專業(yè)市場的建設(shè)需要政府部門的行業(yè)規(guī)劃嗎？

    一個經(jīng)歷幾年市場培育開始走向成熟的大型專業(yè)市場項目，往往會在周圍會冒出很多在規(guī)模、經(jīng)營范圍、硬件設(shè)施都相同項目。國內(nèi)各大專業(yè)批發(fā)市場都有相同的版本，對這種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士一般有兩種看法。
    有的人認為政府的規(guī)劃缺位導致重復建設(shè)，造成惡性競爭。畢竟經(jīng)營資源和終端客戶是有限的，短期內(nèi)無休止的增加經(jīng)營面積將使市場走向沒落，經(jīng)營商家被分化，人心浮動、缺乏凝聚力，降低了經(jīng)營效益，容易導致商家的流失，也失去了人們對市場發(fā)展的信心。
    還有的人認為市場是競爭出來的，市場行為不能用人為因素去調(diào)節(jié)。同類項目之間的競爭是正常的企業(yè)之間的行為，因為有了競爭才可以促使市場在硬件和軟件都有升級的基礎(chǔ)，才能保障市場不能落后，不能被淘汰。
兩種觀點孰是孰非！
    凱恩斯的古典主義經(jīng)濟學在這次金融危機中被證明：理論是正確的，執(zhí)行是困難的！我想專業(yè)市場的規(guī)模、定位問題也是同樣的問題。認為盲目的重復建設(shè)，造成惡性競爭，最終導致社會公共資源的浪費現(xiàn)象是客觀存在的，但是認為是由于政府監(jiān)管不力造成的就有點心口開河了。
    專業(yè)市場的規(guī)模應(yīng)該控制在一個什么樣的范圍內(nèi)最合適，其實連那幫整天被冠以專家的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員也說不清楚，更何況是那幫政府官員。長期保持一家市場的過度繁榮就是壟斷，于市場的健康發(fā)展是不利的，這個不用論述的問題；如果一家成功，馬上造成全國一窩蜂而上，也肯定會造成損失。問題是這個所謂的“監(jiān)管不力”造成損失與保持市場自由競爭需要之間，哪個能給社會帶來更大的效益、能更大程度上推動社會發(fā)展。我是認為在不知道怎樣精確監(jiān)控之前，由其自生自滅更合乎自然規(guī)律。
    其次，開發(fā)商也不是小孩子，他們應(yīng)該有也的確有自己獨立判斷事物并做出判斷決策的能力。如果是后來的開發(fā)商把市場的規(guī)模搞的太大了，最終是他們自己付出代價，沒有生意做就關(guān)門，跟在別人后面有點陰影是正常的。如果是已經(jīng)發(fā)展很好的市場，也就是已得利益者，希望通過政府的監(jiān)管增設(shè)壁壘，不允許后來者進入那就是更不正常的市場行為了。任何時候市場的強者都要承受后來者的挑戰(zhàn)，頂不住你就淘汰。
    最后，市場的過度競爭帶來所謂的公共社會資源損失本遠沒有想象中的大，損失最大的是那幫投資搞市場的人。市場從來都是因為引入競爭機制而更加繁榮，沒有聽說過因為張開保護而更加健全。不僅是沈陽有這種情況，杭州也一樣，全國都一樣，但是杭州的四季青就“低調(diào)老實”了很多。   

    江湖壯士
    對政府的專業(yè)市場規(guī)劃，不敢茍同��！有時覺得政府的專業(yè)市場建設(shè)為了部分人員是利益，為了鋪平自己的仕途之路。大量市場的建議往往都沒有因地制宜，沒有統(tǒng)籌規(guī)劃，更沒有關(guān)注資源稟賦。浪費大量的人力物力�，F(xiàn)在是市場經(jīng)濟社會，經(jīng)濟決定政治，政治促進經(jīng)濟。政府部門要做的應(yīng)該是促進作用，而不是決定作用，很多的時候政府部門想放權(quán)又不敢放權(quán)，導致大好的時機擺在面前，經(jīng)營的商家想做又不敢做，讓煮熟的雞都飛走了。
    豬八戒
    根據(jù)這幾年做市場的經(jīng)歷，簡單談幾點體會啊。
    首先明確一點，就政府是否應(yīng)該參與到專業(yè)市場的行業(yè)規(guī)劃中去？關(guān)于這個問題，答案是肯定的。
