專業(yè)市場的商業(yè)規(guī)劃

　　隨著房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日益成熟，房產(chǎn)市場競爭、特別是商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭尤為激烈，競爭催生新的建筑模式、新的地產(chǎn)概念層出不窮。街區(qū)商業(yè)以追求形式與功能的最佳組合為目的，街區(qū)商業(yè)是其中頗為搶眼的一個概念，正成為商業(yè)地產(chǎn)中炙手可熱的新模式。有人預(yù)測，街區(qū)商業(yè)將引發(fā)下一輪的市場熱潮。它的出現(xiàn)也是城市發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。
　　■“街區(qū)商業(yè)”引領(lǐng)樓市熱流成就商業(yè)物業(yè)
　　街區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)最早在北京。首先是建外SOHO 推出特色商業(yè)街區(qū)，仿照上海新天地的業(yè)態(tài)模式，在北京CBD商務(wù)區(qū)營造一個有16條步行商業(yè)小街、300個沿街店鋪，以及20個雙層花園的商業(yè)街區(qū)；與此同時，以街區(qū)商業(yè)為概念，由蘋果商業(yè)街和“蘋果二十二院街”組成的蘋果街也已面世。第七街區(qū)，則完全向外宣傳打造具有時尚特色的商業(yè)街區(qū)。同時還有像萬達、金地等著名商業(yè)地產(chǎn)公司的項目開始準(zhǔn)備將其街區(qū)商業(yè)推向市場。
　　多個街區(qū)商業(yè)項目的推出，使街區(qū)的概念成為近期商業(yè)地產(chǎn)中最熱的一個詞。那么，街區(qū)概念如何成就商業(yè)物業(yè)？北京后現(xiàn)代城的主創(chuàng)人員通過對美國佐治亞州建筑界進行的“城鎮(zhèn)復(fù)興計劃”考察，提出了“美國后街生活”的產(chǎn)品理念。后現(xiàn)代城的“美國后街”集餐飲、零售、文化、娛樂等為一體，將是一個具國際水平的綜合性時尚休閑區(qū)。
　　■城市發(fā)展催生“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”時代
　　隨著城市社區(qū)化的大勢所趨，房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也必將走向社區(qū)化，因此，杭州商業(yè)地產(chǎn)步入“街區(qū)”時代也是大勢所趨。一方面，源于樓市競爭而帶來的創(chuàng)新的需要；但另一方面，也是城市文明不斷推進的結(jié)果。
　　宏觀到城市發(fā)展的角度，街區(qū)住宅的價值也值得挖掘：由于街區(qū)能開放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套資源，另一方面也使街區(qū)里的商店、辦公場所、公建配套等得到更大程度的商業(yè)利用，達到社區(qū)效益的最大化。
　　面臨shopping mall喊停、專業(yè)市場走平、縣市大商場的窮途末路，街區(qū)商業(yè)因有合理的布局，便利的交通，經(jīng)營形式也更為多樣化，沒有shopping mall和專業(yè)市場等的不便，因此是目前較符合中國的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是商業(yè)模式的一個發(fā)展方向。
　　■杭州出現(xiàn)首個“街區(qū)商業(yè)”
　　從簡單的樓座到組團住區(qū)到小區(qū)到社區(qū)到今天的街區(qū)，杭州商業(yè)地產(chǎn)的舞臺已經(jīng)不再拘束于狹隘的建筑平臺和傳統(tǒng)的利潤法則。隨著北京的“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”旋風(fēng)席卷而來，華元.16街區(qū)這個帶有鮮明“街區(qū)地產(chǎn)”特征的房地產(chǎn)新盤應(yīng)運而生。
　　作為商業(yè)地產(chǎn)的開拓者，華元房產(chǎn)精心打造了下沙首個大型商住項目——— 華元.16街區(qū)，它擁有近2萬平方米的街區(qū)商鋪和3萬余平方米酒店式寫字樓，將為我們提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新銳的 BLOCKSTREET商業(yè)模式。十個BLOCK模塊街區(qū)相對獨立又渾然一體，主街與四條次街交錯分割，營造立體式的商業(yè)內(nèi)街，形成流動性極強的內(nèi)部空間。除此之外，它比shoppingmall更精致，更鮮活，但同樣功能齊備，尤為難得的是其中每個鋪位都臨街而設(shè)。
　　■“街區(qū)商業(yè)”的獨特之處
　　街區(qū)是城市系統(tǒng)的一個重要構(gòu)成部分，它的價值不僅在于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的“通道”，構(gòu)成“公共活動空間”；提供各單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”，同時還提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。街區(qū)會告訴我們很多東西，除了周邊物業(yè)可以賣多少錢外，它也告訴了我們在這個街區(qū)，怎樣的生活空間會賣這樣的價格，甚至是更高的價格。這里所指的“城市街區(qū)”應(yīng)該包含兩個指標(biāo)：一是硬件，在項目建筑空間的營造上，有傾向性地選擇了時尚元素比較高的社區(qū)配套，如主體商業(yè)街、富有情調(diào)的景觀以及高爾夫練習(xí)場設(shè)施或主題公園；二是軟件，這是“城市街區(qū)”的核心體系，即對生活在這個街區(qū)的人的生活習(xí)慣、人生價值定位等方面的引導(dǎo)。街區(qū)商業(yè)作為在街區(qū)住宅的基礎(chǔ)上應(yīng)運而生的商業(yè)模式更有其獨特之處。以華元.16街區(qū)為例，“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”應(yīng)該包括以下要素：
　　1.鋪鋪臨街
　　街區(qū)商業(yè)最大的商業(yè)魅力就在于開放性：街中設(shè)街，四面貫通，鋪鋪臨街，無商業(yè)死角……處處人潮涌動，商業(yè)空間充滿人情味。
　　2.復(fù)合功能
　　街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，集購物、休閑、娛樂、居住等為一體，各業(yè)態(tài)間互動互補，真正使全人群（各個年齡群）、全天候一站式購物消費成為可能。
