關(guān)于江浙專業(yè)市場的調(diào)查報告

    A　　目　　 錄
    一、關(guān)于江浙地區(qū)一級市場的調(diào)查
    二、關(guān)于江浙地區(qū)二級市場的調(diào)查
    三、關(guān)于市場投資的調(diào)查
    四、關(guān)于投資建設(shè)市場的幾點思考
    五、總述

    B　　正　　 文
　　江浙地區(qū)人口稠密、經(jīng)濟(jì)富遮、交通便利、社會購買力強(qiáng)、需求量巨大，從上世紀(jì)八十年代以來，該地區(qū)相繼建立了一些在全國很有知名度的大型專業(yè)市場，既便于業(yè)主經(jīng)營，又便于社會購買，同時給投資者創(chuàng)造了豐厚的利潤，形成今人矚目的“市場經(jīng)濟(jì)”。
經(jīng)過多年的發(fā)展，“市場經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)日趨完善、成熟，產(chǎn)生了在以一級專業(yè)大市場的牽引下，各地縣市紛紛開發(fā)二級市場，即讓經(jīng)營業(yè)主從一級市場批發(fā)商品到各地二級市場銷售，由于銷售利潤空間大、各地人口基數(shù)大、社會需求量大，這種二級市場也越來越紅火了，刑成了與一級市場相互依存、相互烘托、相互映襯的“市場體系”。
為此，本人對此進(jìn)行了專門的走訪調(diào)查，整理成文，供決策參考。
    一、關(guān)于江浙地區(qū)一級市場的調(diào)查
　　該地區(qū)具有影響的大型一級市場有：浙江義烏國際小商品市場、浙江紹興中國輕紡城、杭州四季青服裝市場、江蘇常熟服裝批發(fā)市場、江蘇海門疊石橋家紡市場、南通家紡城等全國著名的專業(yè)市場。
　　1、浙江義烏國際小商品市場
    義烏是有名的國際小商品市場，義烏大市場包括國際商貿(mào)城、中國小商品城篁園市場、賓王市場三個市場簇群組成, 市場擁有34個行業(yè)、1502個大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷量占全國市場1/3強(qiáng)。物美價廉，應(yīng)有盡有的特色鮮明，在國際上具有極強(qiáng)的競爭力，整個小商品市場包括針織襪子市場、家電市場、通信市場 、電腦市場 、物資市場、鋁制品、服飾材料、陶瓷建材、石材、裝璜材料、木材市場、人造板、木線、木地板、裝飾、小五金、扣板、油漆、原木、毛竹、門窗加工市場、家具市場、農(nóng)貿(mào)城 、 果品、糧油、蔬菜、花卉 生產(chǎn)資料市場、裝飾材料、塑料、金屬材料、建材 、房地產(chǎn)交易市場、化妝品市場 、服裝市場、副食品市場 、雜貨、干果、糖果、炒貨、領(lǐng)帶市場、床上用品市場、花邊市場 、毛巾市場、紡織品市場、眼鏡市場、文化用品市場 、針織原材料市場，以及文胸內(nèi)衣專業(yè)街、箱包皮具專業(yè)街、文具鐘表專業(yè)街、文化用品專業(yè)街、拉鏈專業(yè)街、雨具專業(yè)街 、塑料日用品專業(yè)街、花卉街 、文胸批發(fā)街、裝潢材料一條街、小家電一條街。是浙江省三大物流中心之一，擁有200余條聯(lián)托運線路，直達(dá)國內(nèi)200個大中城市；六條鐵路行包專列；建有浙中地區(qū)唯一的民用機(jī)場；緊鄰寧波、上海港，海運發(fā)達(dá)，形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸，同時，開辦海關(guān)辦事處，開通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國際物流中心、商城物流中心兩個現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效。
其中國際商貿(mào)城占地420畝、建筑面積34萬平方米，設(shè)主體市場、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經(jīng)營區(qū)，共有9000多個商位1萬多經(jīng)營戶；中國小商品城營業(yè)面積80多萬平方米，商位34000余個，從業(yè)人員8萬多，日客流量20多萬人次, 2005年市場總成交額達(dá)520.27億元，其中外貿(mào)出口占50%。針織市場有四千多個攤位，為全國最大的襪子市場，兼批發(fā)零售；化妝品市場由五個營業(yè)區(qū)和周邊專業(yè)街組成，共有500多家經(jīng)營戶，營業(yè)面積15000多平方米，主要經(jīng)營品種有彩妝用品、護(hù)膚用品、洗滌用品等；花卉市場采用園林式布局，總投資1.75億元，建筑面積45000平方米，設(shè)有室內(nèi)和露天商位390個，已成功舉辦了兩屆中國（義烏）國際小商品博覽會花卉盆景藝術(shù)展；家具市場共有商位55個，營業(yè)面積9700平方米，為區(qū)域性批零兼營市場，經(jīng)營辦公用具、家庭用具、紅木家具、沙發(fā)等十多個種類的商品；發(fā)達(dá)的市場鏈和萬商云集的火爆交易，中國小商品城成了發(fā)布小商品價格、新產(chǎn)品動向的信息源頭。