二、三級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式與機(jī)會(huì).doc

    一、提要
    一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱席卷中國(guó)各個(gè)城市，二、三級(jí)城市的商業(yè)開發(fā)更是遍地開花。這兩類城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與中心城市有著明顯的區(qū)別。
    城市人口變化帶來(lái)的商業(yè)格局變化
    (一)目前城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)四級(jí)梯隊(duì)層次：
    第一個(gè)層次：“超級(jí)城市”，人口在1500萬(wàn)左右，如北京、上海、廣州、重慶。
    第二個(gè)層次：“一級(jí)城市或中心城市”，市區(qū)人口在500萬(wàn)-1000萬(wàn)左右。主要是各地方省會(huì)級(jí)城市及省級(jí)單列市。
    第三個(gè)層次：二級(jí)城市，市區(qū)人口在100萬(wàn)-500萬(wàn)之間，主要是地級(jí)城市。
    第四個(gè)層次：三級(jí)城市，市區(qū)人口在50萬(wàn)-100萬(wàn)之間，主要是縣級(jí)城市或大型鎮(zhèn)級(jí)城市。
    由于超級(jí)城市與一級(jí)城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級(jí)城市開發(fā)。
    (二)城市人口聚集形式：
    1、人口流動(dòng)形式
    第一級(jí)流動(dòng)形式：農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化
    鄉(xiāng)村多余人口流向：→ 鄉(xiāng)鎮(zhèn) → 縣鎮(zhèn)
    這一流動(dòng)，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺(tái)，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業(yè)服務(wù)性”工作，從而迅速形成新的縣城商業(yè)中心與新的商業(yè)街區(qū)。
    在這種情況下，只有擁有自己的商業(yè)店鋪，才能養(yǎng)活全家，并使下一代能有更好的生活機(jī)會(huì)與發(fā)展機(jī)會(huì)。
    第二級(jí)流動(dòng)形式：地區(qū)性城市中心化
    縣城(“有錢人”)流向：地級(jí)城市(生活、居住、學(xué)習(xí)、工作)
    這一流動(dòng)，使地級(jí)城市人口迅速擴(kuò)大，這是中國(guó)流動(dòng)最快的人流導(dǎo)向，也是農(nóng)村人口演化成城市人口的標(biāo)志。據(jù)調(diào)查，中國(guó)10年內(nèi)，地級(jí)人口將每年有8%-10%以上的增長(zhǎng)速度。
    人口重新聚集，必然會(huì)形成新的地區(qū)商業(yè)中心，形成新的商業(yè)需求，從而使地級(jí)商業(yè)布局重新洗牌。商業(yè)街、商業(yè)中心、購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街、文化生活廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。
    第三級(jí)流動(dòng)形式：區(qū)域性城市中心化
    地級(jí)城市人口流向：省會(huì)城市
    這一流動(dòng)，使原來(lái)的省會(huì)城市人口迅速攀升，形成新的區(qū)域中心，省會(huì)城市將從普通城市向國(guó)際化城市邁進(jìn)。
    這一漸變過程必然使省會(huì)級(jí)城市商業(yè)布局走向國(guó)際化，形成更加現(xiàn)代的國(guó)際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。大量商業(yè)中心重新規(guī)劃與建設(shè)。
    第四級(jí)人口流動(dòng)形式：全國(guó)、世界各地人口流向：超級(jí)都市
    這一流動(dòng)不僅是國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)，國(guó)外也將有大量人口流向超級(jí)都市，使之成為國(guó)際化大型都市；從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。
    從這四個(gè)流向可以看出，每個(gè)流向都將形成不同的城市形態(tài)，從而創(chuàng)造出不同的消費(fèi)需求，進(jìn)而形成新的商業(yè)規(guī)劃與布局。
    二.二、三級(jí)城市商業(yè)的幾個(gè)特點(diǎn)
    二、三級(jí)城市商業(yè)發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
    1.商業(yè)中心比較集中，且只有一個(gè)商業(yè)中心(規(guī)模)。
    一個(gè)二級(jí)城市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，而且商業(yè)中心基本上包括了商業(yè)的各個(gè)業(yè)態(tài)，同時(shí)也是該城市人們購(gòu)物的主要場(chǎng)所。
    2.商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達(dá)到飽和(面積)。
    由于城市小，且應(yīng)有的可開發(fā)商業(yè)土地比較充裕，所以很容易商業(yè)開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)面積供應(yīng)往往容易過剩。
    3.商業(yè)位置很敏感(位置)。
