XXXX商業(yè)物業(yè)營運管理方案

　　為了快速、保質地打造將XXXX商業(yè)街項目，為了圓滿地推進項目的招商引資，為了有效、有序地實現(xiàn)項目在建的北段的提前銷售，需組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理與服務體系，以專門管理和服務于商業(yè)街項目，以現(xiàn)代化管理與專業(yè)的服務體系來打造和提升商業(yè)步行街的品質，避免與住宅物業(yè)管理權責混淆、服務混亂、缺少質量而引起租賃商家的動蕩和流失，為商家和消費者帶來良好的經(jīng)營環(huán)境和前景，同時將公司現(xiàn)有的別處商業(yè)項目也正規(guī)化、系統(tǒng)化管理起來。
　　一、搭建原則
　　1、集中管理和分散經(jīng)營。由專業(yè)的管理服務團隊統(tǒng)一進行租賃、物業(yè)、營銷和服務等，保證、保安、保潔、協(xié)調(diào)服務、推廣活動等日常工作有組織地進行，不參與經(jīng)營。各經(jīng)營主體體只負責自己的經(jīng)營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。
　　2、租賃營銷管理。由業(yè)的管理團隊提供整體營銷策劃。營銷重點為吸引更多的消費者光顧，促使更多的人們來此消費。在廣告宣傳方面，通過選擇適當?shù)臓I銷方法吸引購物者，提高項目的競爭力和生命力，廣告促銷費用按照百分比從各經(jīng)營主體的營業(yè)額中抽取。
　　3、物業(yè)服務專職專管。由獨立的物業(yè)管理團隊進行專門的物業(yè)管理服務，專職保證商業(yè)街的保安、保潔、通暢運行，帶給消費者和各商家良好的經(jīng)營環(huán)境和購物環(huán)境，以軟性配套提升項目品牌力和影響力，良好的保障商家和人氣的駐留。
　　二、商業(yè)物業(yè)管理服務內(nèi)容
　　（一）商業(yè)管理內(nèi)容
　　1、招商管理
　　（1）商家管理。包括租戶資料庫、與變動資料等。
　�。�2）招商工作。招商策略擬定以及招商工作執(zhí)行。
　�。�3）商家合約。與各商家之間的合約管理。
　�。�4）商家關系。維護與各商定之間的關系，包含租戶滿意度調(diào)查、租戶聯(lián)誼及交流、租戶手冊等。
　　2、市場管理
　�。�1）廣告行銷及管理。包括各種有關的廣告及推廣計劃、廣告發(fā)布、廣告位的管理。
　�。�2）市場企劃。擬定市場運作策略及促銷活動企劃。
　�。�3）租戶服務。為租戶提供各種市場服務計劃及其他溝通內(nèi)容。
　�。�4）內(nèi)部裝修。內(nèi)部裝修的管理計劃，包括租戶的裝修管理及控制，租戶裝修準則及施工單位管理等。
　�。�5）公共關系。對外的公關策劃，包括消費者滿意度調(diào)查、商業(yè)街公關活動、宣傳印刷品發(fā)行、主管機關的關系維護、項目形象維護。
　　3、人事管理
　�。�1）人員培訓。包括到崗培訓、業(yè)務培訓、素質與能力提升培訓。
　　（2）組織設置。工作分析、團隊搭建及責任權利劃分。
　�。�3）薪金制度。按集團司的薪金制度實施。
　　（4）人員績效考核。
　�。�5）勞資關系。
　　4、一般管理
　　（1）財務會計管理。
　�。�2）財務出納管理。
　�。�3）租金及管理費收取的管理。
　　（4）資產(chǎn)管理。
　�。�5）推廣活動的資金計劃及調(diào)度。
　　（6）行政管理。
　　（7）物流區(qū)及貨梯管理。
　�。�8）后勤管理。包括團隊成員管理、作息管理。
　　（9）法律事務。處理可能發(fā)生的糾紛等。
　　（二）物業(yè)管理內(nèi)容
　　1、維護管理
　�。�1）清潔維護管理，維持項目范轉內(nèi)所屬場地十分清潔。
　　（2）機電維護。包括電路、電器設備維護、機械器具（電梯）、空調(diào)設備維護、照明設備維護等。
  �。�3）給排水及煙道維護。包括煙道、給水、排水網(wǎng)路的維護等
　�。�4）環(huán)境衛(wèi)生維護。包括花園景觀、綠地、道路、水溝、建筑外觀、內(nèi)飾、廣告燈箱、促銷飾品燈和道具的清理與維護。