市場信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報刊、中國小商品數(shù)字城等多家小商品市場信息網(wǎng)站。其中，中國小商品數(shù)字城是中國小商品城網(wǎng)上市場，有形市場商位全部搬上網(wǎng)站，促進(jìn)了電子商務(wù)的發(fā)展。
中國小商品城商品是我國首個建立ISO9001國際質(zhì)量體系的專業(yè)市場，輻射180多個國家和地區(qū)，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達(dá)總成交額的50%強(qiáng)。其中，工藝品、飾品、小五金、眼鏡等優(yōu)勢行業(yè)商品出口量占行業(yè)銷量的70%以上；市場內(nèi)60%以上的商戶發(fā)生外貿(mào)供貨業(yè)務(wù)，現(xiàn)長駐義烏的外商達(dá)5000多人，境外商務(wù)機(jī)構(gòu)200余家。市場配套建有居國際先進(jìn)水平的大型展館——總建筑面積4.6萬平方米的中國小商品城梅湖會展中心，設(shè)5個展館，可容納1500個國際展位，配有國際會議廳、商務(wù)中心、咖啡吧等，每年承接不同規(guī)模的國際國內(nèi)展會20余個中國小商品博覽會自95年開辦來，已經(jīng)歷十一屆，2002年始，博覽會升格為由國家商務(wù)部舉辦的國家級外向型展會。2005年中國義烏國際小商品博覽會展會成交額達(dá)140.2億元，其中外貿(mào)成交額52.32億美元，
    2、浙江紹興中國輕紡城
    紹興中國輕紡城為目前全球規(guī)模最大、經(jīng)營品種最多、成交額最高的紡織品專業(yè)市場。與義烏小商品市場同時起步，曾經(jīng)平起平坐，依托產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，推進(jìn)升級改造，從昔日布街到紹興輕紡市場，再到中國輕紡城，歷經(jīng)20年，浙江紹興縣的中國輕紡城成為目前全球規(guī)模最大、經(jīng)營品種最多、成交額最高的紡織品專業(yè)市場，號稱“世界布市”紹興縣被稱為“一塊布托起的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣” 十多年來，中國輕紡城一直是紹興縣的一張“金名片”，全國有一半的化纖面料在此交易，全國40％的紡織產(chǎn)業(yè)為中國輕紡城配套。2005年市場成交額627億元，在全國數(shù)萬個專業(yè)市場中連續(xù)14年位居第二。
    3、杭州四季青服裝市場
    四季青服裝市場創(chuàng)辦于1989年10月，由于國家經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展，加上市場管理有方，營業(yè)額連年翻番，1．995年營業(yè)額突破20億元。目前,該市場已發(fā)展為市場群，由四季青一分場、二分場、常青分場、老市場、新世紀(jì)、兒童服裝市場、南亞、華夏及四季青服飾城等組成�？倲偽唤�4000個，經(jīng)營服裝包含高、中、低檔及老人、青壯年、婦女、兒童等各個系列、各個品種。筑面積5萬平方米，擁有營業(yè)房5000余間，是全國著名的大型服裝專業(yè)批發(fā)市 場。近十年來，市場規(guī)模、管理不斷上臺階，效益節(jié)節(jié)增長，
    4、江蘇常熟服裝批發(fā)市場
    常熟是中國著名的服裝城，全市目前擁有各類服裝服飾企業(yè)一千多家，年產(chǎn)值一百三十億元人民幣，涌現(xiàn)了波司登、圣達(dá)菲、雄牌、夢蘭等國內(nèi)知名品牌。法國鱷魚等國際名牌也在這里設(shè)立了加工廠。去年常熟服裝出口達(dá)三點四億美元。
中國最大的服裝批發(fā)市場，其成交額連續(xù)四年超過一百億元人民幣，去年達(dá)到一百二十億元，成為國家經(jīng)貿(mào)委首批三十五家重點聯(lián)系市場之一。
形成了精品街、精品區(qū)、特色區(qū)。目前常熟招商城已匯聚全國各地和國外著名服裝服飾品牌一百一十多個，其中有中國馳名商標(biāo)十多個，名牌經(jīng)銷商一千多家，成為名副其實的服裝服飾名品集散地�！吧忌肌�、“雅戈爾”、“花花公子”、“老人頭”等知名品牌都在此安營扎寨，名牌服裝銷往全國各地，同時還出口歐美、日本、東南亞等國家和地區(qū)。
