商業(yè)地產(chǎn)與品牌租戶如何攜手共度難關(guān)

    第一點我認(rèn)為對于現(xiàn)在的形勢對于商業(yè)地產(chǎn)商和零售商是什么樣的形勢，第二點在這樣的形勢下怎么辦�，F(xiàn)在有三個觀點第一個觀點是現(xiàn)在是難關(guān)，不僅對于商家的對于地產(chǎn)業(yè)也是一個難關(guān)。上午有的認(rèn)為對于GDP有沖擊，有的認(rèn)為沒有影響，我認(rèn)為是有影響的，只是影響的時間和程度不一樣。因為金融危機它的影響會呈現(xiàn)一個傳導(dǎo)性的特點，因為不同的地區(qū)會在不同的時間段受到影響，你處于不同的行業(yè)受到影響的順序也不一樣，同樣在這個行業(yè)里面處于行業(yè)不同的階段受到的影響不一樣。金融危機是首先的資本出現(xiàn)了問題，首先受到影響的行業(yè)是對于資本比較依賴的，或者是資本比較密切的行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是對于資本比較依賴的行業(yè)，資本的運作受到了大型的變化，商業(yè)地產(chǎn)是直接沖擊之一。中國的商業(yè)地產(chǎn)商很少有純粹做商業(yè)地產(chǎn)的，大部分做住宅地產(chǎn)，然后做商業(yè)地產(chǎn)的。今年的經(jīng)濟形勢不好，造成了很多的商業(yè)地產(chǎn)銷售業(yè)績大幅度下降，這樣的話很難抽出充裕的資金來支持商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　很多的財經(jīng)的報道有這樣的例子，第一個商業(yè)地產(chǎn)商的難關(guān)是很大的，第一個起因是因為它的融資和資本受到了遏制，除了住宅地產(chǎn)的銷售之外，整個融資渠道市場也使得很多計劃好通過上市的商業(yè)地產(chǎn)商這個渠道堵死，使他的日子很難過。對于中國的商業(yè)地產(chǎn)商來講，以前相對來講住宅率比較高，成本控制相對比較薄弱，需要利潤空間被打壓的時候各公司的管理水平的創(chuàng)造力受到影響的時候，很多的商業(yè)地產(chǎn)商想提高水平不是一朝一夕的。現(xiàn)在開始呈現(xiàn)一個傳導(dǎo)性的困難，很多的商家目前可能沒有體會到但是我們在工作中遇到的很多的商家日子已經(jīng)不好過了，現(xiàn)在部分商家的銷售額從9月份開始開始嚴(yán)重下滑，普遍的份額下滑20%到30%，所以我們發(fā)現(xiàn)有部分的商家銷售業(yè)績在迅速下滑。更多的是從11長假以后，本來以為11長假黃金周是一個比較我好的勢頭，但是也不是那么好。很多對于資本很依賴的，很多的商業(yè)從銀行貸不了款的，他們的資本從哪里來呢？主要是從一些民間的渠道比如說基金，很多土地基金都是從 歐美出來的，歐美的金融危機一旦開始蔓延惡化的時候很多商家背后支撐強大的資本立刻抽走。很多的商家說要不我資本抽走，要不我降低地價數(shù)。這個給資本連鎖的商家?guī)�來很大的沖擊，前有狼資本在下降，后有虎在抽逃。

　　所以商業(yè)地產(chǎn)商的日子很不好過，如果我們是合作伙伴大家都深陷泥沼的話這個事情就比較難辦了，糧價都有難關(guān)，談判余地和回旋余地比較小。

　　我第二個觀點，金融危機和經(jīng)濟危機對于兩者的沖擊是有傳導(dǎo)性的，可以從兩個角度說，第一個角度從地域的角度，上海、北京是比較明顯的，然后成長到東南沿海就是和出口比較密集的企業(yè)和地域。華東完了以后將會傳導(dǎo)到內(nèi)陸的省會城市，到時候如果經(jīng)濟危機還沒有過去將會向內(nèi)陸的二三線城市傳導(dǎo)。我們首先出問題的商家我發(fā)現(xiàn)上海比較多，北京又開始了，為什么是上海和北京呢？因為他和國際資本聯(lián)系及其密切，幾乎是頭一天發(fā)生什么問題，第二天上海就發(fā)生了什么反映，另外他們對于國際資本的判斷非常敏感，首先發(fā)生在上海北京這樣的城市，好消息是有可能經(jīng)濟的危機出現(xiàn)這樣的特點。這個波浪可能沒有傳播到二三線城市的時候這個危機已經(jīng)過去了。有可能二三線城市不那么受沖擊，這個是一個傳導(dǎo)性的特點。

