研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作手法
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一、租賃模式:
市場(chǎng)類的運(yùn)作手法因商戶對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同度不同，從而延伸出很多招商租賃模式，隨著認(rèn)同度的加重，對(duì)于前期的進(jìn)入成本就加大，如認(rèn)同度低，則前期的進(jìn)入成本低，進(jìn)入成本中，延伸諸如贊助費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、入場(chǎng)費(fèi)、好處費(fèi)等名目繁多的一次性入市門檻費(fèi)用，然后再進(jìn)行各種組合，我們�？吹揭韵逻@些廣告詞如：
1、白云市場(chǎng)：5年包租年收益80%，一次性返還前二年收益。
2、北方明珠：簽約方式是有一年租期，十年租期；優(yōu)惠政策：進(jìn)駐的商戶統(tǒng)一免租期3個(gè)月。
3、盈通購(gòu)物城：商業(yè)低首付創(chuàng)紀(jì)錄，正常首付15萬(wàn)三年累計(jì)返還10萬(wàn)，超低簽約首付5萬(wàn)，月還款2000余元。投資安心創(chuàng)紀(jì)錄，開(kāi)發(fā)商攜金牌實(shí)戰(zhàn)型商管團(tuán)隊(duì)推出“三年傾力養(yǎng)鋪運(yùn)動(dòng)”永續(xù)經(jīng)營(yíng)，投資安心放心。
4、萬(wàn)博商廈：搶占二環(huán)內(nèi)旺鋪，僅需4 .8萬(wàn)元投放，三年包租，月供無(wú)憂。
5、星河城：A、一次性付款享受98?7折優(yōu)惠；B、按揭付款享受98?8折優(yōu)惠；C、其它付款方式享受98?9折優(yōu)惠。
6、世冠宏業(yè)：租金保障，簽約三年租金不變，免租一年。
7、第三級(jí)：投資第三級(jí)，10年包租！輕松擁有50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)等等。下面逐一介紹其模式。
租賃模式主要根據(jù)商戶對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同度而確定，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同度越高，進(jìn)入項(xiàng)目的入市門檻也就高，租賃也由此派出許多的模式，下面以認(rèn)同度的強(qiáng)弱劃分，由弱到強(qiáng)，依次排列租賃在各種階段的使用模式
1． 項(xiàng)目認(rèn)同低的情況下，優(yōu)惠出租
A、免租3個(gè)月，交6個(gè)月使用9個(gè)月，免半年租金
B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付
C、在市場(chǎng)未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。
D、在鬃日之前，不計(jì)租金，只收攤位保證金5000元。
等等諸如此類以極其優(yōu)惠條件要求先入場(chǎng)的，都是項(xiàng)目認(rèn)同度低，需要商戶占主導(dǎo)地位，吸引商戶入市的舉措。
2． 在項(xiàng)目認(rèn)同度一般，正常出租
A、試營(yíng)業(yè)1個(gè)月（或3個(gè)月）租金押一付三，或是半年付
B、交攤位押金鬃元，租金半年付，季付，押二付三等
C、交攤位押金門檻低，從幾千到2萬(wàn)不等，租金年付。
3． 認(rèn)同度略強(qiáng)，開(kāi)始設(shè)置門檻
A、押金鬃元（正常市場(chǎng)為2000元、5000元、1萬(wàn)元）此外則收2萬(wàn)元不等，視門檻高低，租金半年付或季付）
B、押金鬃元，租金年付（押金為2萬(wàn)元以上）
C、押金鬃元，租金要2年一付
D、押金鬃元，租金3年分二期付清，在封頂付一部分，開(kāi)業(yè)付一部分，交款時(shí)間從未交付使用時(shí)開(kāi)始計(jì)算交。
E、押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。
F、押金不變，租金一次收5年，開(kāi)業(yè)一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第三年收最后一年。
G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。（如北京的西點(diǎn)市場(chǎng)模式）
4． 認(rèn)同度再高點(diǎn)，門檻設(shè)置再高些
A、收押金 xx 元，收取管理費(fèi)（物業(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)（?元/m2月），門檻中含條件，收取費(fèi)用多樣化，租金交付方式不變（季付或半年付、年付）
