個人商鋪投資最佳攻略

   香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四種，商鋪投資一直被認為是“金”，又有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這些都說明了商鋪投資具有較高的保值增值功能。而在當下宏觀政策針對住宅市場頻頻出手，甚至有房價再漲，調控加大之勢的局面下，相反商業(yè)地產投資政策寬松，這就吸引了很多之前住宅市場的投資者，希望能夠在商鋪市場淘到金。盡管同在房地產行業(yè)，實際上買商鋪和住宅、寫字樓的投資角度是完全不同的，商鋪投資進入難度更大、投資價值組成、投資回報所需的技術條件非常復雜，投資之前一定要對投資項目本身做好細致的考察分析。那么，支撐商鋪價格保值增值的因素到底有哪些？個人投資者投資商鋪又有哪些訣竅呢？　
    街鋪優(yōu)于商場鋪
　　筆者的一個朋友小李從事商鋪投資已有5年了，陸續(xù)在深圳投資了3個商鋪，收益率平均達到了10%以上，小李認為投資商鋪要想做好，首先就要端正心態(tài)，不能抱著投機心理短線操作，而要根據(jù)商鋪的投資特性進行中長期投資，多方考察，才能享受到租金提升，商鋪升值的收益。
　　其次則要仔細了解欲投資商鋪所屬地域近期到至少3年以內的城市發(fā)展規(guī)劃，即使商鋪當下收益率高，但若不久要拆遷或者改建，直接關系到商鋪升值和轉手是否有人接收的問題。此外，還要多方打聽一下交通環(huán)境方面是否有規(guī)劃，比如本來商鋪處于人行區(qū)域，但未來要修成臨車輛通行的街道，那么客流量會受到直接影響，商鋪難以保值增值。
　　確定了商鋪所屬區(qū)域未來長期規(guī)劃有利于商鋪保值增值后，就要具體考察商鋪的具體位置特性了。小李總結了一下好商鋪的共同特性，即，交通便利、商鋪適用行業(yè)廣泛、所處位置客流量大人氣旺，從這點來說，一些甲級商廈的底層或低層商鋪是好選擇，一層的商鋪價值性永遠最高，而其他樓層的售價和租價都隨樓層的不同有很大的差別，一般一樓與二樓的租金要相差2-3倍，而商鋪的租金更會差2-5倍。因此，在擇鋪時，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經營上的安全性。
　　小李認為，個人投資者財力一般有限，更適合選擇街鋪。首先街鋪權屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關系影響較小。其次，投資者可以根據(jù)商鋪價值變化規(guī)律進行‘養(yǎng)鋪’，以時間換得升值空間，從而使得投資收益最大化。
　　街鋪投資忌選旺地死角
　　在決定投資街鋪前，要充分考慮到街鋪的發(fā)展?jié)摿�，因為街鋪一旦經營不好，不但不能獲得收益，可能連最基本的房產價值也無法保證。
　　在投資前要對街鋪進行充分考察，看街鋪的潛力究竟有多大。首先，出于經營的考慮，街鋪所處的位置一定要交通便利，而且要有一定的人流量，但要區(qū)分街鋪人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等，而狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多。
　　人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等。針對個鋪選擇，街角上的鋪位財氣旺，是首選，因為街角匯聚四方人流，人們立足時間長。其次則是處于人流進入的街兩端商鋪，客流有興趣、有時間高密集度停留這些地方。而商業(yè)街中間部分的商鋪則是所謂“死角”，因為客流分散、購物興趣下降、行走體力不支等原因，往往會令得中間段商鋪經營比較困難，這就是為什么有的商業(yè)街會設計成環(huán)繞矩形商街的原因，目的就是為了使得每一家商鋪能夠最大限度地利用商街的所有人流。
　　商鋪選“熟”慎“生”
　　那些在開發(fā)商或管理公司數(shù)年經營下，有固定的經營商家，經營規(guī)模和效應都已具備，已有了旺盛的人氣、商氣、投資回報穩(wěn)定的商鋪在行業(yè)里被稱為“熟鋪”。美聯(lián)物業(yè)工商鋪總監(jiān)江少杰對商鋪市場有豐富經驗，他建議熟鋪優(yōu)先選擇的原因是這類商鋪已進入成熟經營期，具有良好的市場成長性，出租率高、商家穩(wěn)定、經營有序、投資回報明顯。通常情況下，商業(yè)類的地產進入經營階段后，由于商氣、人氣都不夠，需要短則一兩年，長則三四年的培育期，最終才會達到理想的狀態(tài)，而熟鋪的培育期都已過去，培育期中存在的風險都由開發(fā)商承擔，它兼顧了投資者的收益性和安全性，因此頗受投資者的歡迎。
　　生鋪，則是那些一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商的商業(yè)物業(yè)，生鋪一般通過項目區(qū)域美好的遠景規(guī)劃及短期(通常是返租3～5年，不低于10%)的高額投資回報來吸引投資者，但事實上開發(fā)商已在商鋪的銷售價格中把對投資者的回報作為成本考慮進去了，而在生鋪的養(yǎng)鋪周期內，由于實際租金低而承諾回報高，這種巨額補差造成的高運營成本使經營管理公司無法良性運營，進而對投資者承諾的高額回報往往無法及時兌現(xiàn)，這就造成大多數(shù)投資者資金被套，苦不堪言。
　　社區(qū)商鋪要看住宅空置率
　　社區(qū)商鋪由于其目前和未來的人流有保證，而且投資額低，是近年來倍受關注的商鋪投資渠道，江少杰表示，社區(qū)鋪投資的不利在于其人流是固定的，所以一些住宅投機過重的社區(qū)，住宅的空置率高，人流沒有保證。另一方面，社區(qū)投機過重也會導致社區(qū)商鋪的價格一路看漲，其投資潛力也就日益看跌，因此建議投資者謹慎入市。

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