　　傳導(dǎo)性另外一個特點是商業(yè)傳導(dǎo)的特點，我們首先感覺到 受到影響是建材家具行業(yè)，健身休閑行業(yè)，然后傳導(dǎo)到和民生生活不是很密切的市場，比如說運動服裝市場，然后傳導(dǎo)到高端餐飲市場，接下來傳導(dǎo)到哪個行業(yè)不好說，但是可以明確的傳導(dǎo)的途徑是不是和消費者的民生必須關(guān)聯(lián)度越小，受沖擊越大，首先倒下的可能性越大，和民生品聯(lián)系越密切的越往后靠�，F(xiàn)在很多的超市還是呈兩位數(shù)的增長。家具建材不用說，和金融市場的關(guān)系不太大，首先沒有人買房子就沒有人買家具，健身休閑行業(yè)出問題和金融危機有關(guān)系了，因為在金融危機的時候一般他的消費者是金領(lǐng)和白領(lǐng)，這些人對于公司的未來預(yù)期不穩(wěn)定和喪失預(yù)期的時候他已經(jīng)沒有心情去了，據(jù)我了解30%的健身企業(yè)在下降。

　　專賣品的下滑，這個是我當(dāng)初不知道這么快，據(jù)我所知運動服裝和家電業(yè)有下滑，首先在一線城市，所以從行業(yè)角度來講大概是這么一個趨勢。昨天省餐飲協(xié)會做了一個報告，廣東省的餐飲可能在今后3個月倒閉5%，主要是一些高端的，這個是第二個看法和觀點，這場危機從地域和行業(yè)來講 將是一個傳導(dǎo)性。

　　第三個觀點，雖然現(xiàn)在的大家日子都不好過，而且有這樣的特點，我和一線人認(rèn)為，對于我們招商的人來講最不好過的日子還沒有開始，尤其是明年的1月份到6月份，尤其是商業(yè)地產(chǎn)招商人員最難度的6個月，也是品牌地產(chǎn)商家最難過的6個月，但是我們樂觀的 估計是什么呢？大概到9月份就會看到曙光，應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美的恢復(fù)速度，這個只是個人和商家探討的結(jié)果。

　　三個原因，第一個原因我們認(rèn)為中國經(jīng)濟的基本的兩臺發(fā)動機還在工作，第一各城市化進程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，大概每年還有幾千萬人要進城生活和工作。第二個發(fā)動機是勞動力的紅利還沒有消耗完，但是已經(jīng)是逐漸下降的趨勢，但是和歐美國家相比還沒有消耗完，這兩大發(fā)動機明年春節(jié)以后，還會把中國的經(jīng)濟脫回正規(guī)。第三個是中國改革開放的改革效果，一個龐大的中產(chǎn)階級開始形成對于商業(yè)的需求，對于生活質(zhì)量的提高的需求，不是剛性需求無法遏制，北京、上海都很明顯，只要你價格降到相對合理的程度不是賣不出去，我們的樓盤以前是1萬2到1萬5，現(xiàn)在降到8千一夜就被搶光。中國的經(jīng)濟是方興未艾，這個也會使中國的經(jīng)濟快于歐美經(jīng)濟的復(fù)蘇。

　　第三個原因，前不久公布的財政政策，會到明年年底對于經(jīng)濟發(fā)揮作用，所以明年年底會起來，前提是你們要挺過明年的1到6月份，中午和很多招商銀行的人說現(xiàn)在簽單在明年前要把單簽掉希望在圣誕節(jié)前最晚不要晚于明年春節(jié)前，這個是我要講的第一個部分，這個是我個人對于目前的形勢的看法，角度是從商業(yè)地產(chǎn)商和品牌連鎖商看的。

　　如果攜手共度難關(guān)可能和地產(chǎn)商業(yè)表一個態(tài)提出幾個讓利的方法來，首先一個前景是大家都有壓力，都有難關(guān)。想了想提三個詞，這個是我的實際工作經(jīng)驗，第一個詞是溝通，第二個詞是堅持，第三個是調(diào)整。因為我們每一個萬達廣場里面有3000平方米以上的主力店鋪10到12個小店鋪有150個左右。所以我們的商家是很多的，所以我們第一個要溝通，溝通有三個方面，第一大家要溝通，我們在上海經(jīng)營，或者是在北京經(jīng)營，或者是在任何地區(qū)經(jīng)營。比如說我們做運動服裝的我們大家一定要溝通，我不太贊同我們的企業(yè)不去關(guān)心宏觀經(jīng)濟形勢，大家要溝通清楚，清楚以后我們才對于這個周期什么時候上來什么時候下來有一個基本的共識

　　第三個溝通最起碼要對于雙方的困難都清楚，在溝通的基礎(chǔ)上達成一定的共識，這個才是解決所有問題的前提，最可怕的是任何一方覺得自己有難處了不溝通不協(xié)調(diào)，我自己想干什么就干什么，最后兩敗俱傷，開發(fā)商也不能不溝通，我遇到困難了，我不管了，這種態(tài)度雙方都會吃虧。 所以大家都要溝通，從宏觀上和 微觀上都要溝通。

