商業(yè)地產(chǎn)的資金運(yùn)用術(shù)

    商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單來說就是經(jīng)營(yíng)性物業(yè),可以包括購物中心、寫字樓、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、旅游地產(chǎn)等等。這類地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、資金占用、運(yùn)營(yíng)及客戶等領(lǐng)域均與住宅類地產(chǎn)有很大區(qū)別，而在資金運(yùn)作上僅僅習(xí)慣于住宅開發(fā)的商人更會(huì)捉襟見肘。

    商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)其實(shí)是一直不溫不火的，這從在與住宅價(jià)格的比較上就可以看出來，只是由于近期政府為了拯救經(jīng)濟(jì)逼迫住宅市場(chǎng)走向正軌才引發(fā)了商業(yè)物業(yè)的投資熱潮。中國(guó)的商人是最喜歡跟風(fēng)的，所以這股投資熱潮必然會(huì)引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱。在此有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)鏈條中資金運(yùn)作的某些方略做些提及，以期對(duì)那些已經(jīng)或?qū)⒁�進(jìn)入的開發(fā)商有所幫助。

    上海投資有限公司根據(jù)自己在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域幾年的經(jīng)驗(yàn)，在以下幾個(gè)方面提出資金運(yùn)用的良好建議：

    一、大型商業(yè)項(xiàng)目需要一次投資建成才能有效形成商業(yè)氣氛，不能像住宅那樣分期滾動(dòng)開發(fā)，所以成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在項(xiàng)目立項(xiàng)前就會(huì)與基金結(jié)合，由基金作為投資人參與其中，或項(xiàng)目開發(fā)完成后由基金收購，再進(jìn)行統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)。如果不是這樣萬達(dá)的城市綜合體能遍地開花嗎？

    二、大多數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目在建成后都需要3--5年的培養(yǎng)期，這就意味著大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目建成后都會(huì)由開發(fā)商長(zhǎng)期或短期持有，這將對(duì)開發(fā)商造成巨大的資金壓力（至于那些在剛建成的青澀期即銷售的項(xiàng)目往往要以回租的方式吸引客戶，這樣的項(xiàng)目對(duì)客戶會(huì)造成極大的傷害，我會(huì)另文詳述。）。從回報(bào)和項(xiàng)目的良性運(yùn)作方面考慮我們是鼓勵(lì)開發(fā)商長(zhǎng)期或短期持有物業(yè)，這樣尋找一家專業(yè)而又有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來包租運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目是很好的選擇。由于包租運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期的，對(duì)開發(fā)商來說既是個(gè)融資功能又能解決物業(yè)增值問題。

    三、商業(yè)物業(yè)為了吸引主力店，往往要給主力店幾年的低租或免租期。其實(shí)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司會(huì)在業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)方面找到一個(gè)平衡點(diǎn)，這樣可以很好地改變前期由于低租、免租或空租帶來的資金壓力。

    四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，往往是住宅的4倍，這同樣是一種資金壓力，我們建議卡發(fā)商最好住宅與商業(yè)混合開發(fā)，同時(shí)持有、運(yùn)營(yíng)一部分商業(yè)物業(yè)，這樣可以實(shí)現(xiàn)資金的合理周轉(zhuǎn)。

    這些建議只是針對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域針對(duì)于客戶和商家依然會(huì)有一些資金解決方案需要考慮，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資金良性運(yùn)作。

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