常熟服裝城是在地毯經(jīng)營的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，走向?qū)嵙��?jīng)營，品牌化、專營化的道路。在全國有影響的品牌如綠葉、培羅蒙、秋艷、波司登、夢蘭、法派、群豪、好日子、路易?詩蘭、羅燕等，紛紛登陸招商城，眾多經(jīng)營者也千方百計尋找著名商標(biāo)為其代理經(jīng)銷，以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
投資1億元的常熟環(huán)球服裝城于2005年9月開業(yè)迎客，700個商鋪一搶而空，“雅格獅丹”、“愷撤”、“皮爾?卡丹”、“鄂爾多斯”等80多個海內(nèi)外知名品牌登陸環(huán)球服裝城。幾乎與此同時，洋蕾羽絨城隆重開業(yè)，洲艷、風(fēng)之韻、法涵詩、梅花鹿、老爺車、俊秀、極地鴨、藝舟、雪絨飛等名品入駐亮相。
    上海市輕紡集團(tuán)投資6.5億元打造的商業(yè)巨作——常熟國際服裝城，總建筑面積13萬平方米。其中服裝服飾交易展示區(qū)共5層，并擁有國內(nèi)最大規(guī)模的精品羽絨大世界。該巨型商廈已從為商業(yè)品牌提供展示的傳統(tǒng)模式．轉(zhuǎn)變成為品牌成長提供全方位服務(wù)與支持的國際化模式，吸引了最具發(fā)展?jié)摿�和富有�?chuàng)業(yè)激情的品牌、商家進(jìn)駐，據(jù)統(tǒng)計，商城內(nèi)省級以上著名品牌總代理、總經(jīng)銷和專賣店有1000多家，7000多元一件的法國托米牌羊絨衫照賣不誤。前來招商城參觀、采購的人都這樣說，無需出國門，無需到大城市的著名商廈，一樣可以買到高檔次的世界品牌和中國著名品牌。
目前，江蘇常熟招商城除了寶鼎精品寫字樓、凱萊鞋都、凱萊女裝寫字樓、環(huán)球服裝城、洋蕾羽絨城、國際服裝城外，還有華盛服裝市場精品樓、新世紀(jì)服裝服飾館、洋蕾褲王寫字樓、八達(dá)鞋城、九龍大市場等，形成了多條精品街、精品區(qū)、精品館．成中國最大的服裝批發(fā)市場，擁有日均20萬人次的批發(fā)消費客戶群。其成交額連續(xù)九年超過一百億元人民幣，其中九龍大市場項目投入資金總額將達(dá)3.7億人民幣，總建筑面積11萬平方米，建筑臨街面延伸長度為500米，商城內(nèi)層高達(dá)6米以上，在招商城內(nèi)的單體建筑中獨樹一幟。
    5、江蘇海門疊石橋家紡市場
    中國疊石橋國際家紡城位于被譽(yù)為“華夏繡品第一鎮(zhèn)”的江蘇省海門市三星鎮(zhèn)。由疊石橋家紡城、繡品城、三星工貿(mào)園區(qū)、物流中心、商貿(mào)城五大部分組成。先后投資10億多元，市場面積達(dá)50多萬平方米，營業(yè)性門面房、攤位近7000個，經(jīng)營品種達(dá)200多個系列，產(chǎn)品暢銷全國200多個大中城市，并遠(yuǎn)銷南非、羅馬尼亞、阿根廷等幾十個國家和地區(qū)。2004年，市場交易額突破100億元。業(yè)已成為了全國同類行業(yè)中規(guī)模最大、品種最全、交易額最高、市場前景最為看好的家紡用品專業(yè)批發(fā)市場，1992年10月被國務(wù)院發(fā)展中心列為“中華之最”，1995年摘取了“全國文明市場”的桂冠，成為家紡圈中舉足輕重的市場要地，影響了整個中國家紡業(yè)的市場走向。
中國疊石橋繡品市場始建于1982年。20多年來，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營設(shè)施日趨完善，先后投資9億元人民幣，建成了家紡城、繡品城、物流中心、商貿(mào)城,疊石橋市場總占地面積50萬平方米,營業(yè)用房25萬平方米,擁有8000多個攤位,900多間精品門面,42個托運站。是目前全國最大的家紡專業(yè)類市場。市場內(nèi)商家云集，商機(jī)涌動，華倫天奴、恒源祥、紅豆、杉杉、鱷魚、凱盛、羅蘭等知名品牌都募名來安營扎寨，產(chǎn)品暢銷全國200多個大中城市，還飄洋過海遠(yuǎn)銷羅馬尼亞、俄羅斯、南非、澳大利亞、阿根廷、美國等30多個國家和地區(qū)。疊石橋市場日人流量4萬人次以上，在疊石橋市場的輻射下，市場周邊地區(qū)家紡成交額170個億，成為全國最大的家紡產(chǎn)品交易中心，是江蘇省對外開放的一個重要窗口和購物旅游景。
    起步階段，疊石橋家紡市場僅有幾座遮風(fēng)擋雨的竹棚，攤位四、五十個。1992年，海門三星鎮(zhèn)政府與海門市工商局合資2400多萬元興建疊石橋繡品城。繡品城集商貿(mào)、倉儲、運輸、辦公于一體，可容納4000多個攤位。1997年2月，三星鎮(zhèn)實施繡品城東擴(kuò)工程，投資750多萬元，在繡品城東側(cè)又建造一座精品樓，建筑面積6080平方米。1997年，三星鎮(zhèn)又開辟了名品廣場。2001年又投資1.1億元，建成了建筑面積3.67萬平方米，擁有700多個營業(yè)門面的中國疊石橋國際家紡城。經(jīng)過多年建設(shè)，疊石橋家紡大市場格局基本確立，并形成繡品城、家紡城、精品樓、名品廣場組成的四大經(jīng)營區(qū)域，擁有5000多個鄉(xiāng)品攤位和1000多個精品門面，日人流量3萬人次以上。
