商鋪投資的五種新意識(shí)

    據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在未來(lái)的三年里，將有一段商鋪產(chǎn)品的集中上市期，在這一段時(shí)期里，市場(chǎng)供應(yīng)充足，商鋪投資的選擇、比較余地比較大。這種市場(chǎng)背景下，商鋪投資該如何進(jìn)行呢？專家建議，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)變化，適當(dāng)調(diào)整投資商鋪思維定向和判斷標(biāo)準(zhǔn)，從而取得可持續(xù)增值的商鋪投資收益。
　　增加商業(yè)意識(shí)
　　商鋪姓房不是房，是一種固化的資本，是一種投資的工具，人們通過(guò)投資商鋪，為的是取得資本增值，或者是取得自營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)。商鋪不是消費(fèi)品，從商鋪的終端用途來(lái)看，它是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，它自身不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而是在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中體現(xiàn)它的價(jià)值，即在同等條件下，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益越好，商鋪越有價(jià)值。投資商鋪必須從商業(yè)考察入手，研究商鋪所在商圈的購(gòu)買力、交通設(shè)施、商鋪供應(yīng)總量以及商鋪?zhàn)陨淼奈恢玫惹闆r，才能正確判斷投資對(duì)象的價(jià)值真實(shí)水平。同時(shí)，當(dāng)?shù)仄渌�房地產(chǎn)品種對(duì)商鋪的價(jià)值有重要影響作用，也是要關(guān)注的內(nèi)容之一，但是，一定要結(jié)合商圈諸要素來(lái)綜合考慮，如果僅以當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格作為衡量商鋪的惟一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，有可能造成投資者判斷失誤。假設(shè)在一個(gè)建筑密度很低、人口稀少的極品高端住宅區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)一些商鋪看看，這里的商業(yè)營(yíng)業(yè)額極有可能是“大雪過(guò)后白茫�！�，而位于其間的商鋪也只能“坐愁紅顏老”了。
　　增強(qiáng)景觀意識(shí)
　　從投資角度看，商鋪投資數(shù)額大而資金的回收周期較長(zhǎng)，是一種長(zhǎng)期運(yùn)作而又比較穩(wěn)定的投資活動(dòng)。在現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)條件下，8～10年回收投資屬于十分正常的結(jié)果。那么商鋪未來(lái)增值潛力，應(yīng)當(dāng)如何判斷呢？
　　商鋪未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ�與商業(yè)總體的發(fā)展方向密切相關(guān)。以上海為例：在有關(guān)上海的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，有一項(xiàng)指標(biāo)是應(yīng)當(dāng)引起投資充分注意：即上海的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到40%以下，意味著人們吃飽穿暖的要求已經(jīng)達(dá)到，開(kāi)始進(jìn)入講究商品性價(jià)比和關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的層面。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)繼續(xù)，人民的生活質(zhì)量會(huì)越來(lái)越好，對(duì)商業(yè)服務(wù)的要求會(huì)越來(lái)越高。按照這種消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)判斷，未來(lái)商鋪的舒適性和愉悅性的要求被提了出來(lái)，即商鋪不僅僅要為其實(shí)際使用功能——商業(yè)銷售著想，還要考慮到商業(yè)的服務(wù)對(duì)象——消費(fèi)者的多層次要求，即人們?cè)谙�費(fèi)的同時(shí)，還有感官上的服務(wù)或享受要求。人們希望自己所去消費(fèi)的商店要具有良好的購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)文化氛圍，如此一來(lái)，商鋪要有觀賞功能的附加要求又被提了出來(lái)。
　　增添汽車意識(shí)
