景德鎮(zhèn)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)二期招商方案

    一、 景德鎮(zhèn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史演變
    景德鎮(zhèn)市是中外著名的瓷都，制瓷歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。陶瓷業(yè)的發(fā)展貫穿其歷史發(fā)展過(guò)程中，成為其歷史發(fā)展的一條主線。
    1、從歷史的發(fā)展來(lái)看，景德鎮(zhèn)市是一個(gè)以陶瓷為資源的資源型移民城市。由于景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)的興盛，帶動(dòng)了周邊地區(qū)乃至全國(guó)人口向景德鎮(zhèn)市的集聚。史書(shū)記載景德鎮(zhèn)市“集全國(guó)名窯之大成，匯各地良工之精華”。也就是說(shuō)早在古代景德鎮(zhèn)市的人口就是以外來(lái)移民為主，隨著陶瓷業(yè)的不斷發(fā)展，分工越來(lái)越細(xì)，陶瓷業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)越來(lái)越專(zhuān)門(mén)化，進(jìn)一步增大了景德鎮(zhèn)市地區(qū)的勞動(dòng)力在數(shù)量和品種上的供不應(yīng)求。流入景德鎮(zhèn)市的人口不斷增加。同時(shí)，隨著陶瓷市場(chǎng)的不斷完善，來(lái)往的商賈也越來(lái)越多，景德鎮(zhèn)市的人口數(shù)量就隨著陶瓷業(yè)的興旺而增長(zhǎng),成為當(dāng)時(shí)的“四大名鎮(zhèn)”之一。
    2、解放后，景德鎮(zhèn)市成為一個(gè)以陶瓷業(yè)為主的單一型輕工業(yè)城市，主要貿(mào)易也以經(jīng)營(yíng)陶瓷為主。由于數(shù)千年一成不變的傳統(tǒng)陶瓷業(yè)主宰著景德鎮(zhèn)市的工業(yè)發(fā)展，從業(yè)人口已經(jīng)接近飽和。由于景德鎮(zhèn)陶瓷產(chǎn)業(yè)的小而散的分布狀況，使其在生態(tài)環(huán)境、耕地資源和經(jīng)濟(jì)效益上付出巨大代價(jià)。據(jù)有關(guān)研究表明：由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)過(guò)于分散，用地規(guī)模增加了1/3，能源利用率降低40%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增加20%-30%，行政管理費(fèi)用增加80%，人力資源增加1-2%，最終表現(xiàn)為資金利潤(rùn)率比相對(duì)集中降低20%左右，并對(duì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集鎮(zhèn)建設(shè)造成空間上的困難。非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)不同于農(nóng)業(yè)的根本性特點(diǎn)是：農(nóng)業(yè)可以分散，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、特別是現(xiàn)代非農(nóng)產(chǎn)業(yè)必須要集中，空間上的集中會(huì)產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集聚效益，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和人口向一定的空間范圍的集中就形成了城鎮(zhèn)化。然而，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到了一定規(guī)模的景德鎮(zhèn)市卻在陶瓷業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)中遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到與之相匹配的規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)。陶瓷產(chǎn)業(yè)的單一性以及缺乏發(fā)展生產(chǎn)過(guò)程中及產(chǎn)前、產(chǎn)后的社會(huì)分工，形成了一種自給不經(jīng)濟(jì)的落后狀態(tài)，于是在陶瓷產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)中，景德鎮(zhèn)日漸勢(shì)微。城市失去積聚作用，城市規(guī)模擴(kuò)張也就此停滯不前。