　�。�5）資詢系統(tǒng)的維護。包括報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)等。
　　2、安全管理
　�。�1）保安勤務管理。
　　（2）中控室管理。
　　（3）消防安全管理。
　�。�4）一般安全管理（一般警衛(wèi)和人員安全管理）
　�。�5）危機處理。遇到緊急情況時，應緊急處理及疏散計劃等。
　�。�6）緊急事故。包括停電、交通事故、人員傷亡、火災、地震等重大事故造成的財產(chǎn)損失、營業(yè)中斷等的處理。
　�。�7）其它保障。對涉及有風險因素的情況進行保護和保障。
　　3、停車管理
　�。�1）交通規(guī)劃。交通進出口及路線的規(guī)劃布局等。
　�。�2）指揮調(diào)度。
　�。�3）收費管理。停車收費的管理。
　�。�4）交通安全的管理等。
　　三、團隊組織架構
　　四、人員配置與崗位職責
　　1、經(jīng)理名：。全面領導、組織、開展商業(yè)招商及管理工作，負責部門間的橫向聯(lián)系以及大客戶的聯(lián)系與溝通，負責向集團公司高層領導直接匯報。
　　2、招商主管：全面負責招商工作的開展與執(zhí)行，直接向經(jīng)理匯報工作，協(xié)助經(jīng)理保持大客戶的聯(lián)系與溝通，帶領招商專員全面開展中小客戶的招引與維護，完成公司下達的招商任務，負責市場調(diào)查及信息收集與反饋的報告撰寫。
　　3、招商助理：協(xié)助招商主管進行招商管理，負責招商辦日常事務，市場調(diào)查及信息收集的整理，負責客戶資料庫的建立與更新，負責合約管理，接待來電來訪的客戶，保管宣傳資料與發(fā)行。
　　4、招商專員：負責招商工作執(zhí)行，市場調(diào)查與反饋，客戶關系管理與維持，開發(fā)尋找新客戶，完成公司下達的招商工作任務。
　　5、綜合管理協(xié)調(diào)員：全面協(xié)助部門經(jīng)理開展工作，負責本部門所有行政及日常事務，協(xié)助本部門開展各類培訓，負責水、電、設施查看與報告，以及負責與物業(yè)管理處的協(xié)調(diào)與溝通等。
　　6、財務人員：負責租金及管理費的收取與催繳。
　　7、策劃主管：全面負責商業(yè)物業(yè)市場營銷策劃及推廣和廣告發(fā)布與管理工作，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標擬定各類推廣策略與計劃，協(xié)助經(jīng)理共同參與公司項目的規(guī)劃建設提議。
　　8、策劃助理：全面負責策劃辦的日常事務工作，收集并匯總各類資料和信息，起草各類執(zhí)行計劃細案，負責與廣告設計公司溝通。
　　9、策劃執(zhí)行：負責與商家溝通，負責內(nèi)部裝修管理，并負責實施各推廣活動及廣告發(fā)布的制作執(zhí)行。
　　10、物業(yè)管理處主管：全面負責商業(yè)物業(yè)物管服務的領導與安排工作，處理重大糾紛和事故，全面保障物業(yè)服務體系良性運轉。
　　11、物業(yè)綜合管理員：負責與各大商家的溝通與綜合協(xié)調(diào)。
　　12、物業(yè)水電設施專管員：負責給排水、電、各類設施的查看與維護管理。
　　13、保安管理員：負責保安組的管理，保障保安任務的圓滿完成。
　　14、保安員、保潔員。
　　五、人員設置辦法
　�。ㄒ唬�、前期配置
　　1、商業(yè)管理：經(jīng)理1名、策劃主管1名、招商主管1名、綜合管理協(xié)調(diào)員1名；
　　2、物業(yè)管理：商業(yè)物業(yè)主管1名；水電設施專管員1名；物業(yè)綜合管理員1名；保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。
　　總計：12人�，F(xiàn)有經(jīng)理和策劃共2人，其余人員待配。
　�。ǘ�）、后期配置
　　結合項目市場入駐進度分階段適時補充以下人員。
　　1、商業(yè)管理：行政人員1名、招商助理1名、招商專員2名、策劃助理1名、策劃執(zhí)行1名、財務人員1名；
　　2、物業(yè)管理：綜合物業(yè)管理員1名、保安若干、保潔數(shù)名。

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