商業(yè)地產(chǎn)15年路徑演變

    從上個(gè)世紀(jì)90年代中后期至今，鄭州商業(yè)地產(chǎn)也經(jīng)歷了十多年的演變發(fā)展歷程。從最初的萌芽，到逐步成型，再到商業(yè)模式在矛盾中不斷調(diào)整，直至更多新業(yè)態(tài)的誕生，鄭州市商業(yè)地產(chǎn)完成了自己的路徑演變。

　　商業(yè)地產(chǎn)大幕

　　探索中開啟

　　在2000年之前，鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)僅處于啟蒙和初始階段。

　　1997年，隨著國(guó)家住房改革的推進(jìn)，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)開始探路。但是這一年，項(xiàng)目多為國(guó)有公用建筑，全民可買的住宅和商業(yè)項(xiàng)目很少。而商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多為“國(guó)企”模式，統(tǒng)一采購(gòu)、銷售和管理，每個(gè)攤位都姓“公”，每個(gè)員工都是“服務(wù)員”。

　　1998年，租賃制引入商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，標(biāo)志著鄭州的“商業(yè)”時(shí)代正式開始。正是在這一年，國(guó)家取消福利分房，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入成長(zhǎng)期。在隨后的幾年里，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”才開始摩擦出火花，“商業(yè)地產(chǎn)”的大幕終于開啟。

　　這時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商已擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，也開始具有物業(yè)分割銷售、滾動(dòng)開發(fā)的意識(shí)和資金周轉(zhuǎn)需求，因而，商業(yè)地產(chǎn)得以快速成長(zhǎng)。

　　1999年底，鄭州東西大街舊城改造工程拉開序幕，成為鄭州商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)變。因?yàn)�，此前的很多專業(yè)市場(chǎng)是帶有政府壟斷性質(zhì)的批發(fā)市場(chǎng)，真正以企業(yè)為主體規(guī)劃和開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒有。

　　這一時(shí)期的匯龍城項(xiàng)目，成為當(dāng)時(shí)鄭州商業(yè)地產(chǎn)的最大關(guān)注點(diǎn)。2000年，鄭州中誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)鄭州匯龍城項(xiàng)目。2002年9月，匯龍城與百盛“第一次親密接觸”， 宣告要建造中原第一座shopping mall。但百盛在匯龍城開業(yè)前三個(gè)月突然撕毀“婚約”。內(nèi)情為百盛對(duì)匯龍城的操作模式并不看好。匯龍城倉(cāng)促間請(qǐng)來了三和百貨救場(chǎng)，之后匯龍城自己聘請(qǐng)總經(jīng)理開始招兵買馬，但計(jì)劃于2002年元旦開業(yè)的時(shí)間卻一拖再拖，直到同年12月20日才匆匆開業(yè)。2003年初，匯龍城一樓大廳部分商戶就開始低價(jià)處理產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)形勢(shì)旋即告急。此后百盛迎來了北京遠(yuǎn)望控股，但是依然未能挽救敗勢(shì)。

　　“匯龍城的敗因之一，在于開發(fā)商對(duì)物業(yè)完全分割出售，沒有考慮后期統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理，以致隱患重重。在匯龍城，眾多的小業(yè)主、商戶、經(jīng)營(yíng)方和投資方之間矛盾難以平衡。” 上海貝茲華中區(qū)首席代表謝濤回憶說。

　　繁榮中的變局

　　在謝濤看來，同時(shí)期的鄭州商業(yè)地產(chǎn)，至少有兩個(gè)變化：其一，知道找主力店，并出現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖猿治飿I(yè)。其二，懂得通過專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、銷售代理公司等“外力”來發(fā)展項(xiàng)目，跳出了投資商一手抓的局限。

　　紅火一時(shí)的“售后返租”的商業(yè)地產(chǎn)模式，便在這個(gè)時(shí)候開始登場(chǎng)。這使開發(fā)商既能快速銷售產(chǎn)權(quán)回籠資金，又能通過統(tǒng)一返租，來保證商場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2003年全市商業(yè)項(xiàng)目總面積超過150萬平方米，加上鄭州原有商業(yè)網(wǎng)區(qū)，面積總和超過300萬平方米。如火如荼的商業(yè)氛圍的造勢(shì)讓投資者和消費(fèi)者覺得前景一片大好。

