2010最彪悍的4種中國地產(chǎn)商業(yè)模式

　　2010年，地產(chǎn)商業(yè)模式元年�？咳﹀X圈地吃上漲房價(jià)的大鍋飯模式正在過時(shí)。
　　你知道嗎？20年來的巔峰代表萬科，現(xiàn)在最為糾結(jié)。
　　商業(yè)模式必將成為未來10年行業(yè)分化的最重要杠桿。
　　什么樣的模式才值得你放心投資？密切關(guān)注中國特色地產(chǎn)升級(jí)的四大趨勢。
　　注定的轉(zhuǎn)型
　　美歐日韓的地產(chǎn)歷史證明，無論多么投機(jī)，房地產(chǎn)史就是人口史。
　　研究表明，過去10年中，澳大利亞、英國和美國房價(jià)大漲，其人口總體也是上漲，因?yàn)樗麄儞碛休^多的移民。而過去10年，德國、日本、韓國的房價(jià)一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩?fù)瑫r(shí)發(fā)生�，F(xiàn)在在韓國，純正的房地產(chǎn)上市公司基本上已消失。
　　過去十年，中國地產(chǎn)大牛市的造就，實(shí)乃人口紅利造就。1962-1980年中國迎來了人口增長的高峰期，目前這批“嬰兒潮一代”正是購房適齡人，有43%的人口居住在城市。這也是一群掌控目前中國財(cái)富命脈的人群，這一人群和迅速的城市化帶動(dòng)了地產(chǎn)的迅速繁榮。
　　但2010年年初突然冒出來的民工荒已將人口紅利的枯竭問題提上倒計(jì)時(shí)。對(duì)這一時(shí)間窗口的研究有多種角度。
　　如果以25-45歲為購房適齡人口，則在2008年已經(jīng)達(dá)到高峰，隨后將持續(xù)下降。若以35-54歲為社會(huì)中間群體，則這一紅利在2010年即達(dá)到高峰，此后將展開四五年的平臺(tái)。而萬科也擁有屬于自己的版本。
　　無論以哪個(gè)版本計(jì)算，人口紅利留給地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)不多。當(dāng)然，未來還有另一個(gè)因素可在某種程度對(duì)沖紅利萎縮，即城市化。中國目前城市化率為45.6%，未來尚有2億多人口需要城市化。不過問題在于，中國的戶籍制度和過早脫離購買力的房價(jià)會(huì)很大程度上將城市化需求分散化。
　　拐點(diǎn)之前，地產(chǎn)商必須做好戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
　　可資借鑒的案例是，美國幾大地產(chǎn)商普爾特（一譯帕爾迪）、萊納和桑達(dá)克斯，都是因?yàn)槊鎸?duì)1960年代房地產(chǎn)過熱導(dǎo)致的市場低潮而第一次做了重要轉(zhuǎn)型。而歷史經(jīng)驗(yàn)支持，每當(dāng)一個(gè)國家的城市化率達(dá)到50%的時(shí)候，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)之間的翹翹板開始錯(cuò)位，商業(yè)地產(chǎn)的景氣周期超越住宅。
　　我們相信，萬科在此時(shí)做出的決定是具有歷史前瞻性的，雖然郁亮強(qiáng)調(diào)主體仍然走住宅線路。不過當(dāng)郁亮站在20年后回眸，或許他明白當(dāng)時(shí)是為了敷衍媒體。
　　因?yàn)榧t利拐點(diǎn)之后，中國住宅地產(chǎn)還有起死回春的機(jī)會(huì)嗎？譬如有全球移民的增量？目前我們看不到。條件或許只有一個(gè)，即迅速重新放開計(jì)劃生育。
　　轉(zhuǎn)型的難言之隱
　　如果我們停留在這個(gè)分析水平線上，顯然是紙上談兵。
　　主流的分析論點(diǎn)是，因?yàn)橹袊�地價(jià)的飆升速度太快，而未來房價(jià)趨勢很難追得上，二者之間的剪刀差越來越少。所以，傳統(tǒng)的依靠快速滾動(dòng)，賺房價(jià)上漲的錢的辦法過氣了。
　　如果是因?yàn)檫@樣，那么我們會(huì)對(duì)此感到奇怪：目前明確提到轉(zhuǎn)型的公司，只有萬科和金地兩家向來投好的類似民營的兄弟公司。我們沒有聽到保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中海外等等地產(chǎn)巨頭的表態(tài)。
　　而喊得最多的口號(hào)，其實(shí)是一線市場轉(zhuǎn)入二三線。這并不是重大的行業(yè)邏輯變革，是機(jī)會(huì)的轉(zhuǎn)移。
　　這是否意味著，中國的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型可能只對(duì)部分地產(chǎn)商產(chǎn)生效用。反過來說，一些強(qiáng)勢地產(chǎn)商根本不存在轉(zhuǎn)型問題，或者說它們一開始就擁有了強(qiáng)大的商業(yè)模式。
