宿州目前房地產市場情況及投資分析

　　宿州目前房地產市場情況及投資分析
　　第一章 宿州目前房地產市場情況及投資分析
　　2008上半年已經過去，作為房地產行業(yè)的從業(yè)者而言，感受最深的應該是金融政策的緊縮與市場交易量下滑所帶來的資金壓力，與之相對應的則是“房價下跌”成為人們議論的熱點，社會各界對樓市現況多持悲觀態(tài)度，賣方市場也有逐漸向買方市場轉變的趨勢，如今的房地產市場狀況已經不可與08年之前同日而語。在全國房地產市場低迷的狀態(tài)下，宿州房地產市場狀況又如何呢?下面我們通過一些分析來看一下宿州房地產市場的運營情況。
　　一、市場土地成交量銳減，地面價有望回落
　　2004年-2007年是宿州房地產市場的蓬勃興旺之年，市場土地供應量和成交量持續(xù)增加。2007年市場土地供應量與成交量均比2006年有所下降，2008年土地供應和成交量更是銳減，政府為了控制市場供需帶來的不均衡，有意控制土地供應量，開發(fā)企業(yè)有感于市場壓力，拿地也變得相對謹慎，市場環(huán)境繼續(xù)惡化的情況下，市場土地成交量也將持續(xù)低迷，根據北京等一線城市地面價已經開始下降的現象來看，宿州市場的地面價也將有望回落。
　　近兩年宿州土地市場供應和成交情況
　　二、房地產市場投資持續(xù)強勁增長隨著宿州市城市規(guī)劃的開始實施，從2004年，宿州市房地產業(yè)市場起得到了迅猛發(fā)展，當年開發(fā)投資同比增長68.9%，
　　拉開了房地產市場的大幕。2007年房地產行業(yè)投資繼續(xù)增加，全年投資總額21.9億元，同比漲幅高達71%。2008年1-5月份全市完成固定資產投資40.6億元，比上年同期增長48.8%。其中房地產開發(fā)完成投資8.61億元，增長111.8%。
　　2003[/B]-2007年宿州市房地產市場投資情況圖表
　　三、市場投放量不斷增加，市場供大于求嚴重2007年，宿州房地產開發(fā)施工面積和竣工面積繼續(xù)呈現上漲趨勢，同比2006年分別增長40%和32%。2008年上半年，市區(qū)商品房施工面積127.45萬平方米，新開工面積72.2萬平方米，竣工面積35.6萬平方米，商品房批準預售面積為36.45萬平方米。雖然與去年同期相比，稍有下降。但目前宿州市場投放量依然遠高于需求量。
　　根據宿州市城市綜合開發(fā)管理辦公室公布的統計數據，目前宿州市在建項目總量約為580萬㎡、待建項目總量約為400萬㎡，而以銷售情況較好的2007年全年的去化面積為67萬㎡來計算，目前宿州市在建房屋面積的需要8年左右的時間才能去化掉，再加上待建項目的儲量。那么如果政府從現在開始不再出售土地的情況下，也需要14年的時間才能消化掉這個儲量，而且以目前低迷的消費市場來看去化時間甚至更長，這供需失衡的狀況是目前宿州房地產市場面臨的嚴峻問題。
　　四、受全國市場環(huán)境影響，宿州市場成交量銳減。
　　從2007年11月開始，深圳、北京、上海能一線城市的商品房交易量出現明顯的萎縮，繼而在王石拋出“拐點論”之后，全國性樓市風云突變并迅速波及一、二、三線城市。根據最新的統計數據顯示，2008年1-5月份，全國商品房銷量同比減少7.2%，房價上漲幅度逐漸回落，部分城市的房價出現明顯性下降，開發(fā)商資金回籠日益困難。
　　受全國市場影響，宿州房地產市場也走低，根據宿州市房管局的公布結果，2008年1-5月份宿州房地產市場商品房預售合同備案面積為17.19萬平方米，同比下降了37.5%，銷售量的減少表明了消費者觀望情緒的日益加重，在觀望期內，投資者擔心資產縮水，遲遲不敢出手，住房需求者則抱有期待心里盼望房價下降。根據調查了解，目前市場上的大部分中高收入家庭都已經有了1-2套房子，因此他們短期內的住房剛性需求并不大，而且如今的市場狀況又嚴重抑制了投資需求的欲望，真正有購房需求的客戶量正在減少，消費不足將成為目前宿州房地產市場發(fā)展的硬傷。