疊石橋國際家紡城二期工程融5萬平方米家紡展示中心、研發(fā)中心、會議中心及其它配套設(shè)施的現(xiàn)代化家紡交易市場，“鱷魚”、“華倫天奴”、“紅豆”、“恒源祥”等6只國內(nèi)外馳名品牌均加盟疊石橋家紡業(yè)，8個產(chǎn)品獲國家專利。營銷國際化。近幾年來，疊石橋家紡產(chǎn)品除暢銷全國200多個大中城市外，還走出國門，挺進(jìn)國際市場。到目前為止，疊石橋周圍的200多外家紡業(yè)銷售大戶帶領(lǐng)400多名農(nóng)民先后在俄羅斯等國家創(chuàng)辦了300多家境外企業(yè)。2003年，疊石橋國際家紡城實現(xiàn)外貿(mào)供貨額10億元。
    目前，疊石橋已成為全國家紡系列產(chǎn)品的生產(chǎn)基地、銷售場所和物流中心，主要體現(xiàn)在以下幾方面：生產(chǎn)規(guī)�；�。僅疊石橋所在的三星鎮(zhèn)就有家紡工業(yè)企業(yè)150家，個體加工戶3078個，其中規(guī)模以上企業(yè)60家，億元企業(yè)3家，加上周圍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)家紡工業(yè)企業(yè)，總量超千家。分工社會化。從原料采購、生產(chǎn)、加工到產(chǎn)品銷售已形成專業(yè)分工，即使生產(chǎn)加工，一戶也只做其中一道工序。設(shè)備智能化。枕套、床罩等家紡產(chǎn)品起初靠手繡，后來在縫紉機(jī)上繡。90年代起普遍用電動繡花機(jī)繡。目前已向電腦化、自動化方向發(fā)展。疊石橋家紡產(chǎn)業(yè)已擁有電腦繡花機(jī)8000多臺、電腦多針絎縫機(jī)3000多臺、工業(yè)縫紉機(jī)25000多臺、噴膠棉生產(chǎn)線35條、其他相關(guān)設(shè)備2800多臺，設(shè)備總價值20多億元。產(chǎn)品系列化。起初，疊石橋的家紡業(yè)主要生產(chǎn)枕套和電視機(jī)套等家用電器套。后來又開發(fā)了床罩、窗簾、云絲被、沙發(fā)座墊、靠背等。現(xiàn)在其家紡產(chǎn)品，不僅品種多，而且質(zhì)量高，有200多個品種，能適應(yīng)不同國家、不同地區(qū)、不同民族、不同消費層次消費者的需求。
    “小企業(yè)形成大協(xié)作；小產(chǎn)品拓出大市場；小區(qū)域能有大作為。”這是國家發(fā)改委中小企業(yè)司非國有經(jīng)濟(jì)處處長顧強(qiáng)對疊石橋家紡產(chǎn)業(yè)的評價。他同時也提出，疊石橋家紡業(yè)通過市場先發(fā)優(yōu)勢、低成本優(yōu)勢獲得發(fā)展，現(xiàn)在如何創(chuàng)造新優(yōu)勢成為重要課題。
    2005年家紡城交易量達(dá)到120億元，疊石橋地區(qū)家紡業(yè)交易量超過300億元；
    6、南通家紡城
    中國南通家紡城是一座具有時代風(fēng)貌,充滿開放氣息的超大型、綜合性家紡基地。中國南通家紡城由德國柏林大學(xué)和上海同濟(jì)大學(xué)名家大師匠心設(shè)計,規(guī)模之宏大、功能之齊備、特色之鮮明、環(huán)境之優(yōu)美系中國一流、世界領(lǐng)先,家紡城占地1.5平方公里,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投入20余億元,是全球繼美國紐約第五大道、德國法蘭克富之后的第三大國際家紡中心。家紡城將緊緊依托兩大家紡市場片區(qū),匯集家用紡織品之大全,致力于形成家用紡織品的研發(fā)、生產(chǎn)、展示、信息、采購、銷售、物流以及居住辦公、餐飲娛樂、觀光休閑等多項功能于一體的中國家紡航母！
