浙江(義烏)商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng),成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨,專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才,還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌,并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
目錄
一、 規(guī)劃的自然條件 ……………………………………
二、 規(guī)劃的市場(chǎng)條件 ……………………………………
三、 規(guī)劃的中心思想 ……………………………………
四、 規(guī)劃的基本內(nèi)容 ……………………………………
1、 基本布局
2、 對(duì)稱性
3、 均好性
4、 交流性
5、 流暢性
6、 環(huán)保性
五、人性的規(guī)劃 ……………………………………………
1、 室外空間尺度
2、 因人而宜
3、 由內(nèi)而外的設(shè)計(jì)觀念
4、 營(yíng)造家的氛圍
六、建筑風(fēng)格 ……………………………………………
七、道路交通 ……………………………………………
八、綠化 ……………………………………………………
規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書
一、 規(guī)劃的自然條件
金慶公寓地處杭州房地產(chǎn)一類地段,南臨青春路,東依東河,地理位置十分優(yōu)越。周邊市政配套齊全,交通便利。南向有老干部活動(dòng)中心可以摭擋灰塵和噪音,使小區(qū)鬧中取靜。金慶公寓可以說(shuō)是市中心的一塊風(fēng)水寶地。但由于金慶公寓地形狹長(zhǎng),規(guī)劃紅線面積只有5784m2,因而規(guī)劃設(shè)計(jì)上迥旋余地不大。若規(guī)劃不當(dāng)很容易造成兵營(yíng)式的呆板格局。
二、 規(guī)劃的市場(chǎng)條件
我們無(wú)法脫離市場(chǎng)現(xiàn)實(shí),孤立的對(duì)一個(gè)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)頗為成熟的今天,許多較大規(guī)模的小區(qū)已經(jīng)在規(guī)劃上有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。它們帶給后繼者的壓力與日俱增,但給我們的借鑒和啟示也能夠幫助我們盡量避免出錯(cuò)。
縱觀杭城各類小型樓盤,特別是市中心的一些樓盤,大多還不能突破兵營(yíng)式的整體格局,這既是因?yàn)榈貎r(jià)、造價(jià)、地形等客觀因素所決定,也和開(kāi)發(fā)商的主觀因素密切相關(guān)。但市中心的這種規(guī)劃現(xiàn)狀,也為物資房產(chǎn)在金慶公寓的實(shí)際規(guī)劃中,提供了一種突破的基礎(chǔ)。
三、規(guī)劃的中心思想
在“以人為本”已經(jīng)快被人唱濫的今天,真正能為消費(fèi)者周全考慮的開(kāi)發(fā)商實(shí)在是不多的。在當(dāng)今以散戶消費(fèi)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,開(kāi)發(fā)商無(wú)論自覺(jué)或不自覺(jué),只有做到為消費(fèi)者考慮得越多,才能讓消費(fèi)者考慮你越多。金慶公寓的規(guī)劃思想,應(yīng)該從真正的以人為本,以家為本的觀念出發(fā),實(shí)實(shí)在在多考慮一些購(gòu)房者的感受,多考慮客戶的舒適度和切身利益。