    毫無(wú)疑義，汽車消費(fèi)的時(shí)代在不知不覺(jué)中到來(lái)。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，上海市持有駕照的人士已經(jīng)多達(dá)180萬(wàn)，這是一個(gè)不可小覷的消費(fèi)群體。今年6月份，上海市私人汽車牌照的投放量成倍增加，可是拍賣的價(jià)格仍然頑強(qiáng)上攀至30000多元。另外，隨著汽車行業(yè)保護(hù)結(jié)束期臨近，車價(jià)下降的幅度將越來(lái)越大，有購(gòu)車能力的人越來(lái)越多，有車的消費(fèi)一族會(huì)更加龐大。有車思維將要或者已經(jīng)改變了中高消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣，有車族在安排購(gòu)物行程時(shí)，第一反應(yīng)就是考慮前往的消費(fèi)場(chǎng)所或商場(chǎng)的停車設(shè)施和到達(dá)路徑。作為商鋪投資者應(yīng)當(dāng)考慮有車消費(fèi)的重要性，意義在于：在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平條件下，有車人群的消費(fèi)水平、消費(fèi)能力相對(duì)來(lái)說(shuō)比較強(qiáng)，商業(yè)的利潤(rùn)空間也比較大，因此，商鋪?zhàn)饨鹕仙�空間也比較開(kāi)闊。在國(guó)外，有專門(mén)的汽車廣場(chǎng)、汽車電影、汽車旅館、汽車餐廳等，有車消費(fèi)被列為重要的開(kāi)店要素。汽車消費(fèi)購(gòu)物的商業(yè)因素出現(xiàn)，使商鋪的使用功能又增加了新的內(nèi)容，它要求商業(yè)、商鋪在設(shè)置時(shí)，要充分考慮有車消費(fèi)群的各種要求，如停車、商品檔次、裝飾特點(diǎn)、消費(fèi)特征等等。如果商鋪具有寬松的泊車條件、周邊氛圍適合汽車消費(fèi)，那么商鋪的接納能量變大了，商圈也會(huì)在一定程度上變大。商鋪（商業(yè)）也將因?yàn)閾碛蟹秶鷱V、購(gòu)買能力強(qiáng)的消費(fèi)群，而變得更有價(jià)值。
　　增補(bǔ)空地意識(shí)
　　空地概念是作者最近對(duì)本市商鋪思考的結(jié)果。對(duì)一個(gè)商業(yè)繁華的區(qū)域而言，商鋪的商業(yè)價(jià)值顯而易見(jiàn)。但商鋪的市場(chǎng)價(jià)格基本到位，上升空間相對(duì)有限，其商業(yè)成本增加，租金收入減少，那么要想獲得較高的升值空間就必須通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)達(dá)到。其實(shí)，商鋪投資是通過(guò)資本投入，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)作來(lái)獲得投資收益的。而對(duì)周邊有空地的商鋪而言，有可能獲得收益快速增長(zhǎng)的空間，這是因?yàn)樯啼伒膬r(jià)值是依靠所在商圈購(gòu)買力的質(zhì)和量及消費(fèi)量、商業(yè)利潤(rùn)、商鋪總量配置等因素來(lái)體現(xiàn)的，商鋪周邊有空地，將來(lái)就有可能導(dǎo)入購(gòu)買力，而購(gòu)買力的導(dǎo)入就會(huì)導(dǎo)致銷售機(jī)會(huì)，促使商鋪價(jià)值提升。需要說(shuō)明的是，空地對(duì)商鋪只是意味著獲利可能，但“做空”時(shí)還要注意空地的容量、面積、用途、規(guī)劃、實(shí)施日期等重要因素，如果未來(lái)空地對(duì)商業(yè)沒(méi)有促進(jìn)作用，甚至有阻礙作用，那么這類“做空”商鋪應(yīng)當(dāng)慎而慎之。反之如果是開(kāi)發(fā)住宅或辦公樓的空地，那么現(xiàn)行鋪價(jià)可能是可以“逢低吸納”的“地板價(jià)”。
　　增加周邊市場(chǎng)意識(shí)
    購(gòu)置商鋪的目的是為了取得資本增值，既然是投資行為，那么它就會(huì)受到資本市場(chǎng)的影響，資本的最大特征是追逐利潤(rùn)，它的選擇標(biāo)準(zhǔn)是利潤(rùn)產(chǎn)出率的高低。由于目前上海商鋪的投資回報(bào)率還高于市場(chǎng)認(rèn)可的獲利值域，整個(gè)市場(chǎng)的總體特征是資本進(jìn)入期，鋪價(jià)由于資本積聚而處于上揚(yáng)中。在資本集中后，總體利潤(rùn)變少，回報(bào)率下降，資本就會(huì)抽身離場(chǎng)，向那些高回報(bào)的其他投資市場(chǎng)流動(dòng)。對(duì)于本市商鋪市場(chǎng)而言，最主要的周邊市場(chǎng)影響因素莫過(guò)于住宅市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。從市場(chǎng)歸屬來(lái)看，住宅市場(chǎng)和商鋪市場(chǎng)同屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)，受土地供應(yīng)影響極大。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高漲之時(shí)，土地供應(yīng)緊缺，土地價(jià)格上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降或房?jī)r(jià)上漲形成市場(chǎng)收縮，造成行業(yè)利潤(rùn)下降，進(jìn)而導(dǎo)致資本退出，整個(gè)市場(chǎng)的平均價(jià)格線下移，不少投資者會(huì)因此虧損。另外一個(gè)很重要的周邊市場(chǎng)因素是證券市場(chǎng)因素，從市場(chǎng)的總體來(lái)看，房產(chǎn)包括商鋪市場(chǎng)與證券市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，在同一時(shí)點(diǎn)往往會(huì)出現(xiàn)冷熱不一的狀態(tài)，對(duì)此投資者也要多加留意�？傊�，商鋪投資屬于資本市場(chǎng)范圍，投資者必須關(guān)注周邊市場(chǎng)動(dòng)向。
    鋪市的“老八股”、“認(rèn)購(gòu)證”時(shí)期已經(jīng)，如今進(jìn)入了“找主動(dòng)”、“造黑馬”、“踏板塊”的時(shí)代，過(guò)去那種“有買就賺”的意識(shí)必須更新了。如何在群雄紛起的時(shí)代，跑贏大局，是一個(gè)不小的課題，上述“四增”只是很小一部分，真正要做到“一次投中，長(zhǎng)年得分”還需要許多基本功的修煉。

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