持久的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，而不是商業(yè)的物業(yè)管理

    與住宅開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更具專業(yè)性，涉及的利益方更多，包括發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者，是一種建立在多種專業(yè)平臺(tái)上的經(jīng)營(yíng)行為。

    從商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)線投資，需要有長(zhǎng)達(dá)幾年的市場(chǎng)培育期，無(wú)法在短期內(nèi)回收資金，因此資金回收和市場(chǎng)培育的矛盾是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商必須要解決的問題。歸根結(jié)底是如何在合理周期內(nèi)回收資金，即采取何種經(jīng)營(yíng)方式的問題。根據(jù)經(jīng)營(yíng)方式來(lái)決定對(duì)后期商業(yè)管理的需求。 
 
　　根據(jù)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的不同組合方式，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式有多種:
 
　　1.只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資；
 
　　2.只租不售，開發(fā)商掌握產(chǎn)權(quán)；
 
　　3.租售結(jié)合，開發(fā)商掌握部分產(chǎn)權(quán)；
 
　　4.不租不售，開發(fā)商同時(shí)掌握著所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)；
 
　　5.與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；
 
　　6.以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門經(jīng)營(yíng)其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。
 
　　其中，第一種經(jīng)營(yíng)模式，即“只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)”的模式，是舊有商業(yè)形態(tài)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式，其特點(diǎn)是開發(fā)商能很快回收資金，但非常不利于商業(yè)項(xiàng)目整體形象和品牌的塑造，不利于后期的統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)。
 
　　對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”才能有效保障投資者和商家的利益。經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾次變革，投資者也越來(lái)越多地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并把能否做到“統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)”作為選擇商業(yè)項(xiàng)目的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
 
　　目前，最為盛行的“產(chǎn)權(quán)式”經(jīng)營(yíng)模式，即由開發(fā)商將商場(chǎng)分割成若干獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的鋪位出售給投資者，投資者不直接參與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，而是通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。在這樣的經(jīng)營(yíng)模式下，投資者只擁有物業(yè)的所有權(quán)，而不擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)。由經(jīng)營(yíng)商通過商業(yè)運(yùn)作，將開發(fā)商、所有人與經(jīng)營(yíng)者高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各得其利。

    這樣的模式，降低了置業(yè)門檻，但是對(duì)開發(fā)商的實(shí)力，特別是后期管理提出了較高的要求，需要強(qiáng)有力的商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)做支撐。借助后期專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)，有效解決投資者與經(jīng)營(yíng)者之間業(yè)權(quán)分散與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所統(tǒng)一管理的矛盾，即所謂的二元消費(fèi)主體間的矛盾。

    商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題
 
　　可以看到，商業(yè)地產(chǎn)正在面臨非常關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。轉(zhuǎn)型時(shí)期是商業(yè)形態(tài)、商業(yè)模式最豐富，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的時(shí)期，也是我們發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的關(guān)鍵時(shí)期。
 
　　通過對(duì)商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的商業(yè)存在以下問題:
 
　　1.商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃，造成商業(yè)供應(yīng)總量過剩，但結(jié)構(gòu)失調(diào)，存在結(jié)構(gòu)性缺口。
 
　　2.缺乏集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大型購(gòu)物中心�，F(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目功能普遍比較單一，注重購(gòu)物，但忽視綜合功能的開發(fā)。
 
　　3.具有城市代表意義的主題商業(yè)街還未形成。文化的，才具有生命力，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所蘊(yùn)含的文化價(jià)值，就是這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。
 
　　4.發(fā)展商重開發(fā)而輕經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式落后。
 
　　5.缺乏專業(yè)的商業(yè)管理，商場(chǎng)服務(wù)體系欠完善。
 
　　這些問題和矛盾的焦點(diǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所處的起步階段分不開�，F(xiàn)階段發(fā)展商對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)前景和實(shí)際操作把握還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。甚至是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的了解、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的本性認(rèn)識(shí)以及對(duì)項(xiàng)目的招商、管理重視都還不夠，由此造成潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大。這些都需要引起我們的重視并從理論和實(shí)際操作中來(lái)調(diào)整我們的開發(fā)行為，適應(yīng)轉(zhuǎn)型時(shí)期的發(fā)展。
 
　　因此，在進(jìn)行大型商業(yè)項(xiàng)目操作的時(shí)候，除了注意準(zhǔn)確把握項(xiàng)目市場(chǎng)定位，走差異化路線，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，注意把握現(xiàn)代與文化繼承的問題外，更重要的是需要發(fā)展商加強(qiáng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的本性的把握，選擇最佳的經(jīng)營(yíng)模式，加強(qiáng)后期經(jīng)營(yíng)和管理，完善服務(wù)體系。
 
　　
 
　　目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆只是銷售的火爆，而不是市場(chǎng)運(yùn)作的成功表現(xiàn)。
 
　　目前，在很多場(chǎng)合我們都聽到了“商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火爆”之類的論調(diào)，市場(chǎng)上大大小小的商業(yè)項(xiàng)目也在如火如荼地開發(fā)建設(shè)。后來(lái)營(yíng)銷認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆只是商業(yè)地產(chǎn)銷售的火爆，而不是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的表現(xiàn)。
 
　　經(jīng)營(yíng)管理能力是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主體最為忽視或者頭疼的問題。經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。
 
　　后來(lái)營(yíng)銷認(rèn)為，目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在“為招商而招商”的傾向，商戶組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，開發(fā)商為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理也帶來(lái)了隱患。因此，商業(yè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機(jī)的整體，必須全盤考慮。
 
　　其次，，在目前的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，普遍存在著物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。目前，大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者，出租給零售商的做法，實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了，由于出售方式的存在，使得發(fā)展商把目光從長(zhǎng)期拉向了短期，盯到短期利益上，這無(wú)疑與商業(yè)項(xiàng)目依靠持久經(jīng)營(yíng)而獲取動(dòng)態(tài)收益的經(jīng)營(yíng)原則背道而馳。
 
　　因此，我們倡導(dǎo)的是持久的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，而不是商業(yè)的物業(yè)管理 .

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