　　3.黃金比例
　　街區(qū)商業(yè)空間不過分大，長度不過分長；街區(qū)的科學(xué)規(guī)劃令人只需步行，便可輕松購物、娛樂、休閑、看電影。黃金比例的店面分布，合理的面寬及進深，讓店鋪投資的性價比達到最高。人性的尺度帶來交往和溝通的便利，更帶來有效商業(yè)時間的延長。
　　4.連通城市
　　街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通。街區(qū)的格局必然是四面貫通的，街區(qū)的位置必然是要處在交通樞紐上的。商業(yè)不再是一個區(qū)域的獨立體，而是一個城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街區(qū)不僅極大地阻止了本地消費的外流，更大量吸納了外圍人流。
　　5.動靜隔離
　　街區(qū)商業(yè)通過空間的靈活過渡，改變了人流熙攘、環(huán)境喧囂的商業(yè)第一印象，多條商業(yè)內(nèi)街和次內(nèi)街，多種功能分區(qū)，鬧中取靜，靜中求動，實現(xiàn)動靜隔離。消費環(huán)境幽雅、舒心、個性飛揚，業(yè)態(tài)之間動靜有序，互不干擾。
　　6.廣場效應(yīng)
　　街區(qū)商業(yè)更注重交流的功能：街區(qū)中勢必存在廣場，廣場是人們迷戀一個地域的重要依據(jù)，是一個區(qū)域活力的第一見證。廣場是最容易吸納人流、聚集人氣的地方，各種有特色文化味道的商業(yè)活動讓商業(yè)在街區(qū)文化的包裝和烘托下價值倍增。
　　華元.16街區(qū)追求形式與功能的最佳組合，追求建筑與城市空間相適應(yīng)。并努力在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造出一個生氣勃勃、情趣盎然的城市商住建筑。作為杭州街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目中的佼佼者，有四大理由成就了華元.16街區(qū)的商業(yè)突出地位：
　　理由一：有一種位置注定就是領(lǐng)先者
　　北臨下沙主干道2 號大街，東接9號大街，西與下沙公交站渾然一體；背靠下沙公共配套中心，與文教區(qū)的中央廣場近在咫尺，占據(jù)大學(xué)城入口門戶位置。項目北面正對浙江工程學(xué)院，與杭州電子科技大學(xué)、浙江警官職業(yè)學(xué)院等高校緊密相連，南鄰下沙大型住宅區(qū)。龐大的消費人群，盡在掌握之中，而區(qū)域的至尊首席，更讓人不容置疑。
　　理由二：交通樞紐商機會聚于此
　　地處下沙真正交通樞紐：緊鄰下沙交通主干道2號大街，相連公交下沙中心站，每天公交車班次約為15分鐘/班，隔街斜望地鐵1號線下沙站，相距不到300米。
　　交通通暢，當(dāng)然人氣鼎盛、人流如織，商機自然源源不斷。
　　理由三:互動業(yè)態(tài)打造城市客廳
　　集合多種經(jīng)營業(yè)態(tài)：酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物應(yīng)有盡有；首個電影超市、國際餐飲巨頭取悅年輕人的需求；酒吧、茶室、咖啡廳打造下沙的會客大廳；各類時尚精品店滿足顧客購物欲望，營造全方位的感官享受。
　　只有如此新鮮而全面的功能，才足以成為下沙城的“城市客廳”。從此，下沙擁有了自己標(biāo)志性的約會地。
　　理由四：鮮活模式人流由此駐足
　　華元.16街區(qū)帶給杭州的不僅是一個出色的商住項目，更為杭州帶來了一種商業(yè)地產(chǎn)的全新模式，這種模式是房產(chǎn)市場競爭的需要，也是城市發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。我們可以預(yù)見，2004年地產(chǎn)投資將由商鋪時代進入街區(qū)時代。
　　市場類商鋪在國內(nèi)商鋪投資市場的角色無庸質(zhì)疑，一方面，市場份額巨大，另一方面，不少市場類商鋪頻頻創(chuàng)造銷售“天價”。
　�。�1）、專業(yè)市場規(guī)模特點
　　規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。
　　比如，同樣是電子市場，專業(yè)經(jīng)營電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的“億客隆南城電子總匯”則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費市場需求的差別。
　　不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當(dāng)然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。
　　經(jīng)營同樣商品的專業(yè)市場，批發(fā)、零售的投資形式對其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場，其規(guī)模約1萬平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對于辦公用品零售來講一定是不恰當(dāng)?shù)摹?BR>　�。�2）、專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點
　　專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。 步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。
　�。�3）、專業(yè)市場名稱特點
　　專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。
　　（4）、專業(yè)市場商鋪的特點
　　商鋪的形式
　　專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。
　　投資回收形式
　　專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。
　　比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場，這類專業(yè)市場基本上都是由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經(jīng)營商采取出租經(jīng)營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。
　　需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。

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