金慶公寓規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)布局合理、采光充沛、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)。而且規(guī)劃必須兼顧戶型的設(shè)計(jì),建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)一致,公建配套的設(shè)置,與自然環(huán)境和協(xié)統(tǒng)一,與市場(chǎng)現(xiàn)狀的對(duì)立和統(tǒng)一,契合未來(lái)發(fā)展潮流等因素。我們?cè)谝?guī)劃階段考慮得越是周密和細(xì)致,今后面對(duì)消費(fèi)時(shí)所遇到的障礙就會(huì)越少。
四、規(guī)劃的基本內(nèi)容
1、 基本布局
最南為條式住宅,中間為四幢點(diǎn)式,北邊也為條式住宅。(E)與(F)之間、(A)與(C)之間設(shè)置商業(yè)用房,商業(yè)用房下面設(shè)汽車庫(kù)。入口設(shè)在(E)南側(cè)和(C)北側(cè)。出口設(shè)在(A)南側(cè)和(F)北側(cè)。大門設(shè)在(C)與(E)之間。這種在布局的優(yōu)勢(shì)在于:
(1) 打破傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排列布局。創(chuàng)造良好的視覺(jué)效果。
(2) 增大容積率,降低總樓層數(shù),同時(shí)兼顧樓與樓的間距比例。
(3) 市中心點(diǎn)式住宅極少,因而會(huì)給人以耳目一新的感覺(jué)。
(4) 給道路留出自然空間,降低建筑成本。
(5) 真正做到人車分流。
(6) 為做好戶型奠定了極為良好的基礎(chǔ)。
(7) 樓層數(shù)為六層,層高便可設(shè)計(jì)成3米,并為建造部分高廳,錯(cuò)層創(chuàng)造了有利的條件。
2、 對(duì)稱性
金慶公寓這種布局可造成南北對(duì)稱,東西對(duì)稱。合理的對(duì)稱可以產(chǎn)生嚴(yán)謹(jǐn)、尊貴的形式語(yǔ)言。條式的穩(wěn)重大方與點(diǎn)式的清新明快,構(gòu)成金慶公寓獨(dú)具美感的建筑韻律。從造物主給萬(wàn)物的統(tǒng)領(lǐng)——人的對(duì)稱性來(lái)追朔根源,我們應(yīng)該可以感悟到適度的對(duì)稱符合自然界的美學(xué)原理,能夠更好適應(yīng)人的感觀和生理需求。金慶公寓的對(duì)稱性還造成一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì):中間的點(diǎn)式既可以消除整排單一建筑帶給人們的壓迫感和閉塞感,又給通風(fēng)和采光建立了良好的自然條件。
3、 均好性
對(duì)于大的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō),均好性原則尤為重要。如果一個(gè)小區(qū)只是某一局部特別的好,那這種規(guī)劃肯定會(huì)對(duì)今后的銷售產(chǎn)生不利的影響。規(guī)模小的樓盤均好性較難處理,但作用卻是相當(dāng)重要的。金慶公寓的規(guī)劃實(shí)際上分成南北兩個(gè)區(qū)域。各自以一幢條式和兩幢點(diǎn)式形成一個(gè)組團(tuán)。如果在兩個(gè)組團(tuán)中各自配置一塊具有特色的綠地。那么相對(duì)每一幢的業(yè)主來(lái)說(shuō),都就近擁有一個(gè)休閑、觀賞、交往的鄰里空間,顯得親切而自然。
除了位置、綠化的均好之外,戶型的均好猶為重要,按照現(xiàn)在的規(guī)劃,金慶公寓的戶型除了大小有所區(qū)分之外,戶型的好壞差異性很小。由于條式戶型是邊套容易做,中間套難做。但金慶公寓由于規(guī)劃成小進(jìn)深,大面寬的三間朝南格局,條式住宅的戶型反而是整個(gè)小區(qū)中最好的。而點(diǎn)式由于一梯兩戶三面采光。除了主臥帶暗廁外,亦可做到全明設(shè)計(jì),戶型自然也是一流的。戶型的均好將會(huì)成為金慶公寓暢銷最重要的因素之一。
4、 交流性