    3、改革開(kāi)放后，隨著相關(guān)制造業(yè)的興起，部分農(nóng)民投入工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中，城市規(guī)模開(kāi)始穩(wěn)步增長(zhǎng)，而同時(shí)私營(yíng)的陶瓷業(yè)發(fā)展很快。近20年來(lái)，整個(gè)景德鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局發(fā)生了變化，引入了汽車(chē)、家電、化纖、飛機(jī)等新的工業(yè)行業(yè)，重工業(yè)有很大的發(fā)展，輕工業(yè)逐漸衰退，陶瓷業(yè)的地位相對(duì)下降。國(guó)有陶瓷產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步惡化，相反私陶作坊的出現(xiàn)愈演愈烈。到2001年，景德鎮(zhèn)市已經(jīng)成為江西省的重工業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。從現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，重工業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)超過(guò)輕工業(yè)的發(fā)展。以瓷立市是景德鎮(zhèn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根本所在，關(guān)鍵在于如何利用瓷都品牌。傳統(tǒng)的陶瓷生產(chǎn)工業(yè)景德鎮(zhèn)已經(jīng)不具備優(yōu)勢(shì)，要繼續(xù)發(fā)揮陶瓷業(yè)的優(yōu)勢(shì)，陶瓷生產(chǎn)方面應(yīng)該以工藝瓷制造為主，這才是景德鎮(zhèn)陶瓷生產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)所在。對(duì)于陶瓷的品牌使用，應(yīng)該轉(zhuǎn)向陶瓷文化旅游的重點(diǎn)上來(lái)。未來(lái)工藝陶瓷業(yè)和陶瓷文化旅游將成為景德鎮(zhèn)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)。
    二、 景德鎮(zhèn)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
    隨著21世紀(jì)的到來(lái)，在國(guó)家中西部大開(kāi)發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，作為長(zhǎng)三角、珠三角以及福建省的經(jīng)濟(jì)共同腹地的江西省的國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入良性快速發(fā)展軌道，景德鎮(zhèn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展的黃金時(shí)期。未來(lái)幾年，在國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款的支持下，隨著景德鎮(zhèn)現(xiàn)代城市大框架的構(gòu)建和景婺黃高速公路和景婺常高速公路建成通車(chē)，旨在成為區(qū)域性中心城市的景德鎮(zhèn)的商貿(mào)流通業(yè)面臨著巨大的歷史發(fā)展機(jī)遇，與之相匹配的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)面臨的相同的歷史發(fā)展機(jī)遇。但競(jìng)爭(zhēng)將是激烈的�，F(xiàn)階段的景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r總體上處于起步的初級(jí)階段，具有如下特點(diǎn)：
    1、 陶瓷貿(mào)易在整個(gè)商貿(mào)流通業(yè)中占有相當(dāng)大的比重,地位較為突出。
    2、 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)初步細(xì)分（如里村已經(jīng)形成的工具機(jī)電市場(chǎng)），專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)局部發(fā)展超前、甚至過(guò)剩。比如豪德建材市場(chǎng)已經(jīng)能夠滿足景德鎮(zhèn)市未來(lái)三到五年內(nèi)對(duì)于建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求.中國(guó)陶瓷城、錦繡昌南、新都民營(yíng)陶瓷工業(yè)園、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)以及為數(shù)不少的臨界鋪面在陶瓷流通領(lǐng)域展開(kāi)了激烈的基本上是同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，這為數(shù)眾多的面對(duì)陶瓷的商業(yè)地產(chǎn)如不能在多種層面上進(jìn)行創(chuàng)新和細(xì)分結(jié)果將是相當(dāng)?shù)膽K烈。
    3、 珠山中路作為景德鎮(zhèn)當(dāng)前最為繁華的商業(yè)中心，其功能存在缺陷（在汽車(chē)已經(jīng)進(jìn)入普通家庭的時(shí)代，無(wú)法提供足夠的停車(chē)位），商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，基本上以單體營(yíng)業(yè)面積較小的專(zhuān)賣(mài)店為主構(gòu)成，缺乏上規(guī)模、上檔次的現(xiàn)代商業(yè)龍頭商業(yè)主力店如：大賣(mài)場(chǎng)（如好又多、沃爾瑪、家樂(lè)福）、現(xiàn)代百貨店（如太平洋百貨）、電器大賣(mài)場(chǎng)（如國(guó)美、蘇寧、燦坤3C店）。這是景德鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)最大商

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