　　最近我這個部分是負(fù)責(zé)萬達所有項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商的，我很少參加談判我的主要工作就是溝通，行業(yè)的困難還是企業(yè)的困難，我現(xiàn)在主要是干這個。

　　第二個是堅持，我覺得堅持要堅持以下幾個方面，第一要堅持長期發(fā)展的想法、觀念經(jīng)濟危機是來了，大家都有壓力有困難，但是一定要堅持，經(jīng)濟危機過了以后，你還是要發(fā)展的，你還是要立足于商界的，如果你不在這個時候堅持這個觀念你可能會采取一個短視的做法，你很可能現(xiàn)在占了一點小便宜或者是免去了小的困難，但是經(jīng)濟危機過了以后你可能無法立足于商界。第二個要堅持各自的商業(yè)底線和商業(yè)信譽，很多的商家遇到困難，遇到壓力以后，就會做出一些違背商業(yè)信譽和商業(yè)底線的事情，這個和第一點是一樣的，如果不堅持自然會產(chǎn)生這樣的結(jié)果。第三個要堅持契約精神，剛剛我說了在春節(jié)前一定要把合同簽掉這個只是一個建議，并不是保險，如果我兩方任何一方不堅持契約簽了協(xié)議也沒有用，很多情況下遇到困難就不堅持契約。律師事所現(xiàn)在生意比較好，不停地處理破產(chǎn)，我們?nèi)f達法務(wù)部是最好的老是處理一些違約�，F(xiàn)在整個商業(yè)地產(chǎn)界違約率和毀約率大幅度上升。

　　現(xiàn)在有一個一線品牌裝修都好了撤出了，我建議雙方都要堅持契約精神，因為契約精神在中國是很難堅持的，在這種困難的經(jīng)濟形勢下都會這樣的。第三個我呼吁大家堅持共贏的 想法，任何一方開發(fā)商也好品牌也好我不要這個時候占便宜把對方逼到墻角或者是只考慮自己的利益，最后的合作不僅害人，還可能害己。因為從長遠(yuǎn)角度來講大家還是要做生意，大家還是要長遠(yuǎn)發(fā)展，這個是我講的第二點我作出的一個想法吧。

　　最后一個還是要調(diào)整，在前面兩點都做得比較好的情況下，我也同意或者是提出建議大家都做一些調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)商和連鎖商家都做一些調(diào)整，首先要調(diào)整發(fā)展方向。在目前的經(jīng)濟形勢下在目前的傳導(dǎo)的特點下，可能以前你只關(guān)注一線的城市，或者是省會的城市，在這種形勢下大家完全可以調(diào)整發(fā)展的方向，二線城市和三線城市會不會有更好的發(fā)展機會。我覺得要調(diào)整發(fā)展方向，第二個要調(diào)整發(fā)展的節(jié)奏，今年的7月份我和我的合作伙伴坐在一起的時候很多的商家都說2009年我要開80家店，少的40家店，現(xiàn)在沒有人說了，所有人的開發(fā)結(jié)構(gòu)要看人的實力和狀況做出 適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這個時候你過冬什么都不干，別人可能不干，但是你要量力而行，不要干到什么程度，只要上面有資金進來了我就開70多家。要根據(jù)現(xiàn)在的實力調(diào)整結(jié)構(gòu)，開發(fā)商就更不用說了，逆勢而上趨勢好，有兩個前提第一有足夠的眼光，第二有足夠的實力。蘇寧電器逆勢而上，他是具備了這兩個條件的，但是大部分的商家未必具備。

　　第三個是調(diào)整對于合作伙伴的選擇標(biāo)準(zhǔn)，這個是我的切身體會，萬達品牌大了以后找我們的商家非常多，7月份以前找我們的商家基本上都會談一談讓他們進萬達廣場，對于開發(fā)商也是這樣的，市場不錯我就進去，我建議在這個時候要調(diào)整對于合作伙伴的選擇標(biāo)準(zhǔn)，我同意上午的說法，這個時候?qū)τ诤献骰锇橐欢ㄒ?嚴(yán)格，一定要謹(jǐn)慎。上午說的三高，一定要選擇三高的企業(yè)，同時要對于它的品牌和對于它的整個的企業(yè)的實力內(nèi)部的股東的結(jié)構(gòu)，內(nèi)部的經(jīng)營狀況深入了解以后再做決策。

　　最后一個調(diào)整是調(diào)整心態(tài)，什么心態(tài)呢？調(diào)整對于合作伙伴的期望心態(tài)。現(xiàn)在大家都有難處，所以更多的加強內(nèi)功，提高自己的管理水平，壓低自己的管理成本，不要一遇到困難的時候首先想到我從合作方那里給我提供什么好處，這樣的觀念很難成功，所以大家互讓一些，溝通的前提下大家調(diào)整對于對方和自己的期望值。

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