　　五、宿州市場房價并無明顯下降，但前景不容樂觀
　　雖然受全國房地產市場影響，宿州市場的成交量明顯下降，但房價卻未受一線城市帶動出現明顯下跌。2008年1-6月份宿州房地產市場商品房住宅均價為2489元/㎡，同比上漲25%，環(huán)比增長18%。1月份-6月份期間，市場商品房均價在2441元/㎡-2544元/㎡間波動，總體趨勢上漲，漲幅趨于緩慢。在這一時期內，消費者對于房價的高低表現得十分敏感，房價很大程度上成為了消費者決定是否購房的主要因素。開發(fā)企業(yè)為了增加交易量減輕開發(fā)資金壓力，無奈使出打折、降價的促銷手段�？梢灶A見，如果市場環(huán)境繼續(xù)惡化，那么通過降價爭取銷量情況將會不斷出現，市場房價下跌也將成為不爭的事實，在降價促銷期內，商品房銷量可能會出現小幅上漲，但卻不能解決開發(fā)企業(yè)根本性的困難。
　　六、生活消費品物價上漲，居民消費能力不足
　　保證樓市的健康運營，市場需求只是一方面的因素，有了需求還要看消費能力是否能夠滿足需求。那么宿州消費者的消費能力又如何呢?
　　從宿州市統計局公布的2008年1-5月份全市經濟形勢分析的公告中我們可以看到，08年第一季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3216元，增長13.2%。但同時1-5
　　月份，居民消費價格也上漲了8.8%，再加上6月份國家發(fā)改委對成品油價格的上調，居民的生活消費支出不斷增加，人均可支配收入漲幅速度跟不上房價的漲幅速度，因此居民的消費能力大打折扣，購房也就成了很多人可望不可及的事情。購買力不足將成為宿州房地產市場發(fā)展中的一個硬傷。
　　七、開發(fā)成本不斷增加，金融政策繼續(xù)緊縮[/B][/B]
　　2008年上半年，鋼筋、水泥等建筑材料價格持續(xù)上漲，鋼材價格漲幅達到了20%，水泥價格也上漲了8%左右，建材價格的上漲使房地產開發(fā)的建安成本提高了約10%左右，開發(fā)企業(yè)倍感壓力。
　　相對于開發(fā)成本的增加，政府從緊的金融政策則帶來了更大的不利因素，2008年6月7日中國人民銀行再次宣布將繼續(xù)上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，標明銀根將進一步緊縮，房地產開發(fā)貸款愈發(fā)艱難。
　　根據調查數據顯示。2008年上半年，國內貸款從1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，銀行的貸款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。房地產貸款同比下降得非�？�，國內貸款增幅也是下降的，這對于開發(fā)資金的60%左右依靠外借或貸款進行項目運營的開發(fā)企業(yè)來說無疑是雪上加霜。
　　第二章 對宿州房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的建議
　　一、努力提高開發(fā)質量，提高產品性價比
　　目前市場上推出的商品住宅按檔次劃分大致可以分為三類：高端產品、終端產品和低端產品，高端產品因為其品質高以及稀缺性，受到市場的沖擊很小，降價空間也不大;低端產品因為開發(fā)成本較低，且面對的目標客群不同，因為可以以低價入市的策略搶占市場份額;最難做的是終端產品，不但量多而且產品同質化嚴重，建筑風格、產品戶型、甚至推廣手段無法拉開較大的差異，失去了對消費者的產品吸引力，銷售也就面臨困難。
