淺談黃金地段商鋪投資

　　每一個(gè)城市都有一個(gè)或數(shù)個(gè)繁華、優(yōu)雅的高檔商業(yè)區(qū)域，如美國(guó)紐約的第五街、日本的銀座、香港的中環(huán)、北京的王府井及上海的淮海路等，這些頂級(jí)區(qū)域通常因其極具商業(yè)價(jià)值被人們稱(chēng)之為黃金地段，租金奇貴。
　　黃金地段商鋪的主要特點(diǎn)
　　一、介入機(jī)會(huì)極少
　　黃金地段商鋪的稀缺性決定了業(yè)主們一旦得手決不輕易出讓?zhuān)�因而有價(jià)無(wú)市甚至無(wú)價(jià)無(wú)市。香港中環(huán)的大多數(shù)商鋪只有在遇到一些突發(fā)事件時(shí)，才可能出現(xiàn)大宗交易。英資的置地廣場(chǎng)所處的位置正是香港商業(yè)街皇冠上的明珠，百年來(lái)這塊黃金寶地從未易主。又如2003年6月，位于上海黃金地段的靜安希爾頓酒店易主，這家1988年由香港信宜集團(tuán)投資近1億美金建造的上海首家五星級(jí)賓館，也是首家全外資酒店，2001年APEC期間，美國(guó)總統(tǒng)布什曾指定入住這家飯店。至于此次易主的原因，據(jù)酒店管理人員說(shuō)：“靜安希爾頓是周邊客房出租率最高的酒店之一，如果不是缺錢(qián)，誰(shuí)會(huì)舍得把它賣(mài)掉？買(mǎi)家很有實(shí)力。”事實(shí)也確實(shí)如此，頂級(jí)地段商業(yè)物業(yè)的易主通常是10年也未必一遇，而且?guī)缀醵际谴笞诮灰�，投資機(jī)會(huì)極少。
　　二、高投入但短期未必有回報(bào)
　　黃金地段商鋪一旦有易主的可能，則其不可多得的惟一性，使買(mǎi)方或者承租方投入的資金很高。成本高贏利的難度就大。據(jù)調(diào)查，上海淮海路一些以高價(jià)入駐的外國(guó)旗艦商店根本無(wú)盈利可言。之所以愿意承擔(dān)長(zhǎng)期的虧損，目的只是為了企業(yè)形象--在中國(guó)上海的頂級(jí)地段擁有窗口，而盈利是這一活廣告以外的其他分店的任務(wù)。外資對(duì)頂級(jí)地段價(jià)值的這種認(rèn)知和運(yùn)作，的確有高明之處，這同時(shí)也說(shuō)明，沒(méi)有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力是很難在這些地段支撐的。
　　三、高回報(bào)伴隨高風(fēng)險(xiǎn)
　　說(shuō)黃金地段就是高利潤(rùn)的代名詞，并不為過(guò)。然而，黃金地段商鋪對(duì)經(jīng)濟(jì)周期以及突發(fā)事件最為敏感。2003年春的非典時(shí)期，中國(guó)各地特別是疫區(qū)的商業(yè)中心首當(dāng)其沖地成為各行業(yè)最大、最直接的受害者之一，這對(duì)以高租金獲得使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)者威脅更大，而非中心商圈的社區(qū)商鋪受到的影響卻不大。
　　上海黃金地段商鋪的市場(chǎng)狀況
　　一、增量將盡，奇貨可居
　　根據(jù)上海市“十五”商業(yè)規(guī)劃，將調(diào)整現(xiàn)有中心商業(yè)區(qū)，不再新建商業(yè)中心，黃金地段商鋪的這些“存量”，由于上海國(guó)際商貿(mào)中心的城市定位而顯得日益金貴。
　　二、需求巨大
　　2002年以來(lái)，商鋪需求主要來(lái)自便利店、大型超市、連鎖餐飲、國(guó)內(nèi)外品牌專(zhuān)賣(mài)店。而頂級(jí)地段的商鋪需求則主要是服飾、休閑等品牌旗艦店，需求旺盛。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，新建上海襄陽(yáng)路服裝市場(chǎng)內(nèi)的商鋪年換手率不足5％，由此業(yè)主對(duì)高租金的接受是可以理解的。2000年以來(lái)上海市中心主要商業(yè)街的臨界店鋪基本滿租，新供應(yīng)的店鋪?zhàn)饨鸶咂�，次�?jí)商業(yè)區(qū)新面世的商鋪的租金直逼甚至超過(guò)中心地段的商鋪。
　　數(shù)據(jù)表明，1999年以來(lái)上海的租金水平總體呈上升態(tài)勢(shì)。這種態(tài)勢(shì)在2002年得以持續(xù)，至2003年5月上海大多數(shù)商鋪的租金比2002年又上升了15%，主要商圈商鋪顯示出很強(qiáng)的產(chǎn)生租金能力。
　　同時(shí)上海的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格也在逐年上升。據(jù)2002年的一項(xiàng)調(diào)查反映，參與調(diào)查的人對(duì)黃金地段商鋪的租金認(rèn)為物有所值的占94%，認(rèn)為租金過(guò)高但能承受的占4%，認(rèn)為承受不了退租的的只有1% 。這頗能說(shuō)明上海今年以來(lái)的投資者對(duì)于黃金地段商鋪的心態(tài)。
　　黃金地段商鋪投資的機(jī)遇
　　獲得黃金地段商鋪的機(jī)遇難得，更多的情況下是一種偶然。目前上海幾十年不變的黃金地段商鋪面臨重新洗牌的態(tài)勢(shì)，應(yīng)看成是歷史性的機(jī)遇。對(duì)于這些地段商鋪可能的投資一般有以下途徑：
　　一、 國(guó)有資產(chǎn)退出