現(xiàn)代成功人士工作繁忙,生活壓力巨大。無(wú)形中造成人與人之間的冷漠與隔閡。在小區(qū)規(guī)劃中需要充分考慮人與人交流的空間和環(huán)境設(shè)計(jì)。應(yīng)該通過(guò)現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)手段,把戶外空間設(shè)計(jì)成多層次、多式樣的人際交流空間,使人在視覺(jué)上賞心悅目的同時(shí),還為人們提供游戲、散步、交流等活動(dòng)場(chǎng)所。使人們不僅在生活上感到悠閑舒適,更在精神上得到放松和滿足。
5、 流暢性
規(guī)劃的流暢性應(yīng)該體現(xiàn)在道路的經(jīng)濟(jì)與便捷;綠化、住宅、環(huán)境之間的有機(jī)融合;小區(qū)平面與立面的相互協(xié)調(diào)。流暢對(duì)于對(duì)稱布局的嚴(yán)謹(jǐn)能夠起到良好的調(diào)節(jié)作用。規(guī)劃的流暢性能夠使小區(qū)總體布局中道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、住宅系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)以及各圍合部分相互滲透、相互依存,使小區(qū)在平面上、立面上融為一體。能讓小區(qū)更具觀賞性,使用更為舒適和便利。
6、 環(huán)保性
隨著人們生活水平的不斷提高,人們的環(huán)保意識(shí)也在逐步提高。對(duì)于金慶公寓這樣一個(gè)市中心較為高檔的樓盤,環(huán)保的重要性更不言而喻。小區(qū)的車庫(kù)設(shè)置要求占總戶數(shù)50%的比重。而汽車排放的廢氣和噪音將成為小區(qū)的主要污染源,F(xiàn)在的規(guī)劃車庫(kù)設(shè)在商場(chǎng)下面。入口設(shè)在小區(qū)大門兩側(cè),出口設(shè)在西南和西北角。對(duì)整個(gè)小區(qū)的影響是很小的。為了更進(jìn)一步減少噪音,可考慮在車庫(kù)內(nèi)設(shè)置隔音墻。
五、 人性的規(guī)劃
規(guī)劃的靈魂是以人為本。那么規(guī)劃中一切以人的需求和感受為出發(fā)點(diǎn),是規(guī)劃成敗的關(guān)鍵。
(1) 室外空間尺度
從建筑理論上講,親切怡人的尺度和空間,會(huì)給人愉悅和美感。
建筑尺度的把握是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要部分。道路的大小、樓間距、層高、單元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的層次和變化、天際線的起伏與變幻,都需要在整體規(guī)劃時(shí)就加以重視。
(2) 因人而宜
建筑的最主要功能是居住功能,如果在規(guī)劃時(shí)忽略了建筑所承載的主體——人,那樣規(guī)劃就會(huì)失去方向。對(duì)于人的考慮,應(yīng)該從居住區(qū)的社會(huì)基本單位家庭入手考慮。對(duì)于家庭中的成員,不外乎男和女,老人和小孩。對(duì)于一個(gè)優(yōu)秀的規(guī)劃方案而言,適度偏重于對(duì)小孩、女性和老人的考慮和關(guān)懷,會(huì)使整體規(guī)劃更具人性化,也更容易被人們所接受。
(3) 由內(nèi)而外的設(shè)計(jì)觀念
如果先從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā),規(guī)定容積率和建筑尺寸,再來(lái)設(shè)計(jì)戶型,就很難使戶型盡善盡美,符和人們對(duì)日常生活的各種要求。優(yōu)秀的規(guī)劃應(yīng)該從人們的生活水平出發(fā),以滿足居住的舒適性和便利性為己任,讓整體規(guī)劃來(lái)適應(yīng)最佳戶型的設(shè)計(jì)思路。在這個(gè)過(guò)程中適度對(duì)戶型進(jìn)行調(diào)整而使規(guī)劃更加完美。這種由內(nèi)而外的設(shè)計(jì)理念是一個(gè)樓盤能否被市場(chǎng)接受極為重要的因素之一。
(4) 營(yíng)造家的氛圍
