條新商業(yè)街的同時，往往把原有的商氣破壞掉了，原有非常旺的一條商業(yè)街經(jīng)過新建和改造之后人員稀少，效益冷淡。
　　第九個關(guān)系，正確處理好"建與管"的關(guān)系。大家知道，商業(yè)街、步行街不同于一個單體的、封閉的商業(yè)設(shè)施。從某種意義上講，它是一個開放的社會活動空間。所以，商業(yè)街的管理難度非常大，在開發(fā)建設(shè)之逐，我們就應(yīng)該把管理體現(xiàn)到一個非常重要的位置上，要進(jìn)行建管結(jié)合。
　　這幾年商業(yè)街在全國主要是兩類，一類是政府為主導(dǎo)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包括市場化的運作，第二類就是很多的開發(fā)商由于看重商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)價值所在對商業(yè)街的開發(fā)傾注了極大的熱情。那么，我們衡量一條商業(yè)街是否成功有沒有一個基本的標(biāo)準(zhǔn)呢？我認(rèn)為我們應(yīng)該從四個方面去衡量：
　　第一，是否具有高客流量。第二，是否具有高經(jīng)營額。第三，是否具有高回報率。第四，是否具有高知名度。這就是我們通常所講的人氣、商氣、名氣和財氣。
　　那么，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，我前面談到在這樣一個產(chǎn)業(yè)鏈條上有五個基本要素，開發(fā)商，首先要判斷一下開發(fā)商是否有實力，這就決定著商業(yè)開發(fā)的理念和營銷的方式。我們看商業(yè)地產(chǎn)一些廣告，一些策劃的方案，如果是業(yè)內(nèi)人士簡單看三秒鐘，大體就能夠判斷出這家開發(fā)商的實力和理念。投資者，我們要判斷是否受到投資者的青睞，這決定著商業(yè)地產(chǎn)的保值和增值的空間。經(jīng)營者，我們要判斷一個商業(yè)地產(chǎn)的項目它集聚的商家是否具有品牌，它決定著商業(yè)經(jīng)營的成功和長久的穩(wěn)定的盈利。運營者，我們要判斷這家運營單位它是否有經(jīng)驗，這將決定著商業(yè)管理的規(guī)范和持續(xù)的發(fā)展。消費者，我們要判斷他是否有能力，這就決定著我們商業(yè)顧客的消費和購買的水平。
　　從近年來全國包括國際上商業(yè)地產(chǎn)諸多的形態(tài)來看，我們認(rèn)為商業(yè)街從某種意義上講它街鋪的價值非常之高，我這里有一張表格，這是從國際上一些著名城市當(dāng)中一些著名商業(yè)街租金價格的比較表。大體上我們可以看到，像美國紐約的"第五大道"，它的年租金可以達(dá)到十幾萬人民幣。包括香港的銅鑼灣，年租金可以達(dá)到九萬多人民幣。從國內(nèi)情況來看，像北京的王府井年租金也就是兩萬塊左右，可以看到我們還有很大的提升空間。
　　總之，我們建議商業(yè)街的開發(fā)要做到"計劃生育，優(yōu)生優(yōu)育"，要實現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)、人文、生態(tài)、效益的平衡和完美的結(jié)合，要避免片面求大求洋的傾向，要避免出現(xiàn)大型化、盲目化、形象化和同質(zhì)化的"四化"傾向，要避免只求規(guī)模不求效益的傾向，要避免只求曾經(jīng)擁有不求天長地久的傾向。要達(dá)到高客流量，高知名度，高回報率的"三高"標(biāo)準(zhǔn)，要最終實現(xiàn)商脈延續(xù)，商氣濃厚，商魂凝聚，商業(yè)創(chuàng)新，商機無限的目標(biāo)，要努力打造成為24小時充滿活力的特色商街。只有這樣才能夠最大限度提高商業(yè)地產(chǎn)的性價比。
　　前面荀會長也談到，在2008年的最后一段時間，12月30日國務(wù)院辦公廳專門下發(fā)了《關(guān)于擴大內(nèi)需，促進(jìn)消費的意見》。在這個《意見》中，特別提出了要促進(jìn)特色商業(yè)街的建設(shè)，也就是說在當(dāng)前面對金融危機的背景下，特色商街對擴大內(nèi)需，促進(jìn)消費將發(fā)揮積極的作用。從某種意義上講，抓住商業(yè)街的繁榮就抓住了一個城市現(xiàn)代商貿(mào)中心的發(fā)展。
　　中國步行商業(yè)街工作委員會將和社會各界一道，為促進(jìn)中國商業(yè)街行業(yè)健康、科學(xué)、持續(xù)、有序的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

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