商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)五大關(guān)鍵點(diǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)在中國目前發(fā)展迅速，全國各地包括二線城市，三線城市正是熱火朝天，打著提升城市商業(yè)水平的口號大興土木，開建大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，然而好多開發(fā)商都是以住宅物業(yè)出身，跟開發(fā)地產(chǎn)模式一樣只顧及自己的利益，盲目開發(fā)，導(dǎo)致過度開發(fā)市場，以至于項(xiàng)目成活率低，造成很多不必要的浪費(fèi)。
　　由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤率極高，是住宅利潤的2-3倍還多，以至于許多開發(fā)商都從單純的地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向開發(fā)綜合商業(yè)地產(chǎn)，然而需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)極高，需要投資的資金也很多，這就要求開發(fā)商要非常有實(shí)力，這也同時(shí)是好多商業(yè)地產(chǎn)為什么中途停工夭折的原因。就一個城市來講，一定的消費(fèi)群體只需要一定量的商業(yè)體量，而開發(fā)商若只看到利潤，而沒有對整個城市的商業(yè)市場份額進(jìn)行調(diào)查，沒有進(jìn)行科學(xué)的市場定位，消費(fèi)能力調(diào)查，消費(fèi)群體定位，就盲目開發(fā)，過度開采，其結(jié)果只有一個，那就是勞民傷財(cái)。市場不是一個無限大的蛋糕，并不是說誰進(jìn)來都能份一塊的，所以要想使商業(yè)地產(chǎn)做活，這就要開發(fā)商必須注意幾點(diǎn)：
　　一、入市良機(jī)
　　在開發(fā)商立項(xiàng)前，就必須對當(dāng)?shù)叵�費(fèi)水平，商業(yè)發(fā)展情況，個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在當(dāng)?shù)厥袌鏊�占份額，以及當(dāng)?shù)叵�費(fèi)習(xí)慣，市民整體收入水平以及現(xiàn)存主要的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析調(diào)研，看這個城市是否還有沒有能力，有沒有好的地段再來容納一個商業(yè)項(xiàng)目，在這里還要注意一點(diǎn)就是這個城市的商圈成熟度，如果在這個城市中已經(jīng)有幾個大型的商業(yè)項(xiàng)目幾足鼎立來支撐城市的成熟商圈，而且已經(jīng)形成白熱化的程度，那么就沒有必要再開發(fā)了。負(fù)責(zé)只會以失敗而告終。、
　　二、商業(yè)項(xiàng)目的定位
　　若分析在一個城市中還有開發(fā)的機(jī)遇后，那么就要著手考慮準(zhǔn)備做什么形式的商業(yè)項(xiàng)目了，是專業(yè)的批發(fā)市場，還是步行街，還是一站式的shopping park。這都取決于對該地區(qū)商業(yè)機(jī)構(gòu)的分析，還要結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，交通等。若該城市交通便利，且有當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)做支撐，可考慮做專業(yè)化的批發(fā)市場，，而且該專業(yè)的批發(fā)市場還必須要一本地產(chǎn)業(yè)批發(fā)集散為準(zhǔn)，那么選址也應(yīng)該在交通發(fā)達(dá)，物流便利的地方，像郊區(qū)比較好，具體還要看城市的具體情況。如果考慮一舉占據(jù)全市商業(yè)地位，則就要考慮建大型的一站式購物中心。
　　一站式購物中心在美國等發(fā)達(dá)國家90年代都已經(jīng)成熟了，在中國2000年陳智的銅鑼灣廣場華發(fā)北店開業(yè)，算是中國第一家shopping park。就陳智的銅鑼灣為例，目前也是正處于告訴發(fā)展階段，期商業(yè)模式中購物已經(jīng)不是最重要的功能，期購物中心里面，還包含有餐飲，休閑，娛樂，商務(wù)等都已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)大的一部分。也就是說大型購物中心能夠滿足不同層次消費(fèi)者的不同需求，與傳統(tǒng)商業(yè)相比，肯定是商品結(jié)構(gòu)更全面，功能更強(qiáng)大，更具有競爭力。
　　三、商業(yè)項(xiàng)目的選址
