城市運(yùn)營與商業(yè)地產(chǎn)之關(guān)系

　  不難預(yù)見：21世紀(jì)全世界的兩大產(chǎn)業(yè)奇觀，一是美國的高科技；二是中國的城市化；城市化問題是中國當(dāng)今最大的產(chǎn)業(yè)課題，而城市化運(yùn)營則是科學(xué)地解決中國城市化進(jìn)程的有效方式。
　　部分地方政府為了短期的政府利益竭力經(jīng)營土地，部分開發(fā)商為了短期利益，而不顧城市未來的運(yùn)營而盲目的開發(fā)項(xiàng)目，造成社會(huì)資源的分配不均衡。
　　政府的功能和角色、開發(fā)商的功能和角色、城市運(yùn)營（運(yùn)：資源的整合分配，營：科學(xué)經(jīng)營）。
　　一、關(guān)于城市運(yùn)營
　　城市運(yùn)營總是把城市化率聯(lián)系在一起，中國的城市化率為46%，每年以1％的增速遞增，發(fā)達(dá)國家為70%以上。
　　城市運(yùn)營就是把城市作為重要的國有資產(chǎn)來經(jīng)營并增值。其實(shí)質(zhì)，就是以市場化的手段和法律允許方式進(jìn)行城市綜合資源的優(yōu)化配置、整合、開發(fā)、控制。比如土地、道路，河流、山脈、建筑等硬的資源，還有自然環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)、人文、歷史以及城市居民的素質(zhì)和精神面貌等一些軟的資源。城市運(yùn)營是考驗(yàn)政府運(yùn)營能力，資源優(yōu)化整合、集約利用資源是關(guān)鍵。
  　中國加入WTO，中國經(jīng)濟(jì)逐步融入世界大舞臺(tái)，中國城市也加入世界競爭，城市運(yùn)營已到了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。
　　中國城市化發(fā)展大致分為三個(gè)階段：
　�、俳ㄔO(shè)階段：1949-1978即城市建設(shè)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大躍進(jìn)時(shí)代；
　�、诠芾黼A段：1978-1992即粗放型管理城市，是在國家行政指令下解決運(yùn)作的；
　�、圻\(yùn)營階段（初級(jí)階段）：1992年至今（其中大連是首個(gè)城市運(yùn)營的城市），城市定位、核心競爭力、產(chǎn)業(yè)先進(jìn)建設(shè)、資源優(yōu)化配置等問題。
　　二、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)
　　商業(yè)地產(chǎn)是為各種零售、餐飲、娛樂、休閑等提供場所的房地產(chǎn)開發(fā)形式；從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等開發(fā)形式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如Shopping mall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢：開發(fā)模式國際化；運(yùn)營模式專業(yè)化；融資模式證券化。
　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：全國人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到0.9平方米，發(fā)達(dá)國家為人均1.0-1.2平方米；但商業(yè)地產(chǎn)空置率較高，開發(fā)模式和商用物業(yè)的需求存在著很大的問題：建筑設(shè)計(jì)替代了專業(yè)商業(yè)規(guī)劃，開發(fā)商或政府部分已替代專業(yè)商業(yè)招商運(yùn)營機(jī)構(gòu)健康的商業(yè)地產(chǎn)操作流程應(yīng)該是前期——招商——運(yùn)營！所以中國商業(yè)地產(chǎn)形勢不容樂觀，隨著分割銷售，售后包租的退出歷史舞臺(tái)，統(tǒng)一經(jīng)營，只租不售，將是商業(yè)地產(chǎn)的主旋律。
　　三、城市運(yùn)營與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系
　　1 城市化是商業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)
　　“商業(yè)地產(chǎn)”與“城市”相提并論至少我們可以找到構(gòu)詞上的理由：“商業(yè)”可以簡化為“市”，地產(chǎn)可以具象為“城”，僅僅從詞語結(jié)構(gòu)上看，商業(yè)地產(chǎn)就是城市的一個(gè)全息投影。眾所周知沒有工業(yè)化就沒有城市化，而沒有城市的發(fā)展也就無從談起商業(yè)的變革。城市化是商業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，反之，商業(yè)也是城市化的推進(jìn)器，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提；同時(shí)商業(yè)的變革與發(fā)展也使城市的面貌與文化發(fā)生著巨大的變化。
　　城市化就是商業(yè)中心的建立和商業(yè)模式開發(fā)過程，商業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡，影響了城市的發(fā)展比如南京和寧波，新街口與天一廣場成為城市唯一主要商圈，限制了第二個(gè)商圈的發(fā)展，加大了城市運(yùn)營成本，阻礙了城市發(fā)展。
　　按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP從1100到2000美金，城市化在45%以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)偂⒓�貿(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均GDP從2000到4400美金時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等當(dāng)人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。
　　比如杭州隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，從原來的武林廣場—延安路—吳山廣場“啞鈴式”單一商圈，發(fā)展成西城廣場，濱江星光大道等商圈并重，緩解了城市交通壓力，減少城市運(yùn)營成本，促進(jìn)城市健康發(fā)展。