B、收押金不變，租金交付（半年、季付、年付），收建設(shè)費(fèi)（或含鬃建筑東西）1萬(wàn)元、5000元，金額在2萬(wàn)不等。
C、收押金不變，收入場(chǎng)費(fèi)5000元，1萬(wàn)元，但分樓層分業(yè)態(tài)，在好樓層，好業(yè)態(tài)的區(qū)域加收入場(chǎng)費(fèi)，，其它為正常
E、收贊助費(fèi)或入場(chǎng)費(fèi)2萬(wàn)?5萬(wàn)元，但不收押金，租金半年付、季付
F、5年或10年經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷費(fèi) xx 元（低于5萬(wàn)元），5年租金不變，租金半年付或年付。
G、10年經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷費(fèi)（5萬(wàn)元以下），租金押金不變
H、收取10年經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷費(fèi)，租金不用交，收物業(yè)管理費(fèi)，但管理費(fèi)奇高， 約低于租金。
5． 認(rèn)同度高，門檻高，設(shè)置復(fù)雜化
A、收押金5萬(wàn)元或8萬(wàn)元，收入場(chǎng)費(fèi)5萬(wàn)、3萬(wàn)元，租金交付為一收2年租金（秀水街模式）
B、收取20年經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷費(fèi)10萬(wàn)?30萬(wàn)，租金年付，逐年遞增。
C、10年經(jīng)營(yíng)使用權(quán)買斷，按平米價(jià)格（產(chǎn)權(quán)價(jià)格6折，8折）， 15年、20年使用權(quán)，辦理按揭，或分期付款。同時(shí)再收租金。在租賃中，由于項(xiàng)目的認(rèn)同度不同，產(chǎn)品的使用多姿多彩，因此如何使利潤(rùn)最大化是一個(gè)需仔細(xì)討論和分析的。很多項(xiàng)目的失敗，都是在不同的認(rèn)同度下，運(yùn)用了錯(cuò)誤的方法，具體要根據(jù)實(shí)際情況正確判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同度，正確的使用各種方法．
以下為某某大廈的幾種招租表現(xiàn)方式，現(xiàn)摘錄下來(lái)供大家鑒賞。
1、年租方式
通常采用設(shè)置門檻（入場(chǎng)費(fèi)或押金等），再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式為年租方式。
2、5年使用權(quán)，分期付款
即目前??市場(chǎng)的租售方式，同樣先是門檻，包含押金和2年的租金，之后按照比例分2年收齊，合同5年一簽訂。
例：標(biāo)準(zhǔn)鋪位的門檻為4萬(wàn)元，兩年租金約4萬(wàn)元，一個(gè)鋪位總款實(shí)際為門檻加兩年租金約8萬(wàn)元。
3、10～15年買斷
??市場(chǎng)采用的租售方式，商戶一次性或分期支付一筆款項(xiàng)，之后10～15年不再收取租金，但要收取市場(chǎng)管理費(fèi)用和工商稅費(fèi)等。
例如：本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)鋪位F2鋪位13平方米的10年買斷價(jià)格為14萬(wàn)元，但需要三年時(shí)間分期收回，因?yàn)椴皇?00%商戶能承受一次性付款，多數(shù)承受能力為6萬(wàn)元/年。
4、10年使用權(quán)買斷，中間收取租金
商戶一次性或分期支付一筆款項(xiàng)，之后每年再支付年租和市場(chǎng)管理費(fèi)用及工商稅費(fèi)等。
例如：本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)鋪位10年買斷價(jià)格在門檻6萬(wàn)～14萬(wàn)之間浮動(dòng)，年租金在0～2.3萬(wàn)元之間調(diào)整，兩者為杠桿關(guān)系，門檻高則租金低，反之。
5、一次性收款，經(jīng)營(yíng)權(quán)按揭方式
根據(jù)區(qū)域商戶經(jīng)營(yíng)能力與支付能力，設(shè)定首付??“門檻”和“月供”，提高商鋪總價(jià)，采用15年使用權(quán)買斷，10年按揭的方式，甲方通過(guò)銀行一次性收回投資。
例：F2一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)鋪位13平方米，租金5元/平方米滋歟倫飩?950元，年租金為23400元。商戶門檻為4萬(wàn)元，以此為基礎(chǔ)。商戶首付50%為20萬(wàn)元，商戶實(shí)際支付4萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商墊付16萬(wàn)元，之后商戶貸款50%為20萬(wàn)元,10年還清，則月還款為1950元，年支付銀行23400元，其中3400元為銀行利息，2萬(wàn)元為本金；
