CRRC：中國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào)控走向分析

    今年4月中旬，國務(wù)院出臺“新國十條”，拉開了我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大幕。此后，多部委接連出臺相關(guān)政策響應(yīng)中央政策，業(yè)界普遍認(rèn)為此次政府調(diào)控的速度和力度前所未有，稱之為“史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”。（調(diào)控政策參見正文第一部分。）新政出臺之后，雖然商品房的絕對價(jià)格并未出現(xiàn)明顯下降，但是房價(jià)過快上漲的勢頭在一定程度上得到遏制，并且成交量出現(xiàn)明顯回落。
    有數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后一個(gè)月，北京、上海、深圳等地區(qū)成交量出現(xiàn)明顯下降，并且這種成交相對低迷的局面還在延續(xù)。然而，由于2009年開發(fā)商獲利頗豐，開發(fā)商尚有足夠的資金實(shí)力抵抗政策風(fēng)險(xiǎn)，因此他們并不急于降價(jià)，“量跌”之下并未見“價(jià)跌”。以深圳市場為例，新政出臺后深圳市4、5、6三個(gè)月一手房均價(jià)為19401元/平方米，相比3月份20435元/平方米的均價(jià)僅下降5%。而去年6月，深圳市一手房均價(jià)僅14908元/平方米。（調(diào)控效果參見正文第二部分。）房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，其運(yùn)行的好壞與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。6月底，中央高層委托有關(guān)機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳等地進(jìn)行調(diào)研，并征求民間研究機(jī)構(gòu)意見，以求真實(shí)地了解調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，防止調(diào)控誤傷經(jīng)濟(jì)，為制定下一階段樓市調(diào)控政策做準(zhǔn)備。（具體分析參見正文第三部分。）作為中國房地產(chǎn)行業(yè)研究的專業(yè)機(jī)構(gòu)，中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心密切關(guān)注此問題，并深入一線市場，展開專項(xiàng)調(diào)研。除以上三方面外，本文將在第四部分對供需雙方進(jìn)行調(diào)研分析，并最終在第五部分對未來中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向做出分析。其中第四部分對消費(fèi)者和開發(fā)商的調(diào)研數(shù)據(jù)是本機(jī)構(gòu)的獨(dú)家資源，具有較高的分析和研究價(jià)值。

  　正文摘要
　　歷經(jīng)四月，新政的作用已經(jīng)在房地產(chǎn)交易量上得到體現(xiàn)。值此供需雙方陷入對峙觀望的敏感時(shí)刻，只需假以時(shí)日，新政就能充分體現(xiàn)其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效力。商鞅徙木立信的典故早已闡明：對于政策而言，民眾對它的認(rèn)可以及預(yù)期將會(huì)極大地影響政策效力的發(fā)揮，如果貿(mào)然放松調(diào)控力度，必然失信于民，很有可能無法達(dá)成預(yù)期目的，甚至適得其反，“越挑越漲”。根據(jù)前面的分析，我國當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)也面臨著較大的下行風(fēng)險(xiǎn)，而對于處于快速城市化進(jìn)程中的中國而言，房地產(chǎn)無疑具有特殊意義。房地產(chǎn)不但意味著直接的固定資產(chǎn)投資，而且對上下游產(chǎn)業(yè)將會(huì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。如果說“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)救世主”，這難免有些夸張，但是房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的重要作用是任何人都無法否認(rèn)的。因此，當(dāng)前也不宜再加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展刻不容緩之務(wù)。擺脫對投資與外需的過度依賴，涵養(yǎng)內(nèi)需、培育消費(fèi)需要無法一蹴而就，經(jīng)濟(jì)增速下滑也是良性轉(zhuǎn)軌所必須付出的代價(jià)，不必因此放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。值此敏感時(shí)刻，政府應(yīng)當(dāng)維持在信貸、土地等方面的調(diào)控措施及力度。但仍需做出適當(dāng)政策補(bǔ)充，例如對大量持有房地產(chǎn)的行為征收物業(yè)稅等。

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