在現(xiàn)代鋼筋混凝土的叢林里,一個(gè)溫暖的家對(duì)于人的事業(yè)、心情、信心的影響力是巨大的。在我們的規(guī)劃中,如何從建筑的平面布局、建筑風(fēng)格、外觀、環(huán)境與配套、日常生活細(xì)微之處去努力營(yíng)造家的氛圍,用建筑語(yǔ)言去訴求一種對(duì)人性的呵護(hù)和理解,是能否獲得消費(fèi)者青睞的重要內(nèi)容。現(xiàn)實(shí)生活中每一個(gè)人都有軟弱和需要關(guān)心的時(shí)候。如果住宅在規(guī)劃階段就能全面的注重對(duì)人性弱點(diǎn)的關(guān)愛(ài),讓建筑成為人性的空間化而存在。今后的銷售便會(huì)成為多余的問(wèn)題。
六、 建筑風(fēng)格
建筑風(fēng)格可以體現(xiàn)一個(gè)樓盤的品味和檔次。一個(gè)建筑風(fēng)格鮮明而獨(dú)特的樓盤,就會(huì)象一張漂亮的臉一樣,給人留下美好深刻的印象。
杭城的樓盤建筑風(fēng)格很有特色的不多,歐式較有代表性的可以說(shuō)是南都德加公寓,而中式較有代表性的是白蕩海人家和柳鶯苑。杭城樓盤的風(fēng)格總體上以歐式居多,但大多數(shù)都屬抄襲之作,風(fēng)格模糊。
市中心的房產(chǎn)中式風(fēng)格的幾乎沒(méi)有,金慶公寓以一種純中式的風(fēng)格應(yīng)該比較合適,原因是:
1、 與周邊環(huán)境非常融合,金慶公寓就位于東河西岸,做成中式風(fēng)格,與東河小橋流水的意境非常吻合。粉墻黛瓦與小橋流水,自然而然就會(huì)組合成一種江南民居的古韻和純凈樸實(shí)的意象。
2、 本身杭城中式風(fēng)格的住宅就鳳毛麟角,市中心就更少了,物以稀為貴。金慶公寓以一種清晰而醒目的純中式風(fēng)格出現(xiàn)在市場(chǎng)中,勢(shì)必引起公眾的特別關(guān)注。這樣既使本身形象能夠與眾不同;又能取得一定的轟動(dòng)效應(yīng),更容易在消費(fèi)者心目中留下深刻的印象。
七、 道路交通
將汽車入口設(shè)在大門口,可以有效地實(shí)行人車分流,使小區(qū)能夠相對(duì)安靜和安全。而且汽車一旦不進(jìn)入小區(qū),小區(qū)內(nèi)部的道路只要符合消防要求,便可適當(dāng)縮小道路寬度、減少道路占地面積,多為綠地騰出空間。
兩個(gè)組團(tuán)應(yīng)以中間集中綠化為主,入戶的道路就建在房屋周邊。綠地中央可鋪設(shè)一些藝術(shù)小徑,既增加美感,又方便住戶進(jìn)出。
八、 綠化
綠化對(duì)于一個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)是十分重要的。而且事實(shí)已經(jīng)證明綠化投入與產(chǎn)出的比例為1:5,這點(diǎn)在萬(wàn)科房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中已經(jīng)得到了很好的證明。綠色作為生命的象征,是都市人內(nèi)心深處的渴望。而綠化在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上、配置上的好壞,會(huì)使綠化的效果大相徑庭。對(duì)一個(gè)不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),綠化是敷衍,而對(duì)于一個(gè)有責(zé)任心的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),綠化是藝術(shù),是對(duì)人性重視關(guān)愛(ài)的重要表達(dá)方式。綠化同規(guī)劃是一種有機(jī)的組合,規(guī)劃得當(dāng)有利于綠化的進(jìn)行,而優(yōu)美的綠化會(huì)使規(guī)劃看上去更為合理和出類拔萃。
綠化的設(shè)計(jì)應(yīng)該請(qǐng)園林專家會(huì)同設(shè)計(jì)院同步進(jìn)行。綠化的實(shí)施應(yīng)該由設(shè)計(jì)專家現(xiàn)場(chǎng)督陣。如果讓民工按圖施工,永遠(yuǎn)達(dá)不到一種藝術(shù)的境界。
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