則銀行支付開(kāi)發(fā)商100％貸款總額為40萬(wàn)元；
開(kāi)發(fā)商回款為扣除為商戶墊付的16萬(wàn)元，則實(shí)際回款24萬(wàn)元。
6、北京秀水街模式
先設(shè)置門檻，然后需要商戶將5年租金3年付清，銀行向商戶提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)貸款,首付20％或30％，商戶3年還清，由銀行一次性將貸款總額支付給甲方，5年內(nèi)商戶不再交市場(chǎng)租金，只承擔(dān)管理費(fèi)和工商稅費(fèi)。
例如：F2標(biāo)準(zhǔn)鋪位門檻同樣設(shè)置為4萬(wàn)元，5年貸款總額為11.7萬(wàn)元，商戶首付20％即2.34萬(wàn)元，銀行付甲方扣除利息11.2萬(wàn)元按揭總款，標(biāo)準(zhǔn)鋪位一次性實(shí)際收益為15.2萬(wàn)元，
以上為某項(xiàng)目的幾種方式，具體在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況選擇最恰當(dāng)?shù)姆绞?/FONT>
使用權(quán)銷售：
使用權(quán)銷售有5年，10年，15年，20年，30年或終身，在我們?nèi)粘＝?jīng)營(yíng)中接觸到的，其使用權(quán)銷售實(shí)質(zhì)是一種長(zhǎng)期租賃關(guān)系，20年以上為租賃無(wú)效年限，所以很多招商材料中所說(shuō)的30年或終身使用權(quán)是不恰當(dāng)?shù)�，之所以有些開(kāi)發(fā)商這么說(shuō)，是因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)為劃撥土地，或是集體所有土地；總之說(shuō)法不科學(xué)。
使用權(quán)銷售5年，10年，15年，20年，這4種中，5年實(shí)質(zhì)上是一種收租方式，5年租金一次性收齊這種模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。這對(duì)于項(xiàng)目而言，一般是在認(rèn)同度較高時(shí)使用。
常見(jiàn)的使用權(quán)買斷是10年，15年，20年，有組合買斷，收買斷費(fèi)，再收租金，例如下文：
??招商價(jià)格表
保值增值 租金20年不變
區(qū)位 樓層 鋪位面積M2 20年經(jīng)營(yíng)費(fèi)/M2 租金/月/M2
（20年租金不變）
A區(qū) 1層 5M2左右 3.5萬(wàn)元 900元
2層 5M2左右 2.8萬(wàn)元 750元
3層 5M2左右 2萬(wàn)元 500元
4層 15M2左右 1萬(wàn)元 330元
5層 15M2左右 0.8萬(wàn)元 250元
B區(qū) 1層 5M2左右 4萬(wàn)元 1000元
2層 5M2左右 3.3萬(wàn)元 800元
3層 5M2左右 2.6萬(wàn)元 600元
4層 5M2左右 2萬(wàn)元 500元
5層 15M2左右 1.1萬(wàn)元 350元
C區(qū) 地下1層 5M2左右 2萬(wàn)元 550元
這里所說(shuō)的是一次性買斷，其間不再交費(fèi)的在10年，15年，20年中，常見(jiàn)的是10年，經(jīng)營(yíng)商戶在買斷使用權(quán)中是主要對(duì)象，它不同于產(chǎn)權(quán)銷售對(duì)象是投資者，商戶一般要求約10年為穩(wěn)定期，有商戶做商鋪投資者，要求核算中也以10??15年為周期，因?yàn)槭袌?chǎng)業(yè)態(tài)有個(gè)行業(yè)進(jìn)程性，10??15年后，該種業(yè)態(tài)方式的存在情況和發(fā)展變化是與現(xiàn)在大相徑庭。
10年的使用權(quán)售價(jià)一般是占租金的5??6倍，15年也依次，在20年中也是6?7倍，其價(jià)格差額與年限相差不大的，所以有時(shí)我們會(huì)見(jiàn)到有的使用權(quán)的銷售中，價(jià)格不變的情況下，優(yōu)惠條件往往是贈(zèng)送年限，即買15年使用權(quán)，前10名贈(zèng)年限，即20年或是先從開(kāi)業(yè)日先交款者，優(yōu)惠3年，即使用18年等。
之所以產(chǎn)生這種情況，是因?yàn)槭褂脵?quán)買斷中對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一種是土地性質(zhì)無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)銷售，或者土地獲得價(jià)格低，土地是劃撥的，所以對(duì)于時(shí)間限制不明了，另一種是開(kāi)發(fā)商利用項(xiàng)目去到銀行做了抵押，或其他產(chǎn)權(quán)融資方法，其產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，從中可以賺雙份錢，所以此方法相當(dāng)流行，但弊端是使用權(quán)銷售，面對(duì)的群體是商戶，經(jīng)營(yíng)者為主要，其購(gòu)買量是有限的，因?yàn)樯虘糁袎驅(qū)嵙?gòu)買的是不多的，而投資者，往往不是商戶，他們看中的是產(chǎn)權(quán)，因此使用權(quán)的銷售中，為了使商戶可以有較低的進(jìn)入門檻，許多開(kāi)發(fā)商便設(shè)置了很多優(yōu)惠方法。