    2、政府規(guī)劃部門作為市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控部門，對城市整體商業(yè)經(jīng)濟的定位和發(fā)展有這不可推卸的責任和義務(wù)，市場經(jīng)濟并不是放任自流，任其自生自滅，這樣反而會導致更嚴重的無序競爭。政府應(yīng)該從增強整個城市競爭力和促進本區(qū)域商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的角度來考慮大型專業(yè)市場規(guī)劃布局的問題，而不應(yīng)該是注重局部地區(qū)利益或者個別開發(fā)商利益。 所以整體的市場規(guī)劃是很有必要的，比如，北京前兩年已經(jīng)在城市規(guī)劃商業(yè)布局方面制定了三環(huán)以內(nèi)不再新批大型市場的相關(guān)管理規(guī)定，以緩解因大型商業(yè)設(shè)施過度集中市區(qū)而帶來的諸多難題。
    3、政府部門是對整個城市經(jīng)濟乃至本地區(qū)市場經(jīng)濟的發(fā)展是有著很清晰的判斷和認識的，所以更應(yīng)該利用宏觀調(diào)控手段來從根本上解決市場惡性競爭、無序競爭的問題，以避免勞民傷財，浪費社會資源。 作為開發(fā)商應(yīng)該是積極主動的引導或者適應(yīng)政府的規(guī)劃，從實際出發(fā)，根據(jù)市場發(fā)展的真實需求，分析某項目是否能夠順利開發(fā)、運營，而不是一味的盲從。
從國內(nèi)目前專業(yè)市場發(fā)展比較發(fā)達的城市來看，政府部門在市場規(guī)劃方面都起到了積極的促進和引導作用，畢竟，政府的力量要遠比某個開發(fā)商要強大的多。比如浙江義烏、河北白溝、山東臨沂，這些城市都是在以政府為主導力量的市場規(guī)劃、管理的體系下，專業(yè)市場經(jīng)濟才取得的長足的且令人矚目的成績。義烏由原來的一個小鎮(zhèn)已經(jīng)發(fā)展為全球小商品采購中心，成績不言而喻；白溝由原來的幾條街道攤販發(fā)展到擁有近100萬平米、十個大型現(xiàn)代專業(yè)市場規(guī)模，其中由箱包經(jīng)濟衍生的整個行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國內(nèi)最大的箱包產(chǎn)業(yè)基地，白溝也由一個鎮(zhèn)躍升為副地級的開發(fā)區(qū)；而臨沂也已經(jīng)成為擁有68個專業(yè)市場，年交易額500億元僅次于義烏的全國第二大專業(yè)市場集群。而在這些數(shù)字的背后，每個城市都有一般由市委副書記為主導的商城管理委員會，來專門統(tǒng)籌整個城市的專業(yè)市場規(guī)劃、發(fā)展、布局、行業(yè)選擇、產(chǎn)業(yè)促進等相關(guān)的管理工作，毫無疑問，這些工作歸于這些城市的發(fā)展起到了巨大的積極推動作用。
    5、當然并不是所有的政府規(guī)劃都是對的。比如，沈陽沈河區(qū)，當時在建五愛服裝市場的時候，規(guī)劃規(guī)定在本區(qū)域不再發(fā)展其他服裝市場。但是經(jīng)過十幾年的發(fā)展，五愛服裝產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為了輻射東三省及內(nèi)蒙古地區(qū)的龍頭服裝市場，年交易額近300億元，但是當時建造的體量和硬件條件早已不能滿足現(xiàn)在本行業(yè)的發(fā)展，而且也制約了該地區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。當市場情況發(fā)生很大變化的時候，再固守政府規(guī)劃的話，市場經(jīng)濟也有會不允許的。所以當五聯(lián)服裝廣場面世的時候，售價每平方6萬元仍被搶購一空也就不足為奇了。
    6、同地區(qū)的同類項目應(yīng)該是建立在滿足市場發(fā)展需要、推動市場發(fā)展前提下的良性競爭，一般的情況下，政府的規(guī)劃很少有“ 重復建設(shè)” 的嫌疑，即便有重復也是立足于未來發(fā)展的角度，因為如果因為過度開發(fā)而產(chǎn)生根本性的供應(yīng)量過高而稀釋市場真實需求的話，或者導致項目失敗，那也不能怪政府，只能怨開發(fā)商自己不懂。當然，因為硬件升級、環(huán)境改善而新建市場導致原有市場經(jīng)營效益下滑，那另當別論，應(yīng)該屬于正常的市場發(fā)展規(guī)律和需要。