　　但防止一些小城市盲目開發(fā)新區(qū)，盲目造城運(yùn)動(dòng)，反而新區(qū)發(fā)展不起來，老城市也缺少改造，而導(dǎo)致老城區(qū)變非洲、新城區(qū)變歐州現(xiàn)象。所以我們在城市規(guī)劃的時(shí)候要根據(jù)實(shí)際情況協(xié)調(diào)老、新城區(qū)的發(fā)展。城市逐步向外界發(fā)展，所謂：“東拓、西擴(kuò)、南進(jìn)”等戰(zhàn)略早城市的相關(guān)作用，它是和經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的。
　　雖然中國在2003年的時(shí)候人均GDP突破1000美金，但一些發(fā)達(dá)地區(qū)的指標(biāo)已超過4400美金，從商業(yè)熱點(diǎn)城市的分布看，現(xiàn)今出現(xiàn)的商業(yè)浪潮基本符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，但如果簡單地拿西方的發(fā)展規(guī)律來對應(yīng)中國的現(xiàn)實(shí)，就難免犯刻舟求劍的錯(cuò)誤。除了按部就班的商業(yè)業(yè)態(tài)，一種全新的商業(yè)地產(chǎn)正在中國城市化的特殊背景下應(yīng)運(yùn)而生，我們把它叫做“城市化動(dòng)力引擎型商業(yè)地產(chǎn)"。"
　　商業(yè)模式，經(jīng)營模式，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在快速的發(fā)展和變革，但離不開經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；所以它有自然規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平速度決定城市化和商業(yè)模式。
　　如果說在前工業(yè)城市時(shí)代，商業(yè)提供給城市居民的不過是滿足基本生活需要的簡易零星商業(yè)；在工業(yè)城市時(shí)代，滿足生活便利的規(guī)模型商業(yè)出現(xiàn)；那么到了后工業(yè)城市時(shí)代，當(dāng)?shù)谌�產(chǎn)業(yè)逐漸成為城市的主推動(dòng)力時(shí)，滿足城市功能、發(fā)揮產(chǎn)業(yè)交流作用的商務(wù)會(huì)展綜合型商業(yè)也將誕生，而這最后一個(gè)階段所催生出來的商業(yè)形態(tài)早已超越了一般意義上的商業(yè)地產(chǎn)范疇，其本身所具備的城市功能也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了商業(yè)功能。這也是城市化引擎型商業(yè)地產(chǎn)與其他商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別地方，也是它之所以有極大的號(hào)召力和想象空間之地方。商業(yè)地產(chǎn)推進(jìn)了商業(yè)從簡單的功能需求向多元化、市場化、個(gè)性化的方向發(fā)展。
　　2 商業(yè)地產(chǎn)對城市運(yùn)營的作用
　　城市運(yùn)營作為一個(gè)剛剛破題的概念，仍然有很多人持懷疑態(tài)度，始終認(rèn)為經(jīng)營城市是政府的事情，企業(yè)不必要也不可能插足，很多房產(chǎn)開發(fā)商的眼光仍只局限于住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，這反應(yīng)了一種新經(jīng)濟(jì)形態(tài)產(chǎn)生背后的矛盾。其實(shí)反之，商業(yè)地產(chǎn)對整個(gè)城市的運(yùn)營來說起著舉足輕重的作用。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)它體現(xiàn)的是一個(gè)城市、一個(gè)時(shí)期階段性的特點(diǎn)和繁榮的程度，它代表了一個(gè)城市的形象，是一個(gè)城市的“名片”，它是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展的中樞。優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)的增加能夠增強(qiáng)城市的流通力，同是現(xiàn)代購物中心與商業(yè)步行街也是重要的旅游景點(diǎn)，有利于增強(qiáng)城市吸引力和輻射能力。由于零售業(yè)是架設(shè)生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁，商業(yè)地產(chǎn)在解決社會(huì)再就業(yè)方面都具有重要作用，因此商業(yè)地產(chǎn)成為城市運(yùn)營的重要內(nèi)容，是城市文化、和諧社會(huì)的重要組成部分。
　　3 城市環(huán)境決定商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)
　　有什么樣的城市就有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。我們應(yīng)該看到，在未來二三十年的時(shí)間里，城市化始終是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，如何提高城市競爭力成為地方政府的必修課，由此而帶來的城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國際化的必然趨勢，所有這一切，都注定了傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)難以適應(yīng)中國城市化飛速發(fā)展的形勢。
　　總而言之，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)從單體的開發(fā)轉(zhuǎn)到整體功能的開拓，立足于整體開發(fā)，研究城市合理的布局、區(qū)位的優(yōu)勢，研究如何從人氣、地氣與商氣的發(fā)展，建成一個(gè)創(chuàng)造財(cái)富的商業(yè)項(xiàng)目，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段的標(biāo)志。但是站在國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度上來看，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段仍是比較“初級(jí)”的，我們現(xiàn)在所最需要做的工作就是設(shè)法促進(jìn)商業(yè)與地產(chǎn)更加有效地融合。

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