A、在付款方式中，分期支付，如預(yù)定，封頂，開(kāi)業(yè)等分幾批，或是期限在1?3年內(nèi)支付完。
B、在付款方式中，由銀行提供擔(dān)保，如秀水街華夏銀行對(duì)5年買斷中提供首付40%，余60%的個(gè)體工商戶流動(dòng)資金經(jīng)營(yíng)性貸款，以減輕壓力。
C、也有聰明的作法，把使用權(quán)按平米價(jià)出售，然后采用產(chǎn)權(quán)銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用權(quán)中都可采用，其銀行貸款中表面是違規(guī)的，但具體操作細(xì)則是合法的，例如鬃市場(chǎng)15年使用權(quán)銷售2元/平方米，以8平方米為例，16萬(wàn)總款首付40%，即6.4萬(wàn)，余款9.6萬(wàn)元由銀行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的將商業(yè)價(jià)值挖掘出來(lái)，在制定此方案有個(gè)小絕招：
1） 如果10年使用權(quán)，則按年租金5??6倍，就可以，或是產(chǎn)權(quán)的60%即可。
2） 如果項(xiàng)目認(rèn)同度高，受市場(chǎng)熱捧，則用15年模式價(jià)格可以定到產(chǎn)權(quán)的80%，或定75%，或是產(chǎn)權(quán)銷售的價(jià)格，其具體設(shè)置模式是，首付款為典型性商業(yè)的平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其月供款為典型性商業(yè)的一手租金，或是平均的轉(zhuǎn)租金的60%也可。例如：某市場(chǎng)的典型性商業(yè)5平米攤位為平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬(wàn)，平均一手?jǐn)偽蛔饨?000元/月，則該市場(chǎng)在可以取代典型性商業(yè)的趨勢(shì)下，15年使用權(quán)的價(jià)格為首付10萬(wàn)月供3000元的基礎(chǔ)上調(diào)整，則售價(jià)折合下來(lái)為40%=10萬(wàn)元，共 25萬(wàn)，每平米5萬(wàn)元；以15萬(wàn)元年按揭核算月供3000元足夠，如采用月供高或低了，則要調(diào)整首付與月供二者的關(guān)系中，核心是月供，以月供為標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整首付。
產(chǎn)權(quán)銷售：
產(chǎn)權(quán)銷售是最近幾年才開(kāi)始興起的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，社會(huì)游資開(kāi)始關(guān)注商鋪的高額回報(bào)，或是一些小型開(kāi)發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷售就應(yīng)運(yùn)而生，在以前，由于市場(chǎng)很多的臨建是非正式大廈，因此產(chǎn)權(quán)銷售也就不存在，在正式開(kāi)發(fā)的大廈中，部分商鋪產(chǎn)權(quán)銷售，例如外門面，有點(diǎn)類似社區(qū)底商，但它又依附大廈。所以它售價(jià)一般很高。
產(chǎn)權(quán)銷售一般是一次性付款和銀行按揭。銀行按揭中由于產(chǎn)權(quán)商鋪往往是投資人，與商戶經(jīng)營(yíng)非同一群體，無(wú)論是從素質(zhì)還是資金上，均不同，產(chǎn)權(quán)人往往不經(jīng)營(yíng)，（但也有部分自營(yíng)戶，一般比例不超過(guò)20%。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商往往采用返租的方式來(lái)處理這個(gè)矛盾，從這點(diǎn)延伸出很多模式：
返租的４種方式。
1、擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租，則其回報(bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)。
2、虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租，如唐山遠(yuǎn)洋城等，。
3、、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，其把銷售定高，通過(guò)高價(jià)格將其8%的返點(diǎn)支付，王府井CEPA巨庫(kù)。