    中國南通家紡城作為南通市、通州市的重點工程,經(jīng)中國家紡行業(yè)專家反復(fù)論證,國內(nèi)外建筑大師精心規(guī)劃,南通鐵軍精品打造,以決勝后配額時代全球家紡市場的超級平臺,擁有無以倫比的巨大優(yōu)勢和無法抵擋的吸引力。江蘇南通有著悠久的家紡歷史,是聞名遐邇的“紡織之鄉(xiāng)”,其家紡業(yè)的歷史可追溯到元末明初。據(jù)史料記載,“通產(chǎn)之棉,力韌絲長”、“紡紗鳴機(jī)杼,百里聲相聞”。19世紀(jì)末,清末狀元張謇先生以“實業(yè)救國”的崇高精神,墾牧植棉,興辦大生紗廠,開創(chuàng)了近代民族機(jī)器紡織工業(yè)之先河,使南通成為蜚聲海內(nèi)外的紡織基地。南通又是家用紡織品的重要原料產(chǎn)地。這里盛產(chǎn)棉花、黃麻、蠶絲,紡織纖維原料充足,家庭紡織業(yè)星羅棋布。新中國成立后,特別是改革開放以來,南通的家紡業(yè)以床上用品的加工、生產(chǎn)、銷售為代表,創(chuàng)造出一個個輝煌的業(yè)績。南通已成為中國家用紡織品服裝出口基地之一。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計,南通的家用紡織品出口額占了全國的四分之一。經(jīng)過近30年的歷練,南通已形成了兩個聞名中外的家用紡織品專業(yè)市場：中國最大的家用紡織面料市場——江蘇川港志浩繡品面料市場;中國最大的家用紡織成品市場——江蘇疊石橋繡品市場。它們的起步分別比浙江義烏小商品市場早了6年,比浙江柯橋輕紡市場早了8年。
    二、關(guān)于江浙地區(qū)二級市場的調(diào)查
    1、江蘇冠達(dá)紡織商城
    江蘇冠達(dá)紡織商城是南通市政府和開發(fā)區(qū)大力扶持的重點工程,由江蘇著名企業(yè)、南通重點企業(yè)集團(tuán)江蘇冠達(dá)集團(tuán)投資興建,商城總體規(guī)劃用地200畝,分三期實施,一期開發(fā)建筑面積26300多平方米,建筑風(fēng)格現(xiàn)代、緊湊實用、功能齊全,設(shè)綜合服務(wù)、市場交易、倉庫、停車四大功能區(qū),擬建成現(xiàn)代化商鋪566間、綜合服務(wù)大樓兩棟及倉庫等配套設(shè)施,工程2002年8月18日奠基,2003年初竣工運行。二、三期開發(fā)將在兩年內(nèi)全面完成。2003年7月10日,江蘇冠達(dá)紡織商城隆重開業(yè)。冠達(dá)紡織商城位于江蘇省南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),地處開發(fā)區(qū)通富路與嗇園路交匯處,北接204國道與寧通高速公路,東臨建設(shè)中的蘇通大橋出口處,西靠海港碼頭,與寧啟鐵路南通站緊臨,背依南通新區(qū),距南通市中心5公司、南通港7公里、南通飛機(jī)場12公里。地理位置優(yōu)越,交通運輸便捷。毗鄰上海、蘇州、揚(yáng)州、泰州、鹽城等地,是輻射上述地區(qū)的黃金交匯點。冠達(dá)紡織商城為紡織品生產(chǎn)資料專業(yè)市場,市場緊密依托當(dāng)?shù)匦酆竦募徔棶a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),商城一期主要經(jīng)營棉紗、棉布、制帽生產(chǎn)原輔材料、服裝輔料、紡織機(jī)械及配件。二、三期經(jīng)營產(chǎn)品范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大和延伸。冠達(dá)紡織商城將與國內(nèi)權(quán)威行業(yè)協(xié)會、行業(yè)研究機(jī)構(gòu)、行業(yè)媒體、著名企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,引領(lǐng)潮流,傾力構(gòu)筑能為客戶創(chuàng)造價值的產(chǎn)品交易、展示、宣傳、推廣的服務(wù)平臺。冠達(dá)紡織商城匯聚國內(nèi)眾多紡織品廠商,攜手共進(jìn),建成集交易、技術(shù)、人才、信息、物流、金融服務(wù)等于一體的綜合性市場,為南通未來成為中國紡織品生產(chǎn)制造中心、交易中心、信息中心、技術(shù)與產(chǎn)品研發(fā)和推廣中心奠定基
　　2、金威?蘇浙大市場
    金威．蘇浙大市場位于江蘇如皋市新204國道以西，　316省道以北，規(guī)劃道路以南、西至城西村農(nóng)居點，總占地面積330畝，規(guī)劃總建筑面積25萬平方米，共有商鋪1600余間，總投資3.5億元。金威?蘇浙大市場所在如皋城地處蘇中腹地，城外圓內(nèi)方形如古錢，俗有“金如皋”之稱，自古就是商賈云集商貿(mào)交易重地，具有極好的商貿(mào)基礎(chǔ)�，F(xiàn)在也成為華東地區(qū)最大的花木出口基地，世界長生養(yǎng)生腹地，江蘇歷史文化名稱，呈現(xiàn)交通運輸倉儲業(yè)、郵電通訊業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“五業(yè)”興旺。現(xiàn)代化立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)，具有承南啟北，連接?xùn)|西的商貿(mào)樞紐重要區(qū)位，也必將成為蘇中、蘇北商貿(mào)物流集散重地。金威?蘇浙大市場由香港鋒威國際有限公司領(lǐng)銜，注冊資本1000萬美元。