引起商鋪高換租率的六個原因

    商鋪換租率通常是指商業(yè)項目中，在某一時段內，各類更換租戶或因經(jīng)營不理想擬更換租戶的小型商鋪個數(shù)與所有小型商鋪數(shù)之比率。本文所提的小型商鋪是指主力店群之外的其他商鋪，在國內很多城市，這些商鋪的銷售也成了開發(fā)商回籠資金的主要渠道。 

    商鋪換租率能夠反映該商業(yè)項目經(jīng)營的穩(wěn)定性。一般來說，換租率越低，項目經(jīng)營穩(wěn)定性越高。但換租率不一定能準確表示一定時期內該項目的可獲利程度，有些項目因收租率很低，雖然換租率低，可難得有利潤。

    這二年來，我國很多城市有些大型商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)開業(yè)，大家也隨著發(fā)現(xiàn)了在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目過程中存在很多問題。其中最為典型的就是小型商鋪的換租率其高，有的高達50％。這個問題令開發(fā)商異常煩惱，有的開發(fā)商則試圖尋找專業(yè)的商業(yè)管理公司全權受托管理，可其結果多數(shù)也不甚理想。     在受邀考察了多個問題商業(yè)項目后，深圳富智商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問通過對其進行分析，總結出可能導致高換租率的部分原因。

    原因一：功能定位或業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)偏差。

    現(xiàn)在，大家對這個問題都比較了解，不像三四年前的時候。商業(yè)功能定位和業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項目運作的指導綱領的主要內容之一，商業(yè)功能定位或業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)偏差，則“差之毫厘，謬之千里”是最恰當?shù)拿枋鲇谜Z，這里就不多提了。

    原因二：招商時把握品牌定位準確度欠佳。

    大型商業(yè)項目的招商工作是一項綜合運用的細活，而非有些人認為的簡單的“口力”勞動，招商過程含有的 腦力勞動成分也比較高。特別是在競爭激烈的商業(yè)環(huán)境里，招商時有必要對擬進駐的品牌進行銷售預測及經(jīng)營成本分析，同時要考慮意向租戶進駐的目的性，是直接經(jīng)營獲利？還是展示商品或服務推廣？了解這些之后，你就可以為意向租戶進行投資的初步可行性分析。

    對于非展示商品目的的小型商鋪經(jīng)營者來講，若該品牌進駐后的3-6個月內無法達到盈虧平衡點，則該商鋪的換租的可能性非常高。反之，換租的可能性較低。

    原因三：首個經(jīng)營周期的租金基數(shù)太高。            很多開發(fā)商認為，招商代理商的招商傭金應與租金收入直接掛鉤，租金越高，傭金越高。同時認為，高租金對開發(fā)商來說并非壞事。其實，這是非常錯誤的想法！商鋪的首個經(jīng)營周期的租金基數(shù)太高，不但減低招商的成功率或滿意度，而且使進駐后的品牌經(jīng)營難度增大，間接提高了商鋪的換租率。

    高租金不適宜用于新項目各類商鋪的首個經(jīng)營期，這個經(jīng)營期應采用“放水養(yǎng)魚”的低租金策略，降低商鋪經(jīng)營者的經(jīng)營成本，從而減少商鋪換租的可能性。深圳富智商業(yè)顧問非常認可某大型商業(yè)項目開發(fā)商老總的一句話----“我們現(xiàn)在不是“放水養(yǎng)魚”，而是“放血養(yǎng)魚”。這個項目規(guī)模雖然非常龐大，但其在“放血養(yǎng)魚”的經(jīng)營原則下，能夠在堅持中越做越旺。      原因四：首個經(jīng)營周期的第一個租期太短。

    有些開發(fā)商覺得，租期越短對開發(fā)商越有利，開發(fā)商能夠按照項目營業(yè)后人氣來決定未來租金標準。其實不然，對于新開業(yè)的項目，一般要經(jīng)過3-5年的市場培育期，有的甚至更長，在這段培育期中，開發(fā)商應盡可能讓經(jīng)營戶穩(wěn)定經(jīng)營，并在經(jīng)營初期給與一段時間的免租期或其它實際性的優(yōu)惠政策支持，以幫助經(jīng)營戶們能夠和開發(fā)商或商業(yè)管理公司共同做旺整個項目，為商鋪的增值創(chuàng)造條件。

    租期太短，經(jīng)營戶的經(jīng)營信心較差，很多經(jīng)營戶只能抱著試試看得心理，對于商品的選擇和營業(yè)員的委派等問題不夠重視，也不夠大膽放大投資額，從而導致經(jīng)營不太理想，最終也只能在無利可圖的情況下撤出項目，加速了商鋪的換租。

    原因五：整體推廣中忽視對商鋪商品或服務的推廣。

    很多商鋪高換租率的項目，其開業(yè)后的整體推廣力度還不小，可惜多數(shù)是整體的概念推廣，采用的多是各種大型活動，對于聚集人氣的確能起到很大的作用，但是，由于無**流將各個商鋪的促銷信息傳達出去，各商鋪的促銷效果較差，也打擊了經(jīng)營戶對商品或服務的銷售信心。

    原因六：忽略對租戶新手的經(jīng)營技術支持。

    一個商業(yè)項目中可能有一小部分租戶是新手，這也是招商手段多樣化的結果。新手的經(jīng)營對各方來說風險均較大，新手的經(jīng)營成功率相對低些，其經(jīng)營的商鋪換租的可能性也相對高些。商業(yè)管理公司如能夠在經(jīng)營技術，如商品調換、營業(yè)員培訓、商品促銷等方面給與足夠的支持，相信新手經(jīng)營的商鋪換租的機會也可能低些。

    不同項目的具體情況不一樣，高換租率的可能原因也不止這些，我們也正在實踐中探索這些問題及其對策。

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