商業(yè)地產(chǎn)如何通過精準(zhǔn)定位降低空置率

　　我國的商業(yè)地產(chǎn)近年來依舊保持著迅猛增長勢頭，但發(fā)展的同時問題也非常突出，一方面是空置率居高不下，另一方面是失敗的案例屢見不鮮，商業(yè)地產(chǎn)如何準(zhǔn)確定位成為業(yè)界關(guān)注的問題。近日接到不少全國各地的行業(yè)朋友咨詢其操盤的商業(yè)項(xiàng)目該如何準(zhǔn)確定位的問題。
　　市場競爭激烈的今天，商業(yè)地產(chǎn)需要倡導(dǎo)"精準(zhǔn)定位"，方能出奇制勝，持續(xù)經(jīng)營、不斷發(fā)展。"精準(zhǔn)定位"的實(shí)質(zhì)是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進(jìn)行細(xì)致分析，找到目標(biāo)消費(fèi)群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進(jìn)行差異化定位。
　　"精準(zhǔn)定位"的理念可以概括為"三分析，三定位"，其中"三分析"指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進(jìn)行分析；"三定位"指在分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行消費(fèi)者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。
　　商圈特征分析、客戶類型分析、競爭商圈分析體現(xiàn)了"精準(zhǔn)定位"中"精"的概念，是設(shè)計(jì)商業(yè)定位的前提。商圈是一個地理概念，同時也是消費(fèi)概念，商圈特征分析首先要明確商圈的輻射范圍，確定輻射范圍要考慮交通、如有沒有地鐵，公交線路是否方便，停車場有多少，擁堵狀況等。還有就是各種消費(fèi)的半徑是不同的，日常用品消費(fèi)半徑是車程30分鐘左右，餐飲消費(fèi)的半徑則可以很大，最長可以忍受車程一小時左右。除此以外，確定商圈輻射范圍還要考慮消費(fèi)人群規(guī)模、時點(diǎn)人流量、區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)類型、消費(fèi)能力等方面。
　　客戶類型分析是消費(fèi)者定位的基礎(chǔ)，一個商圈可以細(xì)分多種客戶，普通居民、高檔社區(qū)居民、寫字樓白領(lǐng)、黨政機(jī)關(guān)/各大部委工作人員、流動客戶群等，不同類型的需求重點(diǎn)不同，細(xì)分客戶類型后可以看商圈能重點(diǎn)滿足哪類客戶的需求。
　　不同商圈間存在拉扯力，就消費(fèi)者而言，有從其他商圈轉(zhuǎn)過來的，也有被其他商圈吸引過去的，所以必須了解競爭商圈有哪些，這些商圈內(nèi)各種業(yè)態(tài)的供給情況，商圈是什么特色，吸引的消費(fèi)者類型等。分析競爭商圈的目的是確定和所開發(fā)商業(yè)的競爭關(guān)系，差異化的定位能共享消費(fèi)者，相似或相同性定位，則增加開發(fā)難度，需要在競爭商圈的基礎(chǔ)上有所突破。
　　在倡導(dǎo)服務(wù)細(xì)分市場的今天，如果商業(yè)定位是將消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，必定沒有突出特色，不能形成差異化。在消費(fèi)者分析的基礎(chǔ)上，對商圈內(nèi)所有的消費(fèi)者或潛在的客戶群進(jìn)行研究，研究的重點(diǎn)是他們各類消費(fèi)的消費(fèi)行為、消費(fèi)模式，包括各類消費(fèi)的金額、頻次、消費(fèi)半徑、消費(fèi)時間、消費(fèi)追求價值等方面。
　　商業(yè)業(yè)態(tài)定位相對復(fù)雜，涵蓋商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價值分析和業(yè)態(tài)。

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