如何確定復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的主題

　　古時(shí)孟母三遷，與其說是擇鄰，還不如說是對(duì)居住環(huán)境的“復(fù)合性”追求，其根本是希望達(dá)到“物以類聚，人以群分”的目的，因?yàn)樯鐣?huì)階層的歸屬趨動(dòng)是天然的，也是固有的。幾年前，復(fù)合地產(chǎn)對(duì)百姓而言，還是一個(gè)陌生的概念。但是現(xiàn)在以廣州奧林匹克花園為代表，產(chǎn)生了深圳萬(wàn)科四季花園、華僑城、北京SOHO現(xiàn)代城、鋒尚國(guó)際公寓等各具特色的復(fù)合產(chǎn)品，這些樓盤以其超前的文化內(nèi)涵、先進(jìn)的科學(xué)理念、全新的生活水準(zhǔn)贏得了市場(chǎng)。
　　復(fù)合房地產(chǎn)將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。然而復(fù)合地產(chǎn)并非是隨便一個(gè)主題和房地產(chǎn)的結(jié)合，而是兩者或者更多者的有機(jī)結(jié)合。復(fù)合地產(chǎn)可以是單一主題，也可以是多元主題，但無(wú)論什么樣的主題，都應(yīng)突出“復(fù)合”這一根本主題：
　　一、溫馨的人性化。做房地產(chǎn)的最終目的是要給消費(fèi)者一個(gè)適宜的人居環(huán)境，所以復(fù)合地產(chǎn)只有滿足人性化、生活化需求，才能算得上真正復(fù)合成功。為此，復(fù)合地產(chǎn)確定的主題應(yīng)當(dāng)遵循和人類的一些最基本需求高度相關(guān)，與人們工作以外的各種活動(dòng)高度相關(guān)。例如健康、運(yùn)動(dòng)、自然環(huán)保、教育、金融理財(cái)?shù)取Ｇ皣?guó)際奧委會(huì)主席薩馬蘭奇為奧園題詞時(shí)說：“我向奧林匹克花園的開發(fā)建設(shè)者表示祝賀，你們的概念與大眾體育所倡導(dǎo)的方式是一致的�！逼鋵�(shí)，房地產(chǎn)在進(jìn)入一個(gè)漸趨成熟的市場(chǎng)后，住宅房型受到成本、價(jià)格、氣候條件、建造方式、文化習(xí)俗等的制約，并經(jīng)過不斷地選擇和優(yōu)化會(huì)趨于一致。比如在上海，一梯兩戶，小高層板式正在成為一統(tǒng)天下的成熟房型。此時(shí)房地產(chǎn)復(fù)合更有必要，并且應(yīng)該向縱深發(fā)展，以仔細(xì)推敲每一個(gè)與人的生活息息相關(guān)的細(xì)節(jié)，使之能最大程度地滿足不斷提升的人的物質(zhì)和精神的需求。
　　二、非常的廣泛性。復(fù)合地產(chǎn)作為一種全新的開發(fā)理念，它應(yīng)該不是一句口號(hào)、一段廣告詞。而應(yīng)是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程的有機(jī)的、廣泛的復(fù)合，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)當(dāng)有復(fù)合的廣泛性。只有這樣，才能找到規(guī)劃設(shè)計(jì)的靈魂，才會(huì)在規(guī)劃過程中緊扣主題。比如把健康復(fù)合到房地產(chǎn)中，不僅是優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、舒適合理的居住空間、完美的生活配套和先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施；更重要的是以“健康管理”為核心的健康管理服務(wù)系統(tǒng)、與社區(qū)生活融為一體的各種體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、以社區(qū)文化和交流活動(dòng)要突出。而健康作為一種生活方式，它不僅涵蓋了體育運(yùn)動(dòng)，還包含健康的飲食、健康的環(huán)境、健康的文化、健康的家庭、健康的人際關(guān)系、健康的教育等等，是具有非常的廣泛性的。
　　三、融洽的參與性。消費(fèi)者很容易感知到與他們生活很密切主題的價(jià)值，并善于參與到主題之中。房地產(chǎn)與相關(guān)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)就有合作，一 些好的東西被引進(jìn)來(lái)，但同時(shí)仍然有許多不好的東西沒有被消除，而一些更好的東西還沒有復(fù)合進(jìn)來(lái)，這制約著房地產(chǎn)整體水平的提升。廣東奧園置業(yè)集團(tuán)與海爾集團(tuán)成立的“海爾奧園住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)中心”，是家電企業(yè)參與地產(chǎn)概念，共享住宅產(chǎn)業(yè)化大餐的典型事例。 據(jù)介紹，該中心融合了海爾在家電和廚衛(wèi)設(shè)施制造等方面的優(yōu)勢(shì)，推出“奧園給海爾一個(gè)毛坯房，海爾還奧園一個(gè)溫馨的家”主題。據(jù)介紹，海爾家居集成將對(duì)奧園提供的毛坯房進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供B2C電器、廚房、衛(wèi)浴、電工等功能產(chǎn)品，進(jìn)行小區(qū)智能化系統(tǒng)的安裝，達(dá)到對(duì)毛坯房電器、廚衛(wèi)等配置與裝修一次到位的效果。此次跨行業(yè)合作，使雙方成為集成家居行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制定者與跨行業(yè)合作的領(lǐng)跑者。
