如何評(píng)估購(gòu)物中心的市場(chǎng)價(jià)值

怎樣決定購(gòu)物中心的價(jià)值

　　(Determining the Value of A shopping Center)

　　建立不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值基于許多原因，包括取得財(cái)務(wù)借款吸引買主出售或衡量成長(zhǎng)。

　　不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)定方式有很多種，傳統(tǒng)的估價(jià)通常包含下列三種推演方式：

　　重建成本估價(jià)法(Reproduction Cost)：此方法的立論是將該購(gòu)物中心所在土地先視為空地，評(píng)定其市場(chǎng)價(jià)值，而后加上重建類似購(gòu)物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是影響這種估價(jià)方式準(zhǔn)確與否的關(guān)鍵，尤其是成立很長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)物中心，其價(jià)值可能因折舊的估量而存在認(rèn)知上的差異，另外開發(fā)商所建立的商譽(yù)也難以納入所考慮的因素。

　　市場(chǎng)比較法

　　(Market Sales Comparison)

　　這種方法最為簡(jiǎn)易，為比較在近期內(nèi)類似購(gòu)物中心在附近區(qū)域的售價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)比較的方式包括每一平方米建筑物的售價(jià)，然而這一評(píng)估方式最大的制約條件是市場(chǎng)中經(jīng)常缺乏可以進(jìn)行比較的案例。

　　現(xiàn)金流量推估法

　　(Cash Flow Analysis)

　　這種方法為推估該購(gòu)物中心在其運(yùn)營(yíng)周期中或特定時(shí)段內(nèi)將每年可能產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量累計(jì)后的現(xiàn)在值，現(xiàn)在值的含義是將每年凈現(xiàn)金流量減去利息后直至預(yù)定時(shí)日的累計(jì)值，但是其準(zhǔn)確性則視預(yù)估品質(zhì)與所使用折現(xiàn)率(Capitalization Rate)的合理性。

　　收入推估法－凈現(xiàn)金分析

　　(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

　　計(jì)算營(yíng)業(yè)凈收入、應(yīng)稅收入及凈現(xiàn)金收入的基本步驟：

　　1、決定購(gòu)物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。

　　2、將前述金額減去營(yíng)運(yùn)費(fèi)用支出即是營(yíng)業(yè)凈收入(NOI)。

　　3、將營(yíng)業(yè)凈收入減去當(dāng)期折舊額度及借貸利息支出即是應(yīng)稅收入。

　　4、應(yīng)稅收入減去按投資者稅率的營(yíng)業(yè)稅、所得稅即是稅后收入。

　　5、稅后收入減去借貸本金支出是已經(jīng)支付的現(xiàn)金項(xiàng)目。

　　6、加回折舊(因其并非實(shí)際現(xiàn)金支付)，則為凈現(xiàn)金收入。

　　簡(jiǎn)言之：

　�。瓲I(yíng)業(yè)毛收入

　　－營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出

　�。瓲I(yíng)業(yè)凈收入

　　－折舊

　�。�利息

　�。�所得稅（營(yíng)業(yè)稅）

　　－借貸本金償還

　�。�折舊

　　－凈現(xiàn)金流入

　　收入推估法－折現(xiàn)為現(xiàn)值

　　(The Income Approach-Capitalization Ｉnto Value)

　　運(yùn)用凈現(xiàn)金流入的方法可以推估購(gòu)物中心價(jià)值，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)本身是一個(gè)資本密集的產(chǎn)業(yè)，其獲利需要經(jīng)過長(zhǎng)期持有，同前所述，一個(gè)投資性的產(chǎn)品是將可能的收入轉(zhuǎn)換成今天的幣值(在預(yù)定的一段時(shí)限推估其收入的現(xiàn)值總合)，此程序稱為折現(xiàn)(Ｃapitalization)，它決定在公開市場(chǎng)上愿意支付不動(dòng)產(chǎn)的金額(Ｃapital Ｓum)以換取在未來持有時(shí)間內(nèi)推估的凈現(xiàn)金流量。而將收入轉(zhuǎn)換成價(jià)值的系數(shù)稱為折現(xiàn)率(Ｃapital Ｒate)，它是一個(gè)百分比數(shù)字，由風(fēng)險(xiǎn) 折扣(Ｄiscount Ｒate)與資本回收?qǐng)?bào)酬率(Ｃapital Ｒecovery)兩者之比而成，這一數(shù)字不包括資本本身的通貨貶值或借貸服務(wù)費(fèi)用，這一數(shù)字由市場(chǎng)力量經(jīng)由談判所獲得，這一利率水準(zhǔn)也受下列情況的影響：