國際資本的注入是項目區(qū)別其它商貿(mào)設(shè)施的一個顯著特征也是項目高起點、高質(zhì)量的保證。此前，他們一直活躍在國際資本投資的舞臺上，主要從事國際貿(mào)易、實業(yè)投資及證券投資等行業(yè)，在美國、西班牙、巴拉圭、印度等國家曾數(shù)次成功并購了多家公司至今已形成了一個實力雄厚、并有卓越經(jīng)營理念的國際資本聯(lián)合體。2000萬巨額廣告投入廣告，廣告效應(yīng)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益明顯的全球化經(jīng)濟(jì)時代，大投入才能大產(chǎn)出，在金威?蘇浙大市場的經(jīng)營上，開發(fā)商將以罕見的魄力，以2000萬元超大手筆的投入，在浙江、上海及項目周遍的南通、泰州、揚(yáng)州、鹽城等地的強(qiáng)勢媒體上，進(jìn)行多層次、多角度、多方位及多手段相結(jié)合的立體式大規(guī)模宣傳，旨在全面塑造金威?蘇浙大市場高姿態(tài)、高標(biāo)準(zhǔn)的品牌形象。金威．蘇浙大市場是由香港鋒威國際有限公司和杭州蘇樂貿(mào)易有限公司組建的南通市金威置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。南通市金威置業(yè)有限公司于2003年8月6日在南通市注冊成立，注冊資本600萬美元，目前注冊資本已全部到帳。市場的建設(shè)重在經(jīng)營，金威?蘇浙大市場在項目建設(shè)的前期就赴義務(wù)小商品城、永康五金城等市場考察，并積極籌備組建經(jīng)營管理公司，目前與已經(jīng)與香港、上海、杭州等地的專業(yè)市場經(jīng)營管理公司接洽，共謀市場經(jīng)營大計。金威．蘇浙大市場分家居家裝城、建材裝潢城、汽摩配城、小商品城、服裝城、副食品城六大交易板塊以及中央休閑廣場、星級酒店、商務(wù)中心、休閑娛樂中心、時尚精品街等配套服務(wù)設(shè)施。江蘇。蘇浙國際商貿(mào)中心依靠強(qiáng)勁發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，尋找到江蘇中部地區(qū)缺少大型市場的空白點，將建成蘇中地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、配套最全，集銷售、展覽、儲運、電子商務(wù)、商情服務(wù)等諸多功能于一體的大型專業(yè)特色市場集群，成為引領(lǐng)蘇中商貿(mào)的旗艦。整個市場建成營運后，將吸引近2000名外來投資者來如皋投資創(chuàng)業(yè)，并將為如皋當(dāng)?shù)刂苯咏鉀Q近1萬人的勞動力就業(yè)，同時有近40億元的商業(yè)資本在此積淀和裂變，并有部分將轉(zhuǎn)化為如皋當(dāng)?shù)氐墓�業(yè)產(chǎn)業(yè)資本，同肘，也為當(dāng)?shù)刎斦�每年帶來�?shù)千萬元的稅收回報。在2004年5月，如皋市向江蘇省和南通市清理固定資產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組的匯報材料中提到，金威?蘇浙大市場不屬于高檔商業(yè)物業(yè)，是大型批發(fā)市場，符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。在該材料中，把金威?蘇浙大市場和市法院基建項目、市檢察院基建項目列為如皋市三大規(guī)范運作的項目。銷售總額：按照平均單價2000元／平方米，可售面積22萬平方米，銷售總額達(dá)到4.5億元。2004年1月開始進(jìn)行部分營業(yè)房的預(yù)售和預(yù)訂工作，首期推出800套，目前已簽訂銷售合同1700萬元，其中9000多萬元已按合同約定到帳。
   2、西歐國際購物廣場
   西歐國際購物廣場選擇如皋理由在中國超過145萬人口以上的城市有17個縣市，而最小的一個縣人口才1萬人，在長江三角洲地 區(qū)超過145萬人有三個縣市，如皋市總?cè)丝跀?shù)為145萬。在南通地區(qū)以如皋為最具最大的潛在消費市場。在如皋市千年的歷史古城，以如城鎮(zhèn)為商業(yè)，如城鎮(zhèn)以安定路與中山路為商業(yè)的中心，安定路以中山路為中心的步行街道，西歐國際購物廣場就座落在商業(yè)中心的最中心。以如城鎮(zhèn)為中心的如皋市的長住人口為30萬多，市民多數(shù)受到經(jīng)濟(jì)改革開放的機(jī)會，人民普遍富裕。在南通地區(qū)的轄下縣市，以如皋市最符合自治的貨暢其通及物暢其流；以啟東市而言人民的消費習(xí)慣以上海為師是最典型，購物習(xí)慣與流行以上海為最佳選擇。