中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析及前景分析

　　去年年是杭州土地拍賣市場(chǎng)的大年。有數(shù)據(jù)表明，截至12月9日，杭州市主城區(qū)土地拍賣金額是6965984萬元，其中商住用地1140469萬元。雖然不少人認(rèn)為，2010年隨著實(shí)業(yè)的興起，將吸引大量資金從*這是垃圾貼，請(qǐng)舉報(bào)！*回流到實(shí)業(yè)領(lǐng)域，但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍會(huì)成為眾人關(guān)注的投資領(lǐng)域。
　　我們先把眼界放寬，到杭州周邊地區(qū)瞧瞧。據(jù)相關(guān)資料顯示，從商業(yè)土地成交量走勢(shì)看，2005-2008年長(zhǎng)三角地區(qū)的商業(yè)用地成交宗數(shù)逐步減少，成交量呈下滑趨勢(shì)，由于近幾年來整體土地市場(chǎng)的成交量都有所下跌，商業(yè)用地的成交量也受其影響。2009年隨著土地市場(chǎng)交易活躍，商業(yè)用地的成交量明顯提高，據(jù)2009年前10個(gè)月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，長(zhǎng)三角地區(qū)共成交商業(yè)用地857宗，比2005年成交的617宗增加了240宗，比2008年低谷期的420宗翻了一倍多。
　　除了這些數(shù)字外，這幾天還有一個(gè)消息，曾經(jīng)聲稱只做住宅產(chǎn)品的萬科終于開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這預(yù)示著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式大規(guī)模調(diào)整已成不可逆轉(zhuǎn)的潮流。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�很大�?BR>　　再回到杭州來說，寫字樓形式的物業(yè)仍是杭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中比重最高的，大致分為純寫字樓和多功能寫字樓兩大類。而酒店式公寓和服務(wù)式公寓事實(shí)上也是寫字樓用地不同定位的產(chǎn)品，但是這類產(chǎn)品的賣點(diǎn)著眼于居住概念，通過精裝修以及更高檔的服務(wù)打造更適宜居住的空間。因此，純粹的商鋪類物業(yè)在杭州的供應(yīng)量比較少，而高檔物業(yè)的住宅底層商鋪以及裙房物業(yè)構(gòu)成了主要的商鋪類供應(yīng)，這在2008-2010年會(huì)有一個(gè)集中的放量。
　　近年來，新近落成的大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對(duì)硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。
　　2007年全社會(huì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計(jì)投資額117413億元，增長(zhǎng)25.8%，增速穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)進(jìn)一步加快，2007年全年完成25280億元，增長(zhǎng)30.2%，高出同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率4.4個(gè)百分點(diǎn)，增速上升7.4個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的投資增長(zhǎng)速度，占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%。
　　2008年1-11月全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26545.7億元，比上年同期增長(zhǎng)22.7％，其中住宅開發(fā)投資完成額19332.7億元，比上年同期增長(zhǎng)25.2％。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額15850.3億元，比上年同期增長(zhǎng)18.9％；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額5409.5億元，比上年同期增長(zhǎng)32.1％；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額5285.9億元，比上年同期增長(zhǎng)25.6％。
　　2009年1-4月全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅比1-3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資5114億元，同比增長(zhǎng)3.4%，比1-3月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落31.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。
　　2007年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資總體穩(wěn)定增長(zhǎng)，全國(guó)商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長(zhǎng)17.9%，連續(xù)三年保持在17%左右，這與當(dāng)年消費(fèi)品零售總額同比16.8%的增長(zhǎng)幅度非常接近。2007年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還有兩個(gè)特點(diǎn)：一是主要大中城市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)關(guān)系無明顯大起大落，市場(chǎng)透信價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。另一個(gè)是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的區(qū)域性差異較大，以2007年投資額增幅為例，北京略高于10%，上海為2.5%，天津則為78%。2008年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落的情況下，受到的沖擊較小，市場(chǎng)租售價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，主要大中城市無明顯大起大落，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷方式均呈現(xiàn)多樣化、細(xì)分化趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平有所提升，以百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)為主要形式的國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也有所改善。
　　隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場(chǎng)發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵兒。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產(chǎn)、購(gòu)物中心地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)等都將成為未來商業(yè)地產(chǎn)投資的亮點(diǎn)。
　　中國(guó)投資咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2009-2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》共十八章。首先介紹了商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念、分類及特點(diǎn)等，接著分析了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，然后具體介紹了商鋪地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心地產(chǎn)的發(fā)展。隨后，報(bào)告對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)做了區(qū)域發(fā)展分析、重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析、競(jìng)爭(zhēng)格局分析和投融資分析，最后預(yù)測(cè)了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來前景與發(fā)展趨勢(shì)。

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