商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新六大路徑

    中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展了20 年，其融資問題一直是行業(yè)關(guān)心的焦點(diǎn)。不過，業(yè)內(nèi)的探討集中于融資的方向、品類等方面，而忽略了結(jié)構(gòu)性、專業(yè)化和現(xiàn)有方式的創(chuàng)新和管理。其實(shí)，在面臨行業(yè)調(diào)整和美國金融海嘯雙重困境的當(dāng)下，這些問題應(yīng)該引起重視！  

　　預(yù)售的法規(guī)化：在香港和美國，對房地產(chǎn)預(yù)售都有更嚴(yán)格的管理和風(fēng)控機(jī)制。比如，香港的預(yù)售款引進(jìn)了第三方銀行托管、第三方監(jiān)管等制度，避免出現(xiàn)開發(fā)商挪用、卷款等惡劣后果。其實(shí)，預(yù)售也是一種準(zhǔn)金融產(chǎn)品，尤其是商鋪“售后包租和承諾回報(bào)”就是一種典型的投資產(chǎn)品。建議借鑒私募基金的管理模式，引進(jìn)第三方法律監(jiān)管和擔(dān)保機(jī)制。既能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)投資者的利益，同時也解決了開發(fā)商的資金短缺問題。 

　　墊資的信用化：中國的房地產(chǎn)企業(yè)一直扮演著甲方的霸主地位。墊資已成為行業(yè)人所共知的潛規(guī)則。而拖欠資金、信用缺失已成為嚴(yán)重的金融問題乃至社會問題。如何在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不同企業(yè)和機(jī)構(gòu)之間，建立一個互相了解、互相承諾和互相制約的信用鏈和信用體系？國外和國內(nèi)其他行業(yè)都有類似的模式可以參考，比如溫州商會、國外行業(yè)性的會員和擔(dān)保一體化的信用聯(lián)盟等。 

　　信貸的多元化：多元化信貸是指如何推出一些更符合行業(yè)特點(diǎn)、區(qū)域特點(diǎn)和專業(yè)特點(diǎn)的信貸品種。比如租約抵押貸款、適合商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營周期的中長期貸款和開發(fā)（項(xiàng)目）貸，包括對在建項(xiàng)目、不良資產(chǎn)和并購性的貸款，等等。同時能夠根據(jù)房地產(chǎn)資金鏈不同階段的結(jié)構(gòu)性需求建立健全一攬子的包括私募、信托、擔(dān)保、信貸、按揭、預(yù)售、上市和REITS 等組合性和細(xì)分化的解決方案。避免總量失衡和系統(tǒng)性缺失的經(jīng)年問題。 

　　資產(chǎn)的證券化：隨著個人按揭貸款的規(guī)模不斷增長以及滯后效應(yīng)的顯現(xiàn)，抵押物資產(chǎn)和持有型資產(chǎn)的累加，未來中國的資產(chǎn)證券化任重而道遠(yuǎn)。當(dāng)然如何既能保持金融一級創(chuàng)新，又能規(guī)避美國金融衍生品的風(fēng)險(xiǎn)，對我們的監(jiān)管部門是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 

　　土地的梯度化：土地的稅費(fèi)收入是中央和地方財(cái)政的主要收入。政府在大力推進(jìn)城市化進(jìn)程和招商引資時，在土地的定價(jià)、支付方式和周期上能考慮房地產(chǎn)的周期和專業(yè)特點(diǎn)，采取相對靈活和彈性的政策特別是針對商業(yè)地產(chǎn)長期持有經(jīng)營（租賃型）為主，投資回收期長，應(yīng)采取區(qū)別于銷售型的住宅，采取分期和延長付款時限等方式。從而推進(jìn)中國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入更加良性的發(fā)展軌道。 

　　股權(quán)的開放化：中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)形成了股權(quán)封閉、利潤獨(dú)享和管理獨(dú)占的習(xí)性，對債權(quán)式之外的多元化股權(quán)和組合性合作多有排斥意識。在今天，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)面臨著積極和主動尋求變革，重塑行業(yè)形象，通過開放股權(quán)和管理權(quán)，制訂更加合理合情的定價(jià)模型和利潤率，引進(jìn)戰(zhàn)略性和策略性的投資者，引進(jìn)技術(shù)性和互補(bǔ)性的合作者，向政府和社會特別是消費(fèi)（投資）者靠攏和妥協(xié)，學(xué)習(xí)其他先進(jìn)行業(yè)和周期性行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)尤其是金融資本行業(yè)的游戲規(guī)則，不僅渡過短期的難關(guān)尤其是資金的緊張，才能完成商業(yè)模式和企業(yè)運(yùn)營方式的本質(zhì)性和長期性的超越和轉(zhuǎn)型。

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