其它不是以南京、或蘇州、或楊州為消費購買市集與參考依據(jù)以品牌的消費習(xí)慣就可以探究如皋市的品味與特性，以女鞋知名品牌「達(dá)芙妮」在啟東僅70萬、在南通只有70~80萬，在如皋市確有150萬以上『西歐國際購物廣場』建構(gòu)以百年旺鋪與商業(yè)航母，一站式集購物、休閑、娛樂的時尚城市購物中心；成為如皋市最有價值與最值得投資保值的商業(yè)購物廣場，也豎立如皋最領(lǐng)先的不動產(chǎn)地標(biāo)與指標(biāo)自2003年起西歐國際購物廣場的投資從拆遷、規(guī)劃設(shè)計方案延聘知名的加拿大 P&H國際建筑設(shè)計事務(wù)所、在整體設(shè)計邀請南通建筑設(shè)計院總掌舵、并與建筑商江蘇博圣集團(tuán)合作，也委托香港新導(dǎo)向廣告策劃有限公司策劃相關(guān)廣告等等的總投資超過2 億人民幣，西歐國際購物廣場的整體可用面積為3.8萬㎡。
    營造西歐國際購物廣場整體商場買氣的承擔(dān)：二樓商場引進(jìn)時代超市的承擔(dān)￥9,843萬：二樓商場約7,000㎡ 年承租時代超市134萬相當(dāng)物業(yè)管理費，為營造商場的熱鬧買氣，每年租賃收入134萬。二樓商場開發(fā)商以每㎡的售價1.4萬計算，也以15年及利息角度計算承擔(dān)：￥1.4萬/每㎡ X　7,000㎡ ＝ ￥9,800萬（假設(shè)開發(fā)商直接銷售的所得）￥9,800萬X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥9,843萬，一樓商場引進(jìn)肯德基的承擔(dān)￥1,808.0萬，一樓商場約600㎡每年承租肯德基以營收6%估算約70萬。￥3.0萬/每㎡ X　600㎡ ＝ ￥1,800萬（假設(shè)開發(fā)商直接銷售的所得），￥1,800萬X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥1,808.0萬，地下一樓保留商場的承擔(dān)，￥0.8萬/每㎡ X　3,500㎡ ＝ ￥2,800萬（假設(shè)開發(fā)商直接銷售的所得）￥2,800萬X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥2,923.2萬，營造西歐國際購物廣場整體商場買氣的總承擔(dān)￥14,574.2萬.
    三、關(guān)于市場投資的調(diào)查
    自從1988年出現(xiàn)第一家中國輕紡城以來，上規(guī)模的大型輕紡城又相繼在各地興建。而去年以來因為紡織品市場的利好消息及其他諸如“以市場帶動房產(chǎn)”等方面的原因，各地興建輕紡城的積極性陡增。據(jù)了解，已經(jīng)建成或在興建的長三角輕紡城已經(jīng)超過10家。一份來自中國紡織經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)(CTEI)的資料顯示，從2004年2月到2005年9月的一年多時間里，全國共有23家“輕紡城”在建，平均不到一個月就有一個新的輕紡城誕生。國內(nèi)的輕紡城如今已經(jīng)遍布大江南北，東北、華北、華中、華南、西北、西南均有規(guī)模不等的輕紡城。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)， 從投資規(guī)模和占地面積看，更有后來者居上的態(tài)勢。你的輕紡城占地1000畝，我就占地2000畝乃至更多；你的輕紡城投資10億元，我就投資20億元乃至更多；你喊出了“中國第一”的口號，我就把目標(biāo)鎖定“世界最大”在長三角地區(qū)，僅無錫一市就有“兩城”：“新世界國際紡織服裝城”占地4平方公里，總投資40億元，市場定位為“中國紡織服裝一級批發(fā)總站”；“東方國際輕紡城”目標(biāo)則是建一個兩倍于柯橋中國輕紡城的“輕紡城”，成為“全球布碼頭”。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括海安蘇通國際輕紡城、上海楊浦國際家紡城、上海楓涇服裝城、吳江國際紡織城、常熟國際服裝城、蘇州相城國際服裝城、高郵黃氏國際服裝商貿(mào)城等在內(nèi)，目前長三角在建的“輕紡城”項目有十幾個，投資總額逾100億元，占地面積超過5000畝。此外，廣州國際輕紡城欲做“全球紡織品采購中心”，山東濰坊的恒易?星河國際輕紡城也已不滿足“華北紡織第一城”的美譽(yù)，大有后來居上之勢。天津、深圳等地的“輕紡城”建設(shè)也是方興未艾。是什么原因驅(qū)使各地興起了“輕紡城”的“造城“運動？