　　在過(guò)去，傳統(tǒng)黃金地段商鋪幾乎全部是國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)，但隨著改革的深入，國(guó)有資產(chǎn)逐步退出非壟斷行業(yè)已成必然，這使黃金地段商鋪的出讓成為可能。因此有的是國(guó)有企業(yè)欲引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴，也有非國(guó)有企業(yè)或上市公司為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)而進(jìn)行的重組購(gòu)并，以參股等形式介入或擁有這些商業(yè)物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)直接或間接地?fù)碛羞@些物業(yè)支配權(quán)的目的。這使得長(zhǎng)期以來(lái)無(wú)緣問(wèn)津這些黃金地段的民營(yíng)企業(yè)獲得了進(jìn)入頂級(jí)地段商鋪的可能，前面所述上海靜安希爾頓酒家的買(mǎi)家便是一位浙江寧波民營(yíng)企業(yè)家。
　　二、 商業(yè)規(guī)劃實(shí)施
　　新一輪商業(yè)中心街改造給外資入駐帶來(lái)機(jī)遇，如2002年上海友誼商店的重組、淮海路益民百貨整體出租給外資10年，這些都是近年來(lái)的典型案例。而正在進(jìn)行中的項(xiàng)目也很可觀，2002年上海的南京東路請(qǐng)來(lái)國(guó)際著名咨詢公司麥肯錫作長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，欲建成具有世界級(jí)客流量、世界級(jí)商業(yè)收入和全球知名度的國(guó)際一流商業(yè)街。淮海路請(qǐng)來(lái)仲量聯(lián)行，作一期商業(yè)改造規(guī)劃，計(jì)劃引入更多國(guó)際一流品牌的旗艦店，將淮海路建成更為時(shí)尚的商業(yè)街。外資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對(duì)于商業(yè)的繁榮和商鋪市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。這些規(guī)劃的實(shí)施，必然給著名國(guó)際零售企業(yè)帶來(lái)新的投資機(jī)遇。
　　如瑞典家居商業(yè)零售企業(yè)宜家，1998年進(jìn)入中國(guó)，在上海數(shù)年的試探性經(jīng)營(yíng)后，開(kāi)始實(shí)施其一貫的經(jīng)營(yíng)模式，即買(mǎi)地造商場(chǎng)，房地產(chǎn)與商業(yè)一起做。與其他跨國(guó)公司如麥德龍不同的是，宜家瞄準(zhǔn)的是位居上海黃金地段的徐家匯附近地塊，從談判策略上宜家極為精明地抓住了解決就業(yè)問(wèn)題這一地方政府的興奮點(diǎn)，使難度極高的談判得以成功。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，能搶占如此地段，即使是再高一些的投入也是一大成功。
　　三、 企業(yè)破產(chǎn)清算
　　黃金地段企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化，進(jìn)入破產(chǎn)程序，此時(shí)可能出現(xiàn)一些投資良機(jī)。如近幾年，經(jīng)常有一些公司的資產(chǎn)（主要是固定資產(chǎn)）被銀行及資產(chǎn)管理公司委托拍賣(mài)，因而市場(chǎng)上出現(xiàn)了一大批商用物業(yè)，這些物業(yè)并不帶負(fù)債性質(zhì)，地理位置較優(yōu)，其商業(yè)前景被一致看好。2002年由中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融兩家資產(chǎn)管理公司舉辦的春季廣州拍賣(mài)會(huì)，由廣東國(guó)際、安華白云、中商盛佳、古今、經(jīng)貿(mào)拍賣(mài)行聯(lián)合“操刀”，這些都為心儀于黃金地段商業(yè)物業(yè)的投資者創(chuàng)造了進(jìn)入的機(jī)會(huì)。
　　四、 突發(fā)事件
　　突發(fā)事件常常會(huì)引發(fā)投資機(jī)遇。以香港為例，1981年至1982年西方經(jīng)濟(jì)危機(jī)，1998年的亞洲金融風(fēng)暴。期間均出現(xiàn)過(guò)割價(jià)求售，被迫從黃金地段撤出的事例。而如李嘉誠(chéng)等卻是在這些時(shí)期果斷出擊，戰(zhàn)果累累。因此每一次危機(jī)從另一角度看，均成為搶占黃金地段商業(yè)物業(yè)不可多得的歷史時(shí)機(jī)。
　　綜上所述，金字塔頂端的物業(yè)可望而不可及，黃金地段的商鋪是有價(jià)而無(wú)市，上述投資途徑幾乎只適宜大資金大企業(yè)的運(yùn)作。在通常情況下，普通投資者幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)得到這樣的商鋪，畢竟所需資金和商業(yè)背景并不是一般中小投資者的能力所及。即使在非常時(shí)期，得到這種商鋪的機(jī)會(huì)也只是曇花一現(xiàn)，瞬間即失。這要求投資者有著極度敏銳的眼光和市場(chǎng)洞察力，以及快捷的信息渠道。

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