如何投資商業(yè)地產(chǎn)

  投資需選擇理性的投資商

   “我認(rèn)為目前新政總體來說應(yīng)該是對商業(yè)地產(chǎn)的一個機會，商業(yè)地產(chǎn)一個發(fā)展的機會。因為這個時候在住宅地產(chǎn)開發(fā)商總體比較難過的情況下，他們大部分都把眼光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，那么商業(yè)地產(chǎn)就是剛才所說的，它的門檻比較高，不是像過去住宅地產(chǎn)一樣可以打一槍換一個地方，然后快速盈利，快速撤退，出手之后幾乎沒有自己什么事，可以轉(zhuǎn)身就走奔下一個目標(biāo)。而商業(yè)地產(chǎn)必須是自己持有的，而且是長期持有的，這種長期持有的地產(chǎn)，大家都明白，是通過它的增值來實現(xiàn)物業(yè)價值的最大化，所以目前為止在國外英文叫零售地產(chǎn)，幾乎所有零售地產(chǎn)其中以購物中心為代表，這樣的地產(chǎn)都是被大型的基金擁有，現(xiàn)在在國外模式一般都是開發(fā)商是開發(fā)商，投資商是投資商，運營商是運營商。開發(fā)商他不一定擁有物業(yè)，而且大多數(shù)情況下都不擁有物業(yè)，運營商是做購物中心的運營管理，而這些大型的購物中心擁有者是誰？是基金�；�金為什么選購物中心作為他們的第一選擇，當(dāng)然他們在投資一個物業(yè)的時候，不是亂投資的，他是要看每一份跟商家之間的合作，每一份在后幾年價格趨勢和通過專家來論證這個區(qū)域的發(fā)展論證。

    在得到充分論證之后才投資購物中心，作為國外的養(yǎng)老基金、老�；�金，第一要求穩(wěn)定，第二要求規(guī)模。在國外的開發(fā)商他們只賺取應(yīng)該屬于自己的一份利潤，他們不去擁有投資購物中心，而是在開發(fā)階段就開始進行招商，招商之后根據(jù)業(yè)戶要求量體裁衣做設(shè)計，在把所有合同簽完之后，不管購物中心開業(yè)，而是直接找基金，告訴基金我在這個地方開發(fā)一個購物中心，根據(jù)我市場調(diào)研和目前簽定合同情況，這個地方是很有發(fā)展前途的，那么你買還是不買？基金在這種情況下大部分是要買的，拿著自己基金手里，然后開發(fā)商在這種情況下，把它建設(shè)完之后移交給基金，然后再用他的眼光尋找下一家�！�
投資需選擇有實力的開發(fā)商

   “我覺得最重要的就是你要選擇看開發(fā)商的運營能力，還是看企業(yè)品牌，這個企業(yè)有沒有成功的運營過一些商業(yè)的經(jīng)驗和案例，這個企業(yè)他有沒有很強的專業(yè)研究能力、定位能力，這個企業(yè)有沒有很強的招商和商家組合號召能力，這個企業(yè)他是不是能夠持續(xù)的投入，在運營上、在廣告上、在各種促銷活動上是不是持續(xù)投入，所以你看這樣一個企業(yè)，如果他具備了這樣一個條件，那么他又有很多的成功商業(yè)，沒有失敗的商業(yè)，我相信這樣的一個企業(yè)是可以信賴的，投這樣的商業(yè)或者商鋪就會取得非常穩(wěn)健的非常好的回報，所以非常關(guān)鍵的就是看企業(yè)各方面綜合能力和經(jīng)驗，這個是投資商業(yè)要看到的地方。

    當(dāng)然失敗的也很多，所以說你要選好。那么整個商業(yè)地產(chǎn)總的來講我認(rèn)為他比住宅增值前景要大的多。剛才餐飲協(xié)會的戴會長講，我們很多餐飲商鋪在上海也好、南京也好，很多商鋪十幾萬一個平方，二十幾萬一個平方，這就是商鋪帶來的價值。所以商鋪的價值不是在于高低，毛總講了，越高他的增值前景越大，它不存在這個商鋪售價高低，關(guān)鍵是看你這個商鋪是怎么定位的，未來的成長前景怎么樣？這個運營商是不是把它運營的非常好，而且走的非�？�，這是決定商鋪未來前景有多大？”

投資需了解商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、定位

   “作為商家投資來講，最重要的是前期了解這個商業(yè)的規(guī)劃，包括功能的定位，包括企業(yè)背景的情況，包括今后服務(wù)的團隊，這是非常重要的。那么和選擇合作伙伴也一樣，第二企業(yè)背景、第三團隊，這是我個人的看法，還有業(yè)態(tài)組合是非常重要的�！�

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