4、真實(shí)產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租，如：“新疆大巴扎”等等。產(chǎn)權(quán)銷售返租，其關(guān)鍵看是否要有真實(shí)的回報(bào)作為支撐。
產(chǎn)權(quán)銷售一般是一次性付款，或分期付款，或銀行按揭；尤其以前銀根松時(shí)，銀行按揭采用的較多，銀行按揭一般為6成10年，也有5成10年。
銷售按揭中，多采用返租方式，在操作方法上有總款返租和首付款返租這二種模式：以直接返點(diǎn)，返點(diǎn)一般為8%，也有8.8%或10%的，一般有擔(dān)保公司。
總款反租：
即將商鋪虛擬分割給小業(yè)主，每年承諾8%的回報(bào)或10%，然后將商鋪整體給大商家包租（如韓show模式）。其大商家的租金是偏低的，回報(bào)主要依靠商戶的自由資金來(lái)組成，所謂虛擬回報(bào)，總款有按年返，也有一次性返還幾年。
一種是為了解決資金鏈，則采用統(tǒng)一返租，其中例如王府井某項(xiàng)目，其租價(jià)9萬(wàn)元/平方米，返8.8%個(gè)點(diǎn)，采用商場(chǎng)業(yè)態(tài)（非小攤位劃分），此點(diǎn)有點(diǎn)介于股票式模式，但不盡相同，也是返8%個(gè)點(diǎn)，行規(guī)是返8%的點(diǎn)。
另一種就是為了解決商戶的入市購(gòu)買門檻而采用返租，如首付款返租和一次性總款返租，是分割成小鋪位，給小業(yè)主，有小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，也有投資商，其返租8%或10%回報(bào)，從小業(yè)主的回款中扣除，降低購(gòu)買門檻，如售價(jià)10萬(wàn)，以5平方米攤位為例，2萬(wàn)元/平方米，10萬(wàn)的8%回報(bào)，返租統(tǒng)一3年或4年，24%，32%在扣除，則剩8.6，7.8萬(wàn)進(jìn)行銷售以降低入市門檻，即起到降低入市門檻，又起到在培育期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，規(guī)模。
產(chǎn)權(quán)式商鋪不同于底商，由于在市場(chǎng)類業(yè)態(tài)中，產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)分散，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的統(tǒng)一管理，關(guān)于此點(diǎn)，各路學(xué)者均見(jiàn)解很多。許多人持反對(duì)意見(jiàn)就是針對(duì)上述的虛擬回報(bào)模式，其帶有某種金融詐騙性質(zhì)：
返租的使用技巧
高樓層商鋪增加一次性返租力度，對(duì)整體回籠資金并不會(huì)產(chǎn)生較大的影響，以一幢四層2000平方米的商場(chǎng)為例，假定單價(jià)10000元/平方米，總值為2000萬(wàn)，增加一次性返租一年，按8%年回報(bào)率總返租額為160萬(wàn)元，占整個(gè)商城總值比例極小，而其對(duì)整個(gè)商城的銷售所起到的積極作用卻不可小視。
造成二層以上商場(chǎng)鋪位滯銷的一個(gè)原因是，首期門檻太高，使得經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資客感覺(jué)投資風(fēng)險(xiǎn)太大，住宅按揭成數(shù)普遍達(dá)7成，甚至達(dá)到8成，而商鋪按揭成數(shù)一般為5成，最高也不過(guò)6成，這樣，一個(gè)總值20萬(wàn)的商鋪，首期款需要10萬(wàn)元，相當(dāng)于一套總價(jià)40萬(wàn)元住宅的首期款。
如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實(shí)施一次性返租，使得商鋪投資客層面擴(kuò)大，幾千元就可以買到商鋪對(duì)于二至四層商鋪，分別采取一次性返租3至5年的策略，此舉通過(guò)降低首期門檻，一舉打開(kāi)了商場(chǎng)三四層銷售的死結(jié)，幾乎全部達(dá)到百分之百的銷售率。
以一個(gè)總值10萬(wàn)元的商鋪為例，看看在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況：
總價(jià) 首期五成 一次性返還四年租金（年回報(bào)8%） 實(shí)付首期
10萬(wàn)元 50000元 40000元 10000元
從以上供款實(shí)例可以看出，一次性返租五年后，實(shí)付首期款僅為一成，只需一萬(wàn)元就可以投資商鋪，而由于在鋪位分割中，二層以上鋪位大都盡可能分成小單位，其總值相對(duì)偏低，四樓商鋪總值大多在10萬(wàn)元以下，這樣首期款僅數(shù)千元。
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