如何成功經(jīng)營商業(yè)街？特色商業(yè)街：不能靠抄襲

　　在業(yè)界，商業(yè)街的成與敗、生與死的傳奇不斷上演，或令人稱奇，或讓人驚心。但在姜新國先生看來，所有的悲喜都取決于定位：定位準確，則意味著商業(yè)街前景無限；定位錯誤，則注定商業(yè)街難以成器。而成功的商業(yè)街，卻既是本土的又是國際的；既是商業(yè)，又是景觀；既是消費者喜歡的，又是投資經(jīng)營各方共贏。 [轉(zhuǎn)自：云南地產(chǎn)－昆明楓橋波特營銷策劃機構(gòu) http://www.fqiao.com]
必須有名店和特色店支撐
　　記者：您認為，特色商業(yè)街必須具備哪些基本要素？
　　姜新國：作為有特色的商業(yè)街，必須具備這些基本要素：一、要有主流店；二、要有特色店；三、要有名店。所謂主流店就是規(guī)模大的店；名店就是影響力很大的店；特色店是指過去名氣也許不響，但經(jīng)過一定時間的發(fā)展，形成了自己的特色，在商業(yè)市場脫穎而出。作為特色商業(yè)街，至少要占據(jù)三大要素中的一個，占據(jù)的要素越多，商業(yè)街就越有名，越有特色。有很多有規(guī)模、有影響力、有特色的店才能支撐成一條名街。
　　記者：特色商業(yè)街應如何進行市場細分和定位？
　　姜新國：特色商業(yè)街必須有名店和特色店支撐。究竟如何對商業(yè)街進行市場細分和定位，應該根據(jù)不同的消費者和文化傾向來考慮。東方百貨在五角場和徐家匯開店是不一樣的，因為它周邊的消費者不一樣，商圈也不一樣。
　　記者：商業(yè)街究竟是先建成還是先招商？
　　姜新國：招商在先，是一個悖論，沒有建成，商家是不會來的。究竟是先建成還是先招商，都需要合理定位，所以比招商更重要的是定位準確，符合商業(yè)發(fā)展，這樣商家才會不招自來。如果沒有合理定位，就去招商，這是紙上談兵，落到實處就很難操作。
　　首先要想清楚為誰服務
　　記者：目前，新興商業(yè)街開發(fā)中存在什么通病？
　　姜新國：在新興的商業(yè)街開發(fā)中，目前存在的通病是：一、道路功能混雜。把景觀道路和功能性道路與商業(yè)道路混為一體。一般而言，交通性道路，如果是快車道，只能做大賣場和物流中心。要做零售，屬于老百姓休閑的，在交通功能特別發(fā)達的道路邊就不合適。例如上海梅川路休閑街，過去它把路建得很寬，交通流量很大，缺乏人氣，后來在道路兩邊增加綠化，改變了道路的交通經(jīng)流量，商業(yè)街的氛圍就更好了。
其次是商業(yè)效益的問題。南京路是歷史積淀下來的名街，在全國產(chǎn)生了強大的集聚力，很繁華，但繁華背后有一個隱性問題，即商業(yè)建筑的平均效益不高。商業(yè)效益是按每平方米計算的，單位平方米里的產(chǎn)出和營業(yè)額多少，是衡量商業(yè)街的效益高低的標準。南京路人雖多，消費卻在下降，為了增加綜合消費，現(xiàn)在已經(jīng)添了很多餐飲店。
　　記者：目前很多商業(yè)街處境困難，怎樣才能突破生存瓶頸，長遠發(fā)展？
　　姜新國：開發(fā)商業(yè)街，首先要想清楚為誰服務。消費對象可按年齡分，可按職業(yè)分，也可按教育程度或收入多少分。究竟以誰為主？這點必須考慮清楚。例如北京簋街，它以川菜為主，消費對象為二三十歲的年輕人，生意特別火爆。其實，只要有市場需求，抓準了目標消費者，商業(yè)街就會火爆。