    開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)位置、商圈很敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營(yíng)便面臨挑戰(zhàn)。經(jīng)營(yíng)狀況比大城市更難，所以對(duì)商業(yè)位置的選擇，決不能來(lái)自大城市的研究結(jié)果與理論。
    4.租金收入與投資回報(bào)不相符(租金)。
    正常的商業(yè)投資回報(bào)期是10年，即投資回報(bào)率是10%；而二、三級(jí)城市的商業(yè)投資回報(bào)期一般在15年甚至20年，是很長(zhǎng)的回報(bào)期。作為開發(fā)者必須考慮清晰。
    5.商鋪投資人往往有著很好的投資判斷(商圈)。
    由于城市比較小，他們對(duì)于城市已經(jīng)相當(dāng)了解，對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)往往超過了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡(jiǎn)單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復(fù)雜，很難做出比較準(zhǔn)確的判斷。
    6.商鋪價(jià)格比較敏感，不會(huì)有超值的價(jià)值升值空間。(售價(jià))
    二、三級(jí)城市的人們對(duì)商鋪的售價(jià)比較敏感，主要是可類比的項(xiàng)目與價(jià)格，影響人們的高期望值判斷。
    那么，在二、三級(jí)城市應(yīng)如何進(jìn)行商業(yè)開發(fā)呢？
    1.充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，研究出該城市的未來(lái)發(fā)展空間。
    對(duì)于城市的特點(diǎn)、城市的文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以及城市的未來(lái)規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場(chǎng)需求。
    2.準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位
    定位是項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵，定位應(yīng)充分考慮該城市的未來(lái)，以發(fā)展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮：
    第一，總體定位。即項(xiàng)目是做什么的，是百貨商場(chǎng)、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街，還是臨街底商、特色商業(yè)、超市等。
    第二，產(chǎn)品定位。即本項(xiàng)目是以租賃為主還是銷售為主。相當(dāng)關(guān)鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。一般而言，二、三級(jí)城市應(yīng)重點(diǎn)推出一些臨街的商鋪，市場(chǎng)往往容易接受。而如何做好商業(yè)街，這就是前期概念設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。
    第三，面積定位。即商業(yè)總規(guī)模大小，商鋪的面積大小。規(guī)模大了，面積租金會(huì)低，商鋪總價(jià)會(huì)高，對(duì)于出售會(huì)有很大的困難。
    第四，價(jià)格定位。即對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷蜕啼佷N售價(jià)格定位。由于商業(yè)的特點(diǎn),每個(gè)位置的租金水平都會(huì)有所差異的，從而每個(gè)位置的售價(jià)也有不同。很多開發(fā)商由于對(duì)商業(yè)位置價(jià)值理解的深度不夠，往往定價(jià)過于簡(jiǎn)單，從而不能充分地將每個(gè)位置的商業(yè)潛力最大化。
    第五，投資人與租賃人定位。準(zhǔn)確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據(jù)其特點(diǎn)確定整體營(yíng)銷方式、營(yíng)銷理念、推廣渠道等。
    3.符合市場(chǎng)的概念設(shè)計(jì)與規(guī)劃
    概念設(shè)計(jì)一定要從商業(yè)專業(yè)角度進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，充分考慮未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者使用的需要。二、三級(jí)城市不要有太前衛(wèi)的設(shè)計(jì)。要與這個(gè)城市的文化與習(xí)慣相符合，過于概念化的設(shè)計(jì)，往往使項(xiàng)目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等。
    4.直效營(yíng)銷與概念營(yíng)銷
    二、三級(jí)城市的經(jīng)營(yíng)者對(duì)于本城市有著很深的了解。城市里發(fā)生一件事很容易被人傳播與知道。營(yíng)銷的重點(diǎn)應(yīng)放在“真誠(chéng)的告知”與“未來(lái)的分析”上。二、三級(jí)城市的城市擴(kuò)展與城市發(fā)展充分顯示了該城市新的商業(yè)形態(tài)的形成，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，是成功開發(fā)的關(guān)鍵。

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