商業(yè)地產(chǎn)融資活用金融租賃模式

　　金融租賃亦稱融資租賃或購(gòu)買性租賃，它是指出租人根據(jù)承租人指定規(guī)格的設(shè)備，與供貨商訂立購(gòu)銷合同，根據(jù)此合同，出租人按照承租人同意的條款取得工廠、資本貨物或其他設(shè)備（以下稱設(shè)備），且出租人與承租人訂立一項(xiàng)租賃合同，以承租人支付租金為條件授予承租人使用設(shè)備的權(quán)利。

　　通常，金融租賃的特點(diǎn)有：

　　1、購(gòu)銷合同和租賃合同必須相關(guān)聯(lián)。

　　2、承租人選設(shè)備，出租方只負(fù)責(zé)付款購(gòu)買和收取租賃費(fèi)。

　　3、出租人可以收回全部或大部分該項(xiàng)交易的投資。

　　4、不可解約性：一般情況下，租期內(nèi)租賃雙方無(wú)權(quán)中止合同。

　　5、設(shè)備的所有權(quán)與使用權(quán)長(zhǎng)期分離。

　　6、設(shè)備的保險(xiǎn)、保養(yǎng)、維護(hù)、有效性等風(fēng)險(xiǎn)均由承租人負(fù)擔(dān)。

　　7、首期租期終止后，承租人對(duì)設(shè)備擁有留購(gòu)、續(xù)租或退租的選擇權(quán)。

　　金融租賃有多種形式，其中，售后回租是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，它是指承租人將一項(xiàng)自制或外購(gòu)的資產(chǎn)出售后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從出租人那里租回。在售后租回方式下，賣主同時(shí)是承租人，買主同時(shí)是出租人。通過(guò)售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者在保留對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部?jī)r(jià)款的現(xiàn)金。

　　售后回租是在企業(yè)缺乏資金，急需改善現(xiàn)金流情況下所采取的一種籌資方式。與普通融資租賃相比，其特點(diǎn)在于它是承租人、出賣人為同一人的特殊融資租賃方式。在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中，售后回租是一種不錯(cuò)的融資、避稅的融資手段。

　　參考金融租賃模式中的售后回租形式，可以用一種類似的模式為一些進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期的且有大部分或全部產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資。

　　由于資金緊缺，加上商鋪銷售困難，目前國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日子實(shí)在難過(guò)，裁員和降薪只是暫時(shí)的生存手段，開發(fā)商畢竟要通過(guò)開發(fā)項(xiàng)目掙取利潤(rùn)來(lái)生存和發(fā)展。而在很多股權(quán)融資和債券融資渠道都行不通的時(shí)候，特別是原來(lái)較為易得的物業(yè)抵押貸款都無(wú)法辦到的話，需要巨額資金量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也不得不尋找更加有效的融資模式，而前幾年流行的商鋪分散銷售的售后回租模式因其后遺癥較多已在實(shí)際操作中被多數(shù)開發(fā)商棄用。富智&澤泰投資認(rèn)為，金融租賃模式中的售后回租同樣適用于部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資，其前提條件是商業(yè)物業(yè)進(jìn)入較為穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)期，且經(jīng)營(yíng)商或開發(fā)商擁有全部或大部分的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，與商鋪分散銷售不同，這種形式是商業(yè)物業(yè)整體銷售，之后再進(jìn)行回租。

　　我們暫把這種整體銷售回租的融資形式稱為 “整售回租”形式，就是資金方以雙方約定的價(jià)格買下融資方（通常是擁有商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商）的經(jīng)營(yíng)中的整體或大部分商業(yè)物業(yè)，然后融資方再以雙方約定的租金承租該商業(yè)物業(yè)。雙方也可以約定在一定時(shí)間內(nèi)由融資方進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格既可以按原售價(jià)，也可以按一定年限適當(dāng)溢價(jià)的原則確定回購(gòu)價(jià)。

　　這種形式可以設(shè)計(jì)以下條款以保證雙方的利益：

　　1、租賃期與產(chǎn)權(quán)有效年限一樣長(zhǎng)。

　　2、租期內(nèi)租賃雙方無(wú)權(quán)中止合同。

　　3、商業(yè)物業(yè)所有權(quán)與使用權(quán)分離，各取所需。

　　4、融資方可以在合同履行一定的時(shí)間后以約定的售價(jià)回購(gòu)商業(yè)物業(yè)。

　　5、租賃方可以將物業(yè)進(jìn)行再抵押融資或轉(zhuǎn)讓給第三方，但必須保證融資方的承租權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）。

　　6、其他條款。

　　對(duì)融資方而言，這種融資形式的優(yōu)點(diǎn)有：一是達(dá)到融資的目的，使資金投入收益更大的新項(xiàng)目；二是保留商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，使經(jīng)營(yíng)得以繼續(xù)；三是設(shè)計(jì)回購(gòu)條款，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候回購(gòu)商業(yè)物業(yè)；四是與商鋪分散銷售相比，整體銷售的單價(jià)低一些，其絕對(duì)銷售額當(dāng)然也低一些，但其銷售費(fèi)用低，且能快速成交。該形式的主要缺點(diǎn)是管理商或開發(fā)商失去了商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而無(wú)物業(yè)增值收益可言。吳德云

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