　　商業(yè)街要突破短期瓶頸，一要優(yōu)商育商。提供優(yōu)惠政策，讓商家在低成本下啟動，對商家讓利，形成強大的凝聚力；二是建筑形態(tài)要符合商業(yè)業(yè)態(tài)。如果店鋪里有很多承重墻，不合適裝修成有特色的店，這就是一大硬傷，因此開始規(guī)劃時就得設(shè)計到位、考慮周到；三是宜炒商不宜炒鋪。很多商鋪都是房產(chǎn)商開發(fā)后，通過大做廣告將商鋪當作商品房售出套現(xiàn)，這樣就形成炒鋪的局面，但售出之后不利于商業(yè)街經(jīng)營。正確的做法是，應該炒商業(yè)，因為經(jīng)營商業(yè)街是長期投資，而不是短期牟利，通過炒商業(yè)提升租金，推升房價，催促去化，利潤才會日漸可觀，銷售不是唯一的去路，資產(chǎn)交易也是一條很好的變現(xiàn)路徑。
　　本土化是發(fā)展趨勢
　　記者：新興商業(yè)街怎樣提升成品牌街？
　　姜新國：還是定位的問題。商業(yè)街是抄襲不來的，每條街都有它獨特的消費基礎(chǔ)、歷史傳承和文化傾向。世界上哪一個抄麥迪遜大街、牛津街、香榭麗舍大街抄成功的？商業(yè)是本土化的行業(yè)，區(qū)域的文化傾向和消費能力決定了消費特色。例如新天地，它的特色是舊式弄堂里的石庫門，但是它又糅合了時尚的元素，所以看起來既有特色又國際化。北京的前海和后海也是一個成功的案例。前海和后海不但富有北京王府氣派，又富有現(xiàn)代氣息，這很符合北京人的審美情趣，但在外國人眼中，又非常有特色。
　　記者：新興商業(yè)街怎樣提升成品牌街？
　　姜新國：還是定位的問題。商業(yè)街是抄襲不來的，每條街都有它獨特的消費基礎(chǔ)、歷史傳承和文化傾向。世界上哪一個抄麥迪遜大街、牛津街、香榭麗舍大街抄成功的？商業(yè)是本土化的行業(yè)，區(qū)域的文化傾向和消費能力決定了消費特色。例如新天地，它的特色是舊式弄堂里的石庫門，但是它又糅合了時尚的元素，所以看起來既有特色又國際化。北京的前海和后海也是一個成功的案例。前海和后海不但富有北京王府氣派，又富有現(xiàn)代氣息，這很符合北京人的審美情趣，但在外國人眼中，又非常有特色。
　　記者：商業(yè)街的發(fā)展趨勢是怎樣的？
　　姜新國：只要有商圈和市場需求，商業(yè)街就可以建設(shè)。未來的商業(yè)街發(fā)展趨勢是越來越本土化，與本地消費者的消費傾向結(jié)合得更密切，能滿足本地人的需求，又能吸引外來人口。
　　記者：上海的吳江路小吃休閑街、虹梅路休閑街、多倫路文化街及羅店北歐風情街，它們的成功和不足之處在哪里？
姜新國：這幾條商業(yè)街都是步行商業(yè)街。虹梅路休閑街，商圈位置好，周邊是境外人士、海外華人聚居區(qū)，大約有30萬臺灣人、8萬韓國人，另有許多其它國家的居民。小吃和風味餐飲的需求很旺盛。虹梅路休閑街正好迎合了這個區(qū)域消費者的需求，所以成功了。
　　吳江路肩挑南京西路和石門一路。兩頭都沒有成規(guī)模的餐飲和休閑之處，它填補了市場空白，定位又準確，所以一舉成名。吳江路的餐飲時尚性很強，上海生煎、小籠包、湘菜、川菜、廣東菜、西北肉夾膜、桂林米粉、匹薩、葡式蛋撻等等，洋的土的都有。滿足了體驗消費中的“沒吃過”、“換口味”的需求，去吳江路消費的人年齡大多在二三十歲左右。
　　吳江路應往情、景、意、趣這個方向提升。有一份調(diào)查結(jié)果令人吃驚，50%以上的消費者選擇的理由是環(huán)境。因為現(xiàn)在人們的消費理念發(fā)生了很大的變化，過去以實物消費為主，如今已上升到既有實物消費又有文化消費的層面。而未來的消費將會是情趣消費、文化消費、家物消費、感情消費的融合。朝著這個趨勢發(fā)展，吳江路休閑街才會更風光。

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