　　選址永遠(yuǎn)是做商業(yè)最重要因素之一。一個城市最好的地段就是市區(qū)繁華地段，尤其是市區(qū)的成熟商圈，位于成熟商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目基本上已經(jīng)不用再為人氣，人流量而擔(dān)心。因?yàn)楹诵纳倘Φ木壒�，人們的消費(fèi)習(xí)慣早已確定。這就是因?yàn)橄�費(fèi)習(xí)慣的緣故，還有商圈成熟度緣故，因?yàn)樵缫讯�熟能詳了�?BR>　　由此可見商業(yè)項(xiàng)目選址選在核心商圈中是最好的，然而目前情況是，位于商圈內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗案例比比皆是，為什么那？原因就是沒有科學(xué)的整體規(guī)劃，以及獨(dú)特新穎的商業(yè)經(jīng)營模式，不能吸引人群可持續(xù)性消費(fèi)，也就是不能使商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，這樣失敗是必然的。那么在選到好地段的同時(shí)又要注意哪些方面哪？
　　四、項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃
　　以前好多商業(yè)項(xiàng)目都是先建房子，然后在招商。這樣會導(dǎo)致好多項(xiàng)目招不到商。因?yàn)轫?xiàng)目在立項(xiàng)前沒有科學(xué)的規(guī)劃，在沒有定位的前提下就盲目的開發(fā)，這樣建成的物業(yè)很有可能就是不適合一些大商家，特別是主力店。像一個位于城市核心商圈的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，大商或丹尼斯想進(jìn)入，但是由于開發(fā)的物業(yè)面積太小，或者是物業(yè)結(jié)構(gòu)不適合，層高達(dá)不到，這樣必然是想進(jìn)都進(jìn)不來，因?yàn)槲飿I(yè)不合適，如果在改造物業(yè)，那么結(jié)果不是延期開業(yè)就是成本太高，好的商家就不愿意進(jìn)駐。所以說在立項(xiàng)前就必須先確定好市場定位，這個項(xiàng)目想做什么樣的商業(yè)形態(tài)，想招那些大商家。
　　就像鄭州的國貿(mào)中心，大商就準(zhǔn)備在國貿(mào)這個位置做一個在河南的旗艦店，所以就必須在立項(xiàng)前根據(jù)大商的實(shí)際需求來建物業(yè)。這樣為大商量身定做，必然商家進(jìn)駐的時(shí)間會很短，而且開業(yè)也會很迅速。再者說，商鋪要想賣出去，想做活，就必須要先招商后開發(fā)，先把準(zhǔn)備要找的商家確定下來，這樣基本上商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)成功了一大半，這就是現(xiàn)在非常流行的cs商業(yè)地產(chǎn)模式，即先招商，后開發(fā)。、
　　五、后期的管理，運(yùn)營
　　一個商業(yè)項(xiàng)目選址，招商都是非常重要的，在前奏都做好準(zhǔn)備后，就要充分考慮后期的管理運(yùn)營了。商業(yè)項(xiàng)目成功的重要因素就是要有一個科學(xué)的業(yè)態(tài)劃分。只有有了獨(dú)特新穎的業(yè)態(tài)，才能充分明確消費(fèi)群體，才能得到消費(fèi)者的認(rèn)可。業(yè)態(tài)劃分好后，就要考慮后期管理。作為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，就必須不能只看重短期利益，而忽視該商業(yè)項(xiàng)目的后期是否能做活。這就要求我們要“三年養(yǎng)店，五年盈利”。
　　往往一個新的項(xiàng)目，只有先聚集人氣，根據(jù)自己的特點(diǎn)來吸引消費(fèi)者，改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，然后才能考慮賺錢。這個前提就是統(tǒng)一管理運(yùn)營。特別針對那些一些新的商業(yè)模式，由于大家都還不是太認(rèn)可，若是沒有一個統(tǒng)一的招商，管理，運(yùn)營，那么期商業(yè)形態(tài)再好也不行，因?yàn)榉稚⒔?jīng)營只會使這個項(xiàng)目的市場競爭力下降。
　　想象一下，亂成一盤沙的商業(yè)形態(tài)能經(jīng)營活嗎？所以說在項(xiàng)目開發(fā)銷售中，就必須為后期的統(tǒng)一經(jīng)營做好計(jì)劃，運(yùn)用一些整體租賃合同來制約投資者和經(jīng)營者，而且要準(zhǔn)備一個合理的年限，市場上一般的統(tǒng)一租賃年限為5-10年，只要項(xiàng)目能順利度過前3-5年的市場培育期，以后就好做些。
　　由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，所以在開發(fā)這樣項(xiàng)目的時(shí)候一定要慎重，一定要做好立項(xiàng)前的所有準(zhǔn)備工作。而且商業(yè)地產(chǎn)要考慮到三方利益：開發(fā)商，投資者，經(jīng)營者。要實(shí)現(xiàn)三方共贏，其歸根結(jié)底就是經(jīng)營者能賺到錢，是否能可持續(xù)盈利。只有市場做活了，經(jīng)營者賺到錢了，投資者也才能把商鋪?zhàn)鈧�好價(jià)格，這樣開發(fā)商也才能在業(yè)內(nèi)樹立起自己的品牌，才能為以后再開發(fā)項(xiàng)目做個好的榜樣。

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