　　四、和協(xié)的匹配性。復(fù)合地產(chǎn)要成功就必須講究適應(yīng)性，讓主題與消費(fèi)者的需求能夠有機(jī)地匹配，主題和優(yōu)勢(shì)資源能夠有機(jī)地匹配。如把教育當(dāng)成一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)做，就要把復(fù)合理念滲透到理念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等每一個(gè)角落、每一個(gè)毛孔，并把這些理念充分、完整地表達(dá)出來(lái)，才能在市場(chǎng)里具有主動(dòng)性和吸引力，才能在市場(chǎng)里站住腳。浦東“中科大學(xué)村”的建設(shè)，將“教育”導(dǎo)入房地產(chǎn)開發(fā)理念，使之成為開發(fā)主題，它依靠教育、科技、人才的本身資源，營(yíng)造以研究生院為核心的人文環(huán)境。在總體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、功能設(shè)置和產(chǎn)品打造等方面，刻意強(qiáng)調(diào)以教育、科技、人才及知識(shí)為主要景觀元素，并同自然景觀有機(jī)結(jié)合，形成獨(dú)特的，屬于人文環(huán)境范疇的“知識(shí)景觀”。在購(gòu)房時(shí)，置業(yè)者將會(huì)綜合他的職業(yè)生涯、事業(yè)理想、精神追求、生活情操以及興趣愛好等多種因素來(lái)選擇居住環(huán)境，預(yù)示了符合現(xiàn)代房地產(chǎn)理性消費(fèi)的趨勢(shì)。
　　五、突出的差異性。復(fù)合地產(chǎn)講究差異性，就是要與眾不同、與已不同。復(fù)合地產(chǎn)，要以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，營(yíng)造新的文化與生活方式。實(shí)踐證明，復(fù)合地產(chǎn)除了住宅和體育產(chǎn)業(yè)嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關(guān)的元素上同地產(chǎn)嫁接整合，突出它們的個(gè)性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中同樣能創(chuàng)造出新的奇跡。比如與地產(chǎn)無(wú)關(guān)的高校產(chǎn)業(yè)“北航科技園”，也成功地探索了一條復(fù)合地產(chǎn)之路，而且一鳴驚人。北航科技園一出手便創(chuàng)造了復(fù)合地產(chǎn)的新紀(jì)錄--柏彥大廈。北航科技園之柏彥大廈不僅將高校產(chǎn)業(yè)融入地產(chǎn)，而且還創(chuàng)新了地產(chǎn)開發(fā)模式，更在地產(chǎn)與高校的復(fù)合中融進(jìn)創(chuàng)新的高新產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是從高校產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)還是從高新產(chǎn)業(yè)，柏彥大廈都表現(xiàn)了十足的差異性和創(chuàng)新價(jià)值。
　　六、一定的權(quán)威性。復(fù)合地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，所以每一項(xiàng)復(fù)合都應(yīng)當(dāng)擁有一定的權(quán)威性。北京著名的青鳥健身中心與炫特區(qū)合作經(jīng)營(yíng)的7000平方米青鳥健身會(huì)所，就為復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)與嘗試提供了頗有價(jià)值的新模式。炫特區(qū)是針對(duì)北京市場(chǎng)目前小戶型產(chǎn)品存在的種種缺陷推出的全新升級(jí)版，全部82種戶型采光充分，功能齊備，擁有獨(dú)立的廚衛(wèi)空間。特別設(shè)計(jì)首次亮相京城的WINZIP廚房，墻體可自由伸縮，以及DIY家居移動(dòng)空間，利用家具的自由組合隨意分割居室空間，充分顯示生活個(gè)性。社區(qū)園林由美國(guó)泛亞易道公司針對(duì)年輕人的品味，悉心設(shè)計(jì)打造占地2萬(wàn)平方米的八大主題廣場(chǎng)，具有一定的權(quán)威性。是年輕人交流、休閑娛樂和運(yùn)動(dòng)的極好場(chǎng)所。由于炫特區(qū)的目標(biāo)客戶較為年輕，有很高的文化素養(yǎng)和審美情趣，他們喜歡運(yùn)動(dòng)，熱愛健康的生活方式，炫特區(qū)推出的青鳥健身會(huì)所恰恰體現(xiàn)了這類人群的需求。
　　傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品和一些能產(chǎn)生附加值的東西復(fù)合了以后，它給老百姓、消費(fèi)者帶來(lái)的沖擊力和誘惑是不可抵擋的，一個(gè)好的復(fù)合主題，對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說可能只是一個(gè)賣點(diǎn)，但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說，可以是生活上的便利，生活方式上的進(jìn)步，更可以是生活質(zhì)量提高的一個(gè)飛躍。

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