　　這個(gè)時(shí)期，泰國(guó)正大集團(tuán)聯(lián)手河南廣元置業(yè)有限公司開發(fā)大型商業(yè)綜合體“正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)”；2004年，首次與匯龍城談判未果的百盛去而復(fù)返，再一次坐上了談判桌，要求所有的產(chǎn)權(quán)式商鋪，要由開發(fā)商統(tǒng)一收購(gòu)后，再由百盛重新以物業(yè)劃分。此后，“匯龍城購(gòu)物中心”被“百盛購(gòu)物廣場(chǎng)”所代替。

　　但是，該時(shí)期內(nèi)流行的售后返租的模式，對(duì)于部分商家而言，卻增加了另一重壓力——管理。

　　“彼時(shí)，在鄭州商業(yè)地產(chǎn)圈，專業(yè)管理公司不多，而且行業(yè)整體對(duì)此并不重視，不少開發(fā)商自己親自操盤管理。這造成返租后的管理過程中，商戶沒有效益和業(yè)績(jī)，以致開發(fā)商返租成本經(jīng)營(yíng)虧損。尤其是在地市，出現(xiàn)大批死盤�！敝x濤告訴記者，“之后，步行街這種商業(yè)模式開始應(yīng)勢(shì)而生，建筑形態(tài)開始變換。步行街的出現(xiàn)，在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上增加了商戶自己經(jīng)營(yíng)管理的靈活性。”

　　2004年，宇通不動(dòng)產(chǎn)牽手香港新鴻基，聯(lián)手打造百年德化風(fēng)情購(gòu)物公園；2007年4月，鄭州大上海城步行街開業(yè)典禮舉行，該步行街呈雙首層式建筑，東西連綿430米，南北迂回280米，貫穿二七路、人民路。同時(shí)，步行街模式的天旺廣場(chǎng)亦開始出現(xiàn)在人們視野里。

　　但是，這一時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)的空前繁榮，引起了業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。動(dòng)輒6%甚至8%的“七年返租”、“十年返租”促銷宣傳層出不窮。這些開發(fā)商相信，他們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)可以在以后的幾年中產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益。然而不少專家提出“商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過熱之勢(shì)”、“商業(yè)地產(chǎn)供給過�！钡膿�(dān)憂。河南圓點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查公司地產(chǎn)研究中心在2007年3月份進(jìn)行的“鄭州市商業(yè)地產(chǎn)投資者調(diào)查”表明，目前鄭州的商鋪除成熟商圈的核心地帶以外，基本上都存在空置情況。

　　專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力

　　2006年，在鄭州樓市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，有一支隊(duì)伍異軍突起，這就是專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)，像寶龍·城市廣場(chǎng)、中原路·水岸花木城、鄭州五金機(jī)電城、大廚房、中原國(guó)際小商品城、電動(dòng)車精品城等項(xiàng)目先后進(jìn)入了人們的視野。

　　此前鮮有開發(fā)商涉獵專業(yè)市場(chǎng)。而在這些進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)的地產(chǎn)企業(yè)中，既有一直沉浸其中、對(duì)專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)爛熟于心的地產(chǎn)企業(yè)，像中國(guó)元通紡織城，也有以前一貫從事住宅開發(fā)，然后到商業(yè)市場(chǎng)小試牛刀的，如鑫苑置業(yè)。

　　專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的興起首先得益于鄭州的傳統(tǒng)因素。眾所周知，鄭州是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)育比較完善的城市，既有在全國(guó)都叫得響的火車站大型綜合性批發(fā)市場(chǎng)商圈，也有在全國(guó)已有一定知名度的鞋城等專業(yè)市場(chǎng)，從而形成了中部地區(qū)最大的商品交易市場(chǎng)群。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，從事住宅的開發(fā)商“趟河過界”，進(jìn)軍專業(yè)市場(chǎng)，除了有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)空間大、貸款容易的因素，也在于鄭州逐漸成為全國(guó)物流中心。此外還有一種現(xiàn)象必須注意，那就是這些開發(fā)商已經(jīng)都學(xué)會(huì)了“造市場(chǎng)”。例如鑫苑置業(yè)開發(fā)的電動(dòng)車精品城就是一個(gè)案例。這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最初，鑫苑置業(yè)在鄭州航海路上開發(fā)了一個(gè)住宅項(xiàng)目后，曾擔(dān)心附近人氣低，影響房子的銷售，于是公司就有了在其旁邊建立一個(gè)市場(chǎng)的想法。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以往的鄭州商業(yè)地產(chǎn)盲目求大，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類繁多，管理比較混亂，而專業(yè)化的商業(yè)市場(chǎng)，尤其是專業(yè)化的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，已經(jīng)在許多地方被證明更受投資者的歡迎，也更適應(yīng)未來商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　值得注意的是，受城市規(guī)劃的影響，目前部分新興的專業(yè)化商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)移到環(huán)線以外，在交通、物流等方面較之老牌市場(chǎng)有先天優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，一些外來商家來鄭州考察時(shí)就表示，批發(fā)市場(chǎng)由城市中心向城外遷移是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，像北京天外天市場(chǎng)、天意市場(chǎng)都從市中心搬往城市邊緣，市區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)則提升為步行街。