　　是什么逼迫著萬科調(diào)整思路？我們以為直接的原因是，近兩年大央企地產(chǎn)模式、城投模式、類城投模式（招商地產(chǎn)、華僑城、華潤置地等）等帶有強(qiáng)烈政府背景地產(chǎn)模式興起，打亂了原來的住宅地產(chǎn)開發(fā)的“短平快”模式——土地和資金的周轉(zhuǎn)，原來是弱勢地產(chǎn)商的強(qiáng)項(xiàng)，現(xiàn)在顛倒過來了。
　　在這個(gè)簡單的公式中：凈資產(chǎn)收益率＝銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)（財(cái)務(wù)杠桿）
　　資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率被人為的降低了�；蛘哒f，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，結(jié)構(gòu)性的失衡了。這也意味著，因資產(chǎn)周轉(zhuǎn)問題而導(dǎo)致的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，也是失衡的，弱者被提前，強(qiáng)者被延后。
　　所以，我們根本不用擔(dān)心強(qiáng)勢央企的商業(yè)模式問題。他們本身就是極具競爭力的商業(yè)模式。他們的轉(zhuǎn)型，需要市場進(jìn)一步的大調(diào)整。
　　中國特色的商業(yè)模式
　　這就是中國特色的市場邏輯。
　　中國的邏輯是有很多特殊的，比如說，房價(jià)收入比已經(jīng)非�；�形了，地產(chǎn)能照樣萬馬奔騰。是什么使得房價(jià)居高不下呢？你看看上周北京誕生的地王就知道了，大量成本低廉、勢力龐大、后顧少憂的央企資本，讓中國的地產(chǎn)價(jià)格杠桿變形了。
　　在上述公式中，可以做出幾個(gè)轉(zhuǎn)型的推導(dǎo)，這也是美國幾大地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型路徑：要么是像Centex通過產(chǎn)業(yè)化提高周轉(zhuǎn)率，再通過細(xì)分化市場苦苦守住住宅市場，要么像Horton那樣通過連鎖銷售的模式那樣壓縮成本提高利潤率，要么像Lennar轉(zhuǎn)向金融服務(wù)商和商業(yè)地產(chǎn)，提高資金周轉(zhuǎn)效率，要么像BXP一樣轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，專注與產(chǎn)品利潤提高和內(nèi)涵挖掘。
　　這就是目前萬科和金地所努力的幾個(gè)方向。
　　但是正如上圖所示，官方資本和國有土地，所衍生出的地產(chǎn)資源分配路徑迥異于美國，也與香港完全不同。
　　在這二者構(gòu)成的框架下，資金和土地成本降低，周轉(zhuǎn)壓力小，因而中國可能難以出現(xiàn)廣泛的金融地產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化也有相當(dāng)難度。
　　目前已經(jīng)形成的具有強(qiáng)勁生命力的模式，將在一段時(shí)間代表著重要方向。
　　一是，央企集團(tuán)，以中國建筑為典型，整合建筑和地產(chǎn)，甚至可能及其他，類似于美國Centex；
　　二是，城投模式興起；
　　三是，大型地產(chǎn)商與地方政府合作，綁定型的綜合性社區(qū)或園區(qū)地產(chǎn)，將成為一個(gè)趨勢，比如招商地產(chǎn)與地方合作而成的“工業(yè)地產(chǎn)”，華僑城的旅游地產(chǎn)，保利地產(chǎn)和萬科籌備進(jìn)入的老年地產(chǎn)等等。
　　而商業(yè)地產(chǎn)，毋庸置疑將獲得廣泛的發(fā)展，這不但是城市化發(fā)展的需求，更是中國特色的地產(chǎn)環(huán)境下的市場需要。由此構(gòu)成的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，會(huì)逐漸走上前臺(tái)。
　　同時(shí)，我們可以預(yù)見到一些衰亡，那將大量發(fā)生在如下區(qū)間：無資金實(shí)力的中小開發(fā)商、不轉(zhuǎn)移到次級(jí)市場的一線和二線住宅開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)比例過重而融資渠道有限或周轉(zhuǎn)效率極差的企業(yè)。
　　最后是死死守在住宅開發(fā)領(lǐng)域，而沒有任何商業(yè)模式對(duì)沖的無論大中小型公司。

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