　　·不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況及不同的投資機(jī)會(huì)。

　　·資本市場(chǎng)--在此市場(chǎng)，買賣雙方在一起交易不同形式的長(zhǎng)期金融商品(長(zhǎng)期表示一年以上)，如股票、基金、債券。

　　·金融市場(chǎng)，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)間存在著互動(dòng)的關(guān)系，通常越是長(zhǎng)時(shí)間才能獲得的金錢表示其風(fēng)險(xiǎn)越高，也就是其利率水平應(yīng)該越高，所以長(zhǎng)期投資工具的利率及回收應(yīng)比短期投資工具要高。

　　凈現(xiàn)金收入推估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的公式如下：

　　不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(V)=凈現(xiàn)金收入(Net Operating Income)/折現(xiàn)率(Capitalization Rate)

　　以下為一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算案例：

　　購(gòu)物中心規(guī)模：100,000

　　購(gòu)物中心土地成本：$300,000

　　購(gòu)物中心建筑成本：$5,000,000

　　營(yíng)業(yè)毛收入：$11

　　營(yíng)業(yè)費(fèi)用：$3

　　折現(xiàn)率：11．75％

　　凈現(xiàn)金流入：(營(yíng)業(yè)毛收入減營(yíng)業(yè)費(fèi)用)

　　($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

　　不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

　　這一不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是$6,800,000

　　由于折現(xiàn)率反應(yīng)的是市場(chǎng)的狀況，購(gòu)物中心價(jià)值將隨不同地區(qū)的折現(xiàn)率而有所不同。

　　仔細(xì)的經(jīng)營(yíng)管理可以影響價(jià)格

　　(What Careful Management Can Do to Affect Value)

　　在管理費(fèi)用上，即使是很小的支出，經(jīng)折現(xiàn)率調(diào)整后，在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值上都將產(chǎn)生顯著的影響。舉例來說，假設(shè)公共區(qū)域管理費(fèi)支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據(jù)租約規(guī)定由承租零售商承擔(dān)，若能將這一條款刪除，其差價(jià)為$28,100元，以11％折現(xiàn)率計(jì)算，則表示購(gòu)物中心的市場(chǎng)價(jià)值將有$255,455的改善。

　　營(yíng)收的經(jīng)營(yíng)管理

　　(Income Management)

　　對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)理人而言，如何實(shí)現(xiàn)最大凈現(xiàn)金流入并且不影響購(gòu)物中心長(zhǎng)期生產(chǎn)力與競(jìng)爭(zhēng)力就非常重要，購(gòu)物中心經(jīng)理人對(duì)租賃契約的各項(xiàng)內(nèi)容必須詳細(xì)審視，包括：

　　·租賃一般條款

　　·稅負(fù)及保險(xiǎn)責(zé)任

　　·租金減免與百分比租金

　　·公共區(qū)域維護(hù)管理費(fèi)用

　　·承租戶信用程度

　　對(duì)于長(zhǎng)期承租契約可能的條款，下列各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)一步的審視：

　　·重新確定有關(guān)稅負(fù)的租金條款和其它搬遷稅負(fù)

　　·廣告條款

　　·租賃契約中止條款

　　·管理費(fèi)用分?jǐn)倵l款

　　·基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費(fèi)用分?jǐn)?

　　購(gòu)物中心經(jīng)理人對(duì)于其它內(nèi)容也須深入了解，包括：

　　·當(dāng)?shù)亓闶凼袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性

　　·社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治及環(huán)境變化

　　·特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。

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