　　2010新契機(jī)？

　　進(jìn)入新時(shí)期，鄭州商業(yè)地產(chǎn)又一次迎來變化。

　　對(duì)于鄭州商業(yè)地產(chǎn)的生產(chǎn)模式， 2008年12月，鄭州希瑞營(yíng)銷管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)何宏劍指出，“鄭州商業(yè)地產(chǎn)需要訂單式開發(fā)模式”。

　　何宏劍坦言，目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展層次很低，有很多開發(fā)商，剛開始項(xiàng)目的定位不是很清晰，等到項(xiàng)目建好了，才開始當(dāng)做商業(yè)地產(chǎn)來銷售，結(jié)果發(fā)現(xiàn)行不通，項(xiàng)目賣不動(dòng)。而訂單式生產(chǎn)模式，就規(guī)避了這些弊端，也化解了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)�！坝唵问介_發(fā)模式是將定位、招商前置，開發(fā)商在對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)之前，就知道誰來租用，為誰而建，建成的產(chǎn)品必然符合商家的需求，方便其使用。這樣一來，產(chǎn)品就不會(huì)有空置期，開發(fā)商與商家之間也可以更好地銜接�！�

　　以萬達(dá)為例�！坝唵巍� 開發(fā)模式至少為萬達(dá)帶來三個(gè)方面的好處：項(xiàng)目號(hào)召力的提升、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小。

　　而與之同步，隨著地價(jià)升高和偏離城市中心邊緣地帶城中村改造的推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)了另一種模式——城市綜合體。

　　2007年，曼哈頓廣場(chǎng)、鄭州國(guó)貿(mào)中心等大型項(xiàng)目隆重上市，把鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推向高潮。這些商業(yè)地產(chǎn)以城市綜合體的名義，開始領(lǐng)風(fēng)向前。此后，定位城市綜合體的中原萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目簽約，華潤(rùn)置地鄭州“萬象城”正式舉行奠基儀式，金成時(shí)代廣場(chǎng)、鄭州升龍廣場(chǎng)開工。

　　不過，不少人士認(rèn)為，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)在過去的十年時(shí)間內(nèi)，實(shí)質(zhì)進(jìn)步不大，成功者不多�！班嵵菔猩虡I(yè)地產(chǎn)僅僅是銷售的火爆，但是從商業(yè)角度，成功運(yùn)作的卻少之又少。大量的商業(yè)項(xiàng)目存在‘為招商而招商’的傾向，開發(fā)商為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶的差異性經(jīng)營(yíng)，為未來的經(jīng)營(yíng)管理也帶來了隱患�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為。

　　居住傳奇將被繼續(xù)書寫

　　進(jìn)入2010年4月，新一輪宏觀調(diào)控再次落地。伴隨著住宅的降溫，商業(yè)地產(chǎn)再次被認(rèn)為面臨一次更好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正在復(fù)蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為最佳選擇之一。

　　大道智源總經(jīng)理高重恒認(rèn)為，作為這一次房地產(chǎn)的政策調(diào)控，不僅要站在房地產(chǎn)的角度看問題，也應(yīng)該站在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上來看，尤其是資產(chǎn)價(jià)格上漲過快，資產(chǎn)泡沫形成預(yù)期的問題，這次政策調(diào)控目的就是調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)整開發(fā)水平，將那些偽劣的開發(fā)商調(diào)整出去。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控新政主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)行為，但對(duì)于部分客戶而言，在沒有更多的投資渠道下，投資不動(dòng)產(chǎn)是必然的，因此，沒有被調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)反而迎來了機(jī)會(huì)。那些自身?yè)碛辛己玫囟�、交通配套和人流�?yōu)勢(shì)的商用物業(yè)，則成為市場(chǎng)的寵兒，尤其身處核心商圈或者軌道交通上的商業(yè)地產(chǎn)，更成為投資者眼中的“香餑餑”。

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