經(jīng)濟(jì)學(xué)家在接受記者采訪時分析了個中緣由：首先，是紡織業(yè)的利好消息，根據(jù)《紡織品與服裝協(xié)定》規(guī)定，從2005年1月1日起，所有紡織品和服裝的進(jìn)口配額取消，紡織企業(yè)的產(chǎn)能擴(kuò)張勢在必然，做輕紡生意有利可圖；2005年起，中央對房地產(chǎn)投資實施宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)開發(fā)商尋找商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)途徑，而輕紡城則成為首選。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在接受記者采訪時明確表示，目前方興未艾的輕紡城造城熱是中國紡織產(chǎn)業(yè)的悲哀。他的理由簡單而又明了：中國根本就不需要那么多的輕紡城。記者在紹興中國輕紡城了解到的一組數(shù)據(jù)證實了這位專家的推論。中國輕紡城去年的交易額為278億元，加上與該市場配套的紹興錢清輕紡原料市場去年的167億元交易額，紹興中國輕紡城的總成交額為445億元。據(jù)介紹，目前紹興中國輕紡城的交易量，占中國全年所需的化纖原料的七分之一，占化纖面料的三分之一，占化纖面料出口總量的四分之一。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家由此推斷，整個華東地區(qū)，像紹興中國輕紡城這樣規(guī)模的輕紡市場，有兩至三家足矣。而且，紹興中國輕紡城的優(yōu)勢不僅在于它吃了“頭口水”，更在于這個市場的產(chǎn)業(yè)依托集群。在市場所在的紹興縣，以紡織為主業(yè)的輕紡企業(yè)超過5000家，加上周邊的區(qū)域，以中國輕紡城為圓心的50公里半徑內(nèi)，輕紡企業(yè)更是超過了1萬家。有這樣的產(chǎn)業(yè)集群做依托，是中國輕紡城逐年興旺的根基。而現(xiàn)在各地一哄而上的輕紡城，很少具有紹興中國輕紡城這樣的產(chǎn)業(yè)依托優(yōu)勢。
    這些輕紡城即使一時有租金低、服務(wù)好、政策優(yōu)的承諾來吸引商家，但對于數(shù)以萬計的紡織企業(yè)來說，不可能舍近就遠(yuǎn)，將本來利潤就已經(jīng)很薄的輕紡產(chǎn)品運送到外地乃至外省去交易。經(jīng)濟(jì)學(xué)家在市場發(fā)展問題上有兩個共識：政府要順勢而為。
    如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要市場，那么政府的推動將有利于市場健康發(fā)展；如果趨勢已經(jīng)往下走，那么政府的推動將可能引致惡性競爭。另一共識是：專業(yè)市場切忌近距離的模仿和低層次的重復(fù)。問題的嚴(yán)重性在于，類似輕紡城的惡性競爭絕不限于紡織品一個行業(yè)，皮衣、鞋類、五金、小商品等等的專業(yè)市場，正在各地演繹著與輕紡城競爭一樣的鬧劇。
    四、關(guān)于投資建設(shè)市場的幾點思考
    縱上所述，當(dāng)前投資建設(shè)市場需要進(jìn)行以下幾點思考：
    1、認(rèn)真考察市場。聯(lián)系實際、事實求是、認(rèn)真選擇地址、行業(yè)、投資方向、投資規(guī)模。
    2、結(jié)合實際定位市場。目前有些投資方是自己相當(dāng)然，盲目投資，一哄而上，必然導(dǎo)致投資項目成為“雞脅”，棄之可惜，食之無肉。因此，在確定投資前要結(jié)合消費者、經(jīng)營者、投資者三方實際情況確定投資方向，方向先定位，不貪大貪全，又力爭做大做強(qiáng)。
    3、不盲目采信地方政府向宣傳灌輸。
    一些地方政府從自己的政績出發(fā)，從完成招商引資的考核任務(wù)出發(fā)，夸大投資環(huán)境，粉飾太平、掩蓋存在的矛盾、報喜不報憂，從而使投資方熱血沸騰，一旦投資必招致半死半活的尷尬境地。因此投資前必須排除地方政府各方面的干擾，找熟悉當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的人士全方位掌握第一手資料，知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝！
    4、要有得力的經(jīng)營管理人才。
    這個方面也是至關(guān)重要的，一個好的決策如果沒有一批好的經(jīng)營管理人才來體現(xiàn)它、執(zhí)行它、發(fā)揮它、維護(hù)它，必然不是一個圓滿的決策，必將遺患無窮。投資之時，亦是用人之始，因為選擇好的經(jīng)營管理人才和選擇投資同樣重要，好的選擇是成功的一半！
    五、總述
    以上各項說明僅是我個人的一點心得，還有更多的方面需要用集體的智慧來完善，敬請大家賜教、群策群力、獻(xiàn)計獻(xiàn)策，共創(chuàng)錦繡前程。

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