　　以目前的市場環(huán)境來看，消費者的觀望心理很濃，期房市場如果依靠傳統宣傳推廣手段，沒有真正能打動消費者的東西，將很難實現銷售的成功。消費者更看重的是產品的品質及居住的真實感受，因此社區(qū)可以考慮裝修一些樣板房或者重視前期景觀營造，以切身感受打動消費者，觸動他們的購房欲望。
　　二、控制項目成本，保證項目利潤
　　面對開發(fā)成本的不斷提升和資金緊張的壓力，加強項目成本的控制是開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，因此開發(fā)企業(yè)應從項目施工，材料采購，及營銷推廣方面，全面采取成本控制措施，加強工程管理，嚴格審查采購渠道，合理運用營銷費用。成本的控制需要企業(yè)全員參與其中，使項目成本自始至終置于有效的控制之下。采取加強組織措施，明確管理人員責權分劃;制定技術措施，提高工程效率和質量;運用經濟措施，調動工人積極性等手段實現成本控制的成功。
　　在目前市場環(huán)境形勢下，開發(fā)成本的降低是實現項目利潤的有效保證。
　　三、劍走偏鋒，風險性促銷策略
　　面對房地產市場銷售的不景氣，國內一線城市在營銷策略上開始八仙過海，各顯神通：房屋試住、資產保值承諾、變相打折降價等促銷手段開始在銷售上予以運用，從房屋的銷量上來看，這些措施在短時期內取得了一定的效果，但從長期來看，這種做法只能是飲鴆止渴。而且，根據宿州市場的特點及居民的整體素質，這些促銷方法在本地市場運用存在很大的風險，因此下一步會不會出現諸如此類的促銷手法就要看市場環(huán)境的走勢了。
　　四、防止惡意降價擾亂市場的行為
　　市場困局是大家面臨的共同問題，越是在緊要關頭，作為市場主體的我們越要團結起來，依靠集體智慧共同渡過難關，當然，如果企業(yè)確實面臨很大的困境，可以根據自身情況把價格做出合理的下調以環(huán)節(jié)壓力，但要避免因逃市等某些原因而進行的大幅降價、擾亂市場的行為，這種做法將對日益嚴峻市場秩序造成進一步的破壞，希望廣大同仁能重視這個問題，也希望政府能予以關注。
　　五、提高政府執(zhí)行力度
　　針對目前宿州房地產市場現狀，主要存在四大問題：
　　1、政府城市改造力度需加大。宿州城市遠景發(fā)展規(guī)劃相對較佳。但是現實執(zhí)行力度相對滯后，致使城市整體發(fā)展相對緩慢，消費者對政府的執(zhí)行力度大打折扣;同時新進開發(fā)企業(yè)對此不敢貿然進入，整體市場缺乏外來資金的支撐，經濟發(fā)展緩慢。例如，舊城改造，生活配套等等。建議政府執(zhí)行力度加強，落實到位。
　　2、政府土地投放量過大。目前市場供給量相對較大，足夠10年讓市場去化。建議政府部門在現有的供給量的情況下，盡量完善房地產市場開發(fā)政策，對土地進行限量供給。
　　3、目前房地產市場相對混亂。針對目前宿州房地產市場，與周邊市場相比，房地產市場價格相對較低，在土地成本和開發(fā)商成本居高不下的情況下，房地產市場價格出現混亂局面，對宿州房地產市場具有較大的影響作用，可以使宿州房地產市場繼續(xù)萎縮或者停止不前，或者導致較多資金不足的開發(fā)商企業(yè)走向破產或者崩盤的局面，市場將會更加混亂。建議對房地產市場進行完善管理，穩(wěn)定市場混亂局面。
　　4、城市居民消費水平有限。宿州市目前具有較大的規(guī)模的企業(yè)或者加工企業(yè)相對較少，暫時成為城市發(fā)展的零星產業(yè)，從而導致宿州房地產市場發(fā)展與安徽其他地方相比，相對滯后。建議加大招商，為宿州城市的發(fā)展帶來大量資金和消費群體。

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