杭州社區(qū)商鋪進入復(fù)合發(fā)展時代

　　想到社區(qū)商業(yè)，大多數(shù)人眼中浮現(xiàn)出的畫面是一字排開的沿街店面，個體經(jīng)營的小商鋪，破舊的裝修，如果你還這么認為，那么就落伍了。隨著時代的變遷，社區(qū)商鋪有了新變化。
　　社區(qū)商業(yè)中心
　　與沿街商鋪合二為一
　　過去，杭州的二手房經(jīng)紀人都有一套辨識小區(qū)居住氛圍的辦法：觀察小區(qū)周邊商業(yè)形態(tài)。以往，從一個樓盤交付后，社區(qū)商鋪就忠實記錄它的成長歷程，而從社區(qū)商鋪中某種業(yè)態(tài)的占比，就能看出小區(qū)環(huán)境到底有多成熟。比如，如果在樓下看到一溜五金建材店，那么這個小區(qū)多半入住沒多久；要是已經(jīng)出現(xiàn)了平價理發(fā)店，那就說明這個小區(qū)起碼已有十年的入住歷史了。
　　"先是一家五金店，后來變成了家居飾品店，后來又成了一間小超市"，家住朝暉小區(qū)多年的許大姐對自家樓下商鋪的變化如數(shù)家珍，五金建材開路，家居、中介緊隨其后，然后才是超市、服裝、糕點……用三到五年時間慢慢調(diào)整商業(yè)形態(tài)。這套在杭州大多數(shù)老小區(qū)都曾上演的"放養(yǎng)"式傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)形態(tài)，被業(yè)內(nèi)稱為"自動式"。
　　隨著杭城大型樓盤交付的增多，業(yè)主消費水平的提高，對社區(qū)商業(yè)有了更多的要求，社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)的成熟度成了業(yè)主何時入住的一個重要標準，"放養(yǎng)"式的社區(qū)商鋪模式已經(jīng)跟不上杭州住宅開發(fā)的節(jié)奏。
　　一種以超市為主、包含特色專賣店、各種便利餐飲及休閑娛樂、特色服務(wù)店等多重功能的新社區(qū)商業(yè)中心成了主流。業(yè)主在入住后，就立即享受到所有服務(wù)，這種有別于過去自動式社區(qū)商鋪發(fā)展的方式，被業(yè)內(nèi)形象稱為"一站式"。
　　提前規(guī)劃只租不售方便管理
　　規(guī)劃設(shè)計前就先做調(diào)研，學習國際商業(yè)規(guī)劃理念，劃分八大功能區(qū)，聽取行業(yè)代表對業(yè)態(tài)的意見要求，如超市凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，以及其他業(yè)態(tài)對空調(diào)外機位、停車位、電力負荷的要求等，這是如今小區(qū)在規(guī)劃商業(yè)區(qū)前必做的功課。如翡翠城"翡翠天地"時尚生活廣場的商業(yè)定位，就是在吸取了方方面面的寶貴意見后清晰成熟起來。
　　而在以往，社區(qū)商鋪往往是開發(fā)商按照地理位置隨意而建，主要目的是為了快速回籠資金，只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的"慣例"，甚至為了節(jié)約成本，對商鋪中的柱網(wǎng)、剪力墻、大型管道(井)等設(shè)施缺乏人性化的設(shè)計，使得商鋪在空間設(shè)計時相當困難。
　　商鋪用途也完全由投資者自行確定，這種缺乏預(yù)先規(guī)劃和定位的社區(qū)商鋪最顯見的弊端就是使用面積的不合理，開間過小以及容易引起商業(yè)業(yè)態(tài)的同質(zhì)競爭，經(jīng)營者大多局限在經(jīng)營雜貨、五金、餐飲等項目，一排社區(qū)沿街商鋪，開著五六家經(jīng)營業(yè)態(tài)相同的店，價格戰(zhàn)不可避免產(chǎn)生了，因此很多店鋪都是開開關(guān)關(guān)，經(jīng)營很不景氣。
　　同時更影響了所在小區(qū)的生活品質(zhì)，對開發(fā)商的利益和聲譽也是極大的傷害，現(xiàn)在開發(fā)商對大部分社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的銷售方法，加強物業(yè)管理，由自己來實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)的社區(qū)商業(yè)運營模式，對將來的經(jīng)營業(yè)態(tài)進行了提前規(guī)劃，力圖使社區(qū)商業(yè)真正成為社區(qū)的有機組成部分。
　　以紅石中央花苑的"宜家道"商業(yè)區(qū)為例，如果想去健身中心練器械或跑步，可以先到旁邊Kappa等運動商品店挑選運動服，健身后渴了，又能在一旁的星巴克小歇片刻；回家時要想買點東西當早點，浮力森林的面包也是選擇。一個完整的社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈就此成型，如此一來，每家開在宜家道的店鋪避免了同質(zhì)化的競爭，形成了商鋪之間的互補，滿足入住業(yè)主以及周邊人群休閑、娛樂的需要，生意自然越做越旺。
　　做生意不只盯牢本社區(qū)
　　在一些老小區(qū)，隨著大批主力店鋪進駐，樓盤的社區(qū)商鋪在經(jīng)營上獲得了突破性的進展。所謂主力店，就是一個商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中有大品牌的商家進入占據(jù)主要位置和部分的經(jīng)營面積。
　　通常情況下，社區(qū)商鋪的商業(yè)半徑能輻射到500米以內(nèi)的常住人口。而品牌店的入駐卻可以幫助社區(qū)商鋪打破這個輻射半徑。
　　財富置業(yè)的丁經(jīng)理說，朝暉的新市街就是一個典型的例子，本來是一條很普通的社區(qū)道路。最早沿街商鋪是幾個照相館、浴室、空調(diào)維修店、小吃店。經(jīng)營者主要以個體戶為主，經(jīng)營范圍狹窄，業(yè)態(tài)單調(diào)重復(fù)，立足于本社區(qū)居民。
　　隨著肯德基、麥當勞、寶島等主力店進駐，這里已經(jīng)成為了眾多知名品牌云集的商業(yè)街。到了晚上還有夜市，一條社區(qū)商街有了購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)組合，并且各種業(yè)態(tài)數(shù)量合理，功能互補，大大提高了該社區(qū)商業(yè)氛圍，客戶群不僅僅是小區(qū)內(nèi)的住戶，目前輻射范圍已擴張到3公里內(nèi)的朝暉常住人口。
　　品牌店的進駐，徹底改變了社區(qū)商鋪的形象。統(tǒng)一的管理、形象識別以及市場推廣系統(tǒng)，使這些商鋪擁有了強大的品牌競爭力。社區(qū)居民也因此對他們提供的產(chǎn)品或服務(wù)更加放心。
　　Cocoon、十月媽咪、Less這些品牌服飾店的扎堆經(jīng)營，正在把大部分沿街底層商鋪變成整齊的休閑購物街，記者采訪中原和我愛我家的商業(yè)地產(chǎn)部時，梁靜斯經(jīng)理和姚靈主管都提到了這一變化，以中豪晴園底層商鋪為例，沿街排開的21家一、二層連體鋪面，品牌服飾店占了近8成，一條休閑服裝街自然形成。

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