    七上八下
    第一次認識到政府規(guī)劃對專業(yè)市場的影響是在九六年，是在紹興柯橋輕紡城。九十年代初期輕紡城為國內(nèi)頭號紡織面料專業(yè)批發(fā)市場，曾經(jīng)創(chuàng)下三十幾平米的一個檔口年租金百萬的神話（九四年的一百萬！）而被廣為報道。槍打出頭鳥（象北京秀水一樣），這則新聞引發(fā)了輕紡城周邊在不到兩年多的時間里興建了數(shù)個紡織面料市場，等到我去的時候，原來的老市場已經(jīng)風采不再，新市場大部分也閑置大半。就連和老市場的隔河而望的新區(qū)也開始了跑馬圈地般建市場賣商鋪，印象最深的是看了個開業(yè)沒多久就關(guān)門的項目，大門半開著，里面一個人都沒有，滿地垃圾，商鋪都空蕩蕩的，不少上面的門楣還貼著一些商行和廠家的名稱，和我一起去的同事忍不住喊了句：真慘��！整個建筑里馬上就發(fā)出了慘啊——啊！的回聲。
    其實與其政府有沒有必要對專業(yè)市場進行規(guī)劃不如討論下如何把握對專業(yè)市場進行規(guī)劃的“度”。
    圍繞著一個成熟的專業(yè)市場無度的進行寄生式開發(fā)，后果會怎么樣？經(jīng)營商家就那么多，客戶和消費者的量還是沒有變，但是市場的容量卻在成倍的增加。不對市場進行規(guī)劃，不僅投資者的利益等不到保障，商家經(jīng)營穩(wěn)定性差，市場整體競爭能力下降，就連開發(fā)商也是受害者之一。試想一下如果一個寄生項目的租售大為成功，還沒有等到開業(yè)緊鄰的地塊就開始大張旗鼓的立起帶有效果圖的牌子，這樣的市場所有誰敢去投資？有的人說讓他們公平競爭優(yōu)存劣汰，問題是在這樣一個人人自危的環(huán)境里有誰是贏家？有的湖友在帖子里提到的沈陽五愛和五聯(lián)的項目風波，不知道他是不是清楚一但政府收回承諾批準沈陽五聯(lián)經(jīng)營服裝，緊鄰五聯(lián)東邊的大成小區(qū)兩大地塊馬上就會下拆遷通知，也就是說一旦五聯(lián)成功啟動，還沒等開業(yè)，又會有兩個比五聯(lián)和五愛大的多的項目要開始銷售了！不到三年的時間里，已經(jīng)飽和的五愛商圈服裝的經(jīng)營面積就會增加將近四倍！
    還有的湖友認為高租金代表著市場拓展的空間很大，對這點我也有些想法。自然形成的高租金代表市場商戶之間的凝聚力和高素質(zhì)的經(jīng)營能力，意味著下游市場或消費者的認可。租金是市場經(jīng)營狀況最客觀的體現(xiàn)，租金高低意味著項目整體的經(jīng)營的好壞，做過經(jīng)營管理的人都知道這種自然形成的高租金在對商戶經(jīng)營能力的篩選起到了重要的作用，使市場保持著良性循環(huán)，高租金也是項目成功發(fā)展的一個標志。如果高租金成為市場擴容的一個理由，那么得益于商業(yè)地產(chǎn)的群體只能是些投機的開發(fā)商，一個四十年用途的商業(yè)項目他的壽命究竟有多長？值得考慮。
    至于市場的規(guī)模應(yīng)該如何判斷，我覺得市場的經(jīng)營管理者的意見要比營銷策劃者更準確些。大部分市場的組成結(jié)構(gòu)為知名品牌、普通品牌、貼牌商品或非品牌商品。前兩者統(tǒng)計不難，比如服裝中的女裝，現(xiàn)在國內(nèi)能夠連續(xù)三年在批發(fā)市場中立足的品牌不到三百個。一般來說現(xiàn)在成熟的中轉(zhuǎn)型批發(fā)市場基本上已經(jīng)沒有上游廠家的空白點，這方面經(jīng)營管理者更有發(fā)言權(quán)。
    作為專業(yè)市場的營銷策劃者，攻城略地是職業(yè)本能。但作為專業(yè)市場的經(jīng)營管理者也絕不會坐以待斃。這是一個屁股決定腦袋的命題，只要有商業(yè)地產(chǎn)就會有不間斷的攻防之戰(zhàn)，如何避免公共資源浪費和惡性競爭應(yīng)該是政府所做規(guī)劃的一個準則吧！

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