商業(yè)地產(chǎn)和住宅投資的專業(yè)知識(shí)

    和投資任何產(chǎn)品一樣，商業(yè)地產(chǎn)的投資也存在風(fēng)險(xiǎn)。作為一項(xiàng)對(duì)于普通投資者相對(duì)陌生的投資項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)投資需要投資者有更加專業(yè)的知識(shí)和獨(dú)到的投資眼光。
    與住宅類房產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資要復(fù)雜不少。這主要原因在于，商業(yè)地產(chǎn)除了具有房地產(chǎn)屬性外，更重要的，還是因?yàn)樗�的商業(yè)屬性，只有通過兩個(gè)方面的綜合評(píng)價(jià)，才能確定一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)，除了必須掌握房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識(shí)外，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的總體商業(yè)環(huán)境需要有專業(yè)的認(rèn)識(shí)。
    同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)像綜合體項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式有三種，第一種為只租不售；第二種為租售截獲或帶租約發(fā)售；第三種為只售不租，每種模式各有利弊。
    從購房者投資的角度來說，臨街商鋪的投資相對(duì)簡(jiǎn)單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長(zhǎng)性。而對(duì)于比較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目投資，投資回報(bào)率、項(xiàng)目的成長(zhǎng)性和升值空間、項(xiàng)目的可行性及風(fēng)險(xiǎn)都是應(yīng)該注意的方面。
    南方一些城市的小戶型寫字樓逐漸成為投資新寵。數(shù)據(jù)顯示，僅在10月份，杭州寫字樓就成交了1206套，占當(dāng)?shù)?0月商業(yè)項(xiàng)目總成交量1480套的絕大部分。而在今年1-10月，杭州寫字樓也成交了4696套，
     業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓逐漸進(jìn)入大家的投資視野，主要是因?yàn)椋�目前的�?jīng)濟(jì)發(fā)展催生了大量中小型企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公空間的要求不高，一兩百平方米的面積基本可以滿足他們的要求。另外，住宅禁商業(yè)使大部分中小企業(yè)失去了租金相對(duì)低廉的住宅樓和商住樓的辦公條件，小戶型寫字樓自然解決了這一問題。從目前的市場(chǎng)行情來看，小戶型寫字樓不僅銷售良好，同時(shí)，租賃市場(chǎng)上租戶資源豐富，租金穩(wěn)步上漲。
    然而，戴德梁行最新公布的全球商業(yè)房地產(chǎn)投資情況年度報(bào)告顯示，全球?qū)懽謽堑耐顿Y回報(bào)率在2009年預(yù)計(jì)將下降20%，報(bào)告指出，在2008年至2010年期間，英國商業(yè)房地產(chǎn)累積投資回報(bào)率將跌至有記錄以來的最低水平。金融城和倫敦西區(qū)的寫字樓租金自2007年達(dá)到頂峰之后，目前已分別暴跌31%和23%，預(yù)計(jì)在今后兩年中還將分別下跌14%和20%。寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。
    作為商業(yè)地產(chǎn)中的主要組成部分，近年來酒店式公寓以其酒店般的良好環(huán)境、酒店式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)及相對(duì)于酒店的較低租金，而廣受中高端商務(wù)人群的青睞，租金節(jié)節(jié)看漲。業(yè)內(nèi)人士表示，投資酒店式公寓需要對(duì)一個(gè)城市的商務(wù)氛圍、商務(wù)人流、工商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景等做綜合判斷，才能有的放矢。
    社區(qū)商鋪是最具投資潛力的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目之一，一個(gè)社區(qū)少則幾百戶，多則幾萬戶，里面居住的社區(qū)居民就是社區(qū)商鋪的消費(fèi)者，由于社區(qū)商業(yè)是整個(gè)社區(qū)的配套設(shè)施之一，因而，它是需要根據(jù)整個(gè)社區(qū)的住戶、人口來配備的。如果商鋪太多住戶太少，則社區(qū)住戶就沒法支撐過多的商鋪；如果商鋪太少，則社區(qū)商業(yè)供應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)緊張局面。除此之外，還要根據(jù)周邊情況來判斷是否會(huì)有較大增值空間。
    因此，對(duì)邯鄲來說，商鋪的投資也同樣具有一定價(jià)值。

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