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售后包租已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)用于促進(jìn)銷售，吸引投資的一種常見方式。但是最近有媒體報(bào)道國家相關(guān)主管部門提出售后包租銷售模式涉嫌違法。一時間激起市場的極大反響，眾說紛紜，商業(yè)地產(chǎn)市場波瀾乍起，引起開發(fā)商、投資者以及相關(guān)業(yè)者多方關(guān)注。

    對于具有一定閑散資金的投資者來說，由于不動產(chǎn)投資具有回報(bào)比銀行高、風(fēng)險比股市低、理財(cái)相對靈活輕松等特點(diǎn)，成為大多數(shù)游散資金的主要投資渠道，而商鋪投資又因?yàn)槠漕A(yù)期收益大于住宅和其他類別產(chǎn)品成為不動產(chǎn)投資首選。
    在商鋪投資過程中，收益和保障是影響投資的兩大基本要素，投資者最關(guān)心的是投資的收益有多少，投資的保障有哪些，而售后包租則成為解決這兩個難題最有效的手段和措施。這種方式本來很好的化解了交投雙方的障礙，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有一定的積極意義，但是在一些缺乏規(guī)范市場環(huán)境、缺少相應(yīng)監(jiān)管及法制措施的地區(qū)，這種方式反而成了許多沒有開發(fā)經(jīng)營能力的開發(fā)商的圈線手段，并且由此引發(fā)了諸多的債權(quán)債務(wù)糾紛，形成不良的社會影響。對此，建設(shè)部提出“售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險隱患：一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項(xiàng)目，有的甚至是攜款逃匿。二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂。三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期收益水平，無現(xiàn)金流兌付。四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證。五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等�！钡染�示，并依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”，指出售后包租涉嫌違法�？梢�，售后包租這種銷售方式已經(jīng)引起國家主管部門的相當(dāng)重視。根據(jù)這些提法我們可以看出，主管部門主要針對項(xiàng)目尚未竣工同時又以圈錢為目的的售后包租行為，這種行為與正常的養(yǎng)鋪銷售可以通過以下特征加以區(qū)別：
    一是投資回報(bào)比率的高低
    商鋪投資一般的成本回收周期為12－15年，個別處于城市核心區(qū)位、交通條件優(yōu)越輻射能力強(qiáng)、周邊消費(fèi)力旺盛、規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)、招商運(yùn)營成功的項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)7－10的成本回收周期。
    也就是說一般商鋪的年回報(bào)率在8％左右，超出這個回報(bào)率的承諾值得懷疑。
    二是回報(bào)年限的長短
    通常以圈錢為目的的售后包租會承諾一個相當(dāng)長的回報(bào)年限，少則10年多則20年，這樣的包租年限，目的不言自明。而真正出于化解投資風(fēng)險、承擔(dān)開業(yè)及培養(yǎng)期的責(zé)任和壓力、由投資人享受成熟商鋪經(jīng)營收益的開發(fā)商來說，一般會采取由客戶自由選擇，可自營、可自租、可托管且首次托管年限3－5年的方式。
    三是對待租金返還的處理
    近年商鋪銷售出現(xiàn)了包租金額折算成購房首期款的包租新招，這種招數(shù)看似大大降低了首付門檻，可實(shí)際上更反應(yīng)出開發(fā)商的底氣不足和對資金回籠的急切，投資這樣的項(xiàng)目無疑有較大的風(fēng)險；而有實(shí)力的開發(fā)者則會通過規(guī)范專業(yè)的商業(yè)管理公司在開業(yè)后按期履約支付業(yè)主租金。
    四是銷售面積的比重
    大多數(shù)全部銷售的商業(yè)物業(yè)一般存在開發(fā)商賣完走人的可能，而銷售不超過30％商鋪物業(yè)，剩余物業(yè)由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)并經(jīng)營的項(xiàng)目更值得信賴；
    五是銷售商鋪面積大小
    完全以銷售為目的的項(xiàng)目，會把商鋪面積劃分到盡可能小，完全不考慮經(jīng)營的需要，只以降低銷售門檻為目標(biāo)，這樣的商鋪，即使承諾再高的售后包租也是枉然，因?yàn)闆]有經(jīng)營的支撐，沒有商業(yè)價值的實(shí)現(xiàn)，承諾的租金就成了畫餅充饑。而負(fù)責(zé)任并且對商業(yè)運(yùn)作具有深刻認(rèn)識的開發(fā)商會從經(jīng)營的角度出發(fā)，結(jié)合商家經(jīng)營的需要劃分商鋪，合理安排商鋪面積的大小，并且商鋪的面寬進(jìn)深比率適當(dāng)，符合商業(yè)經(jīng)營的規(guī)律和商業(yè)變化發(fā)展的要求。
    售后包租雖然存在種種的風(fēng)險，但也并不等于這種方式就完全是陷阱，只要投資者擦亮眼睛，學(xué)會分辨，在作出自己的投資決定之前，不要去看承諾的回報(bào)年限，要看看主要入場經(jīng)營者特別是主力商家的租賃年限，不要看承諾的回報(bào)比率高低而要看目標(biāo)項(xiàng)目的招商平均租金水平，不要看給你的租金是否一次性折算到首付而要看項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營能力和管理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)，不要看開發(fā)商給你的單一承諾，最重要的是分析這個項(xiàng)目的綜合商業(yè)條件和發(fā)展預(yù)期。。。。。。
    投資商鋪的唯一保障是經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)投資收益和回報(bào)還是要靠經(jīng)營，適當(dāng)、合理的售后包租只能化解部分投資風(fēng)險，真正的風(fēng)險需要物業(yè)的所有者、經(jīng)營者、投資者共同承擔(dān)，而